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海外买家,真的能推高澳洲房价吗?

本周,澳洲联储(RBA)宣布保持现金利率为1.5%不变。在此之前,澳大利亚财政部在其发布的一份新报告中总结道,悉尼和墨尔本的房价飙升不应该归咎于海外买家。

 

这份报告标题为“Foreign Investment and Residential Property Price Growth(外国投资与居民住房价格增长)”,基于2010至2015年中的五年研究数据。财政部称,近年来,外国买家在刺激澳大利亚房价增长方面只占一小部分原因。相反,在住房供应、房贷利率以及金融监管等因素驱动下,当地买家需求对房价影响更大。

 

该文件还指出,外国买家对澳洲住房的需求近年来也大大增加。海外需求主要来自于中国投资者——2015年初,中国买家占澳大利亚海外投资批准总数的70%,相比2010年的50%记录有明显增长。尽管如此,外国买家对澳洲房价的影响并不如媒体宣传般大。

 

在这五年的研究期内,悉尼和墨尔本的房价增长最为明显,平均每季度涨幅高达约$12,800。而根据报告中的数据分析,在悉尼和墨尔本的典型郊区中,归因于海外买家的房价增长为平均每季度$80-$122。与这五年间两地的房价涨幅相比,这个数字可以说是微不足道。

 

海外投资批准增长与房价增长对比

海外买家,真的能推高澳洲房价吗?

此外,在这五年期间,相较于悉尼,墨尔本的外国投资批准数更高(如下图),但悉尼的房价增长却比墨尔本更为强劲。因此,我们很难直接将悉尼房价上涨仅归咎于外国投资者, 2000年末较低的建筑批准数、施工以及竣工工程数量更可能是推高悉尼房价的主要因素。

 

外国投资批准数量统计 (2010年7月1日 – 2015年3月31日)

海外买家,真的能推高澳洲房价吗?

季度房屋建成数(独立屋和公寓)

海外买家,真的能推高澳洲房价吗?

离岸投资者常常被指推高澳洲房价,使得澳洲本地首次置业者越来越难以进入房产市场,但报告认为,离岸投资者与房价可负担性问题实际上并没有强关联。大多数离岸投资者购买的是新房,而首次置业的当地买家通常寻求现房。

 

受一些媒体失实报道的影响,民众常常高估了外国投资对澳洲房产(尤其是居民住房)价格的推动,且对政府的外国房产投资者政策颇有微词。

 

但实际上,现在针对外国房产投资者的政策的主要目的是增加澳大利亚的住房储备,并非为了刺激房市。

 

从目前的数据来看,该政策的效果是显著的,近几年悉尼与墨尔本等首府城市的房屋供应量均有很大的提高,而且并没有过多地推高房价。

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