澳洲这些地方新增最多海外移民！个别地区租金暴涨近30%

一项新的分析显示，在去年澳洲海外移民人数最多的“热点地区”，在某些情况下，租金相应上涨了近30%。

统计局(ABS) 3月份发布的数据显示，截至去年9月份的一年里，澳洲人口增长了创纪录的66万人，或2.5%，达到2680万人。

这是由于海外净移民（54.88万人）的推动，而自然增长人口为11.1万人。

研究公司CoreLogic周五发布的一份报告分析了澳洲统计局的数据，这些数据涉及上一财政年度移民水平最高的地区(由国内移民和海外移民共同推动)，以及对房价和租金等住房趋势的影响。

CoreLogic的研究主管欧文（Eliza Owen）在报告中称，“澳洲正在缓慢地经历海外移民的巨大(尽管是短暂的)高峰。” 统计局确定的所有十大区域移民都在悉尼和墨尔本，其中大部分是由于内部移民，占到六成地区中移民的90%左右。

但CoreLogic发现，国内移民似乎对房价或租金影响不大。

欧文表示，“在这些内部移民较多的地区，同期租金或房价都没有出现特别大的上涨。这可能是因为这些地区的新住房供应决定了人口增长。购买楼花可能意味着，在居民搬到这些地区之前，买家需求就已经受到了刺激。”

移民最多的地区是墨尔本西部的Rockbank-Mount Cottrell，截至2023年6月的一年里，该地区新增3662人，其中3443人来自国内移民，219人来自海外移民。

该地区同期租金上涨了7.2%——远低于大墨尔本地区11.3%的涨幅——而房屋价值中位数下降了约5%。而新住房库存增长迅速，CoreLogic估计，在截至2023年6月的五年内，该地区的新住房库存增长了一倍以上。

Rockbank-Mount Cottrell大部分内部移民来自墨尔本的内部和西北部，这“可能代表着人们从更中心位置的较小和/或租赁房产升级到相对负担得起的独立式住宅”。

欧文表示，“其他热门移民热点地区也有类似的特征，这种变化在很大程度上可以用国内移民来解释。” “Box Hill-Nelson、Marsden Park-Shanes Park和Fraser Rise-Plumpton都是‘城市扩张’的例子，位于悉尼和墨尔本的边缘，吸引了换大房人群和家庭购房者的新一轮需求。”

然而，报告发现，净海外移民与租金增长之间存在“微弱的正相关”。欧文表示，“在受海外净移民影响而移民最多的前十大地区，情况截然不同。”

“其中包括Carlton，墨尔本CBD-北部和CBD-南部。正如之前的研究所指出的那样，海外移民快速涌入的地区，短期内最大的影响是在租赁市场。统计局的研究表明，在截至2021年的五年内，约60%的近期永久移民在澳洲租房，2021年的人口普查数据显示，约65%的临时移民是租房者。”

Carlton的人口增长为3317人，但海外净入境人数为3722人，国内净流出人数为405人，租金上涨了18%。

在墨尔本CBD-北部，有3043名海外移民，401人离开，租金上涨了28.9%。墨尔本CBD-西部的租金上涨了25.2%，净海外移民入境人数为2598人。

鉴于去年54.88万净海外移民中逾90%是临时移民，“近期移民中倾向于租房的比例可能比平时更高”。

欧文表示，“海外净移民数量也与房屋价值变化进行了比较，但两者之间没有明显的关系。与海外移民和房屋价值变化类似，国内移民和租金、国内移民数量和房屋价值之间没有明显的关系。”

在悉尼和墨尔本之外，移民人数最多的是布里斯班的Chambers Flat-Logan Reserve地区。 欧文表示，“这一市场的租金全年确实大幅上涨了9.6%，但仅略高于大布里斯班9.4%的年租金涨幅。” 她认为，结论是“高移民水平可能对房地产市场产生多种影响，这可能取决于供应和负担能力等其他因素”。

“在借贷能力有限的背景下，珀斯、阿德莱德和布里斯班边缘地区、可负担性较高的市场吸引了越来越多的国内移民，在移民热点地区的排行中上升，并吸引了价值增长。”

“然而，在一些与城市扩张相关的地区，房屋价值并没有强劲上涨，而移民数量却很高，这可能与供应水平更为平衡或楼花购买的时机有关。短期内数据显示的唯一移民住房表现关系仍然是海外移民和租金之间的关系，而且这种关系很弱。”