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楼市重磅!投资“森林城市”概念是未来还是豪赌?

2016年里约奥运开幕式在马拉卡纳体育场举行,与此同时不少人发现碧桂园Country Garden森林城市也开启了霸屏模式。CCTV-1、CCTV-4、CCTV-5、CCTV-9等多个主流频道及王牌节目都在不断播放这个房地产项目的广告。

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在网上搜索一下发现澳洲主流媒体也对此项目有过报道:

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 “只要建成,人们就会争先恐后的住进来。”

这句话是碧桂园Country Garden森林城市的口号,在亚洲东南部建造一个承载一座能够容纳50万人的人工岛,听起来像是痴人说梦,但事实上这个项目已经不再触不可及。

这个造价高达400亿万美元的项目是由杨国强所建立的碧桂园控股有限公司引导建立。“森林城市”也是继金海湾之后,碧桂园Country Garden在马来西亚柔佛州的第二个项目,位于马新第二通道靠近丹绒古邦海域,工程将依靠填海形成。

项目由碧桂园Country Garden和Esplanade Danga合资联营发展,双方各自占股60%和40%。而柔佛人民基建集团私人有限公司(KPRJ)则持有Esplanade Danga的20%股权。

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这一次碧桂园Country Garden向全球展示了一座未来概念城市。在这座森林城市里,绿化、交通等市政规划将被重新定义,人们将生活在一座立体的“森林公园”之中,这无疑将成为人类城市化进程的一座里程碑。

在碧桂园Country Garden森林城市的宣传中这样写道:

 

地面都是公园,

没有车辆穿行,

建筑外墙长满植物,

目之所及都是森林。

每一天,人们生活在花园里,

呼吸在森林里,

愉悦在自然之中。

 

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“新加坡旁,碧桂园Country Garden森林城市,海外置业优选。这里是全球至佳华人移居和教育圣地之一……”从央视晚会到NBA比赛直播,从微信朋友圈到各栋大厦的电梯间,碧桂园Country Garden“森林城市”的海外楼盘以洗脑式传播席卷各大广告平台。

 

着手进行海外资产配置,已进入国内不少高净值人群的视野。“森林城市”也可谓声势浩大,甚至都请动了大马首相出面站台。但面对铺天盖地的强势营销,碧桂园在该项目中是否存在过度宣传以及误导消费者的嫌疑?

 

地域擦边球:靠近新加坡?

新加坡在华人心目中和马来西亚一定不是一个档次,在森林城市的宣传片中新加坡五光十色的夜景打动了很多人的心,不论是地缘优势还是心理作用,弱化马来西亚,突出新加坡这样的市场营销策略收效巨大。

 

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由此以来,碧桂园Country Garden的森林城市项目就利用“一桥之隔”这样的字眼将项目和新加坡紧密的联系在一起。但事实上,项目本身和新加坡并无关系,真正能驱动森林城市的并不是繁华的新加坡而是相对欠发达的马来西亚。

事实上,打地域擦边球是碧桂园Country Garden的惯常手法。2013年,碧桂园Country Garden“十里金滩”项目在山东省海阳市揭幕发售前,就在各大媒体及宣传终端大力投放营销广告,主打“青岛东”的概念,让很多消费者产生该项目位于“青岛东部”的误解。

然而,这一楼盘位于烟台下属的海阳市,并不在青岛地界。当时,媒体及坊间对这种涉嫌误导的宣传方式,提出了种种质疑。

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但是另一方面,不可否认的是,为了强化项目的新加坡概念,碧桂园Country Garden的动作堪称大手笔,在属于柔佛州的海域中进行填海造岛,预计耗费高达2500多亿元,用来打造一个占地面积达14平方公里的“森林城市”。

但海外买家不知道的是,事实上柔佛州本身土地储备非常丰富,并没有填海的必要性。碧桂园Country Garden填海的目的多半是为了更接近新加坡。也可谓是煞费苦心。

虽然碧桂园Country Garden费尽心机,但“森林城市”与新加坡市中心35公里是无法被忽略掉的,“工作在新加坡,生活在新山”只是听上去很美,但如果真的每天往返于两地之间(来回总共需要经过4道关卡)就没有那么美好了。尤其是遇上堵车,关卡会排起长队,单程就要消耗2个小时。

在宣传片中,碧桂园Country Garden乐于将两地与深圳和香港做类比,但深圳本地人知道,居住在罗湖口岸,每天往返于深港两地的上班族并不算多。

白领所熟知的“燕郊北漂每天跨省上班”的故事也不是美好故事。

据悉,马来西亚首相纳吉布在2016年3月6日的项目开放盛典上宣布,同意“森林城市”设置独立海关,但该事项具体落实时间还并不明朗。 

十年居住权并非真“绿卡”

在森林城市的宣传材料里,有一条是“买房即可移居,买房即送绿卡“,全家都可以在保留中国籍的条件袭获得马来西亚十年居住权。

 

事实上,此政策来自于马来西亚的“第二家园”计划, “绿卡”一词起源于美国,得名于美国最早的永久居留许可证的颜色,现在一般指给外国公民的永久居住许可证,持有绿卡意味着持卡人拥有在签发国的永久居留权。

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而马来西亚的“第二家园”计划,仅仅是全家享10年居住权,中国国籍不变,与传统意义上的绿卡差别较大。马来西亚政府出台这一项政策,目的是鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住,所以,在碧桂园Country Garden森林城市”项目买房和移民完全是两回事。

 

环境威胁?政治风险?豪赌未来

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客观来说,“造城”是碧桂园Country Garden的强项。作为以深耕国内三、四线城市出名的地产商,碧桂园从来都是言出必行,以实际行动的“大手笔”震惊世人。

比如,坐落于广州增城区的碧桂园Country Garden凤凰城,是碧桂园Country Garden的经典之作。以超长的周期,在距离市中心尚有一段距离的地方建起城市规模的各种配套设施,可谓碧桂园Country Garden的拿手好戏。

这一次在马来西亚故技重施,碧桂园Country Garden此举无疑在豪赌未来。

那么新加坡面对这样一个“步步紧逼”的大型填海项目又是怎样的看法呢?据悉,,新加坡方面担心填海工程不仅影响柔佛海峡的生态环境,同时也将影响新马边境分界线。

可能是出于政府压力,碧桂园Country Garden将项目改为建造四个面积从58公顷到1005公顷不等的人造岛,总面积缩小到1约14平方公里的“森林城市”(批准面积为1368.05公顷)而相较最初的1978公顷,最终面积则缩小了多达600公顷。

根据马来西亚的条例规定,填海面积在50公顷以上的工程,必须通过环境影响评估,而碧桂园Country Garden柔佛填海工程正好是49公顷。

市场曾猜测碧桂园Country Garden受到了政府的压力,新加坡方面曾担心填海工程不仅影响柔佛海峡的生态环境,同时也将影响新马边境分界线,或许会引发与新加坡海洋国界线的争议,这是一个比较棘手的政治隐患。但在其官网上,碧桂园Country Garden声称这是考虑到环境的影响。

对于想在“森林城市”买房安家的中国购房者来说,他们的选择无异于另一场豪赌。

虽然填海面积有所缩小,但14平方公里的面积相当于新加坡圣淘沙的3至4倍。在将近两年的工程后,碧桂园Country Garden“森林城市”的第一个岛屿依然还没有填满1/3的面积,岛上淡水设施的引进、网络配套设施的建设、跨海大桥的工程,庞杂的系统性建设和20年的超长开发周期,无异会影响购房者的居住体验。

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在基础设施完善之前,碧桂园Country Garden是否做好了迎接大量住客的准备,值得购房者深思。而由于“子女教育”是该项目的另一张牌,有人甚至在网上评论说:“20年后的学校,不知道是让儿子去读,还是让孙子去念。”另外,目前与项目签约的学校也是私立,学费非常可观,普通白领家庭并不适合就读。 

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投资者谨防“有价无市”

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在森林城市项目的广告中提到“就像十年前的深圳”,鼓励那些在深圳房价飙升之后悔不当初的购房人,但由此也不难发现,购买森林城市项目的买家大多数是作为投资用途。但如果考虑到升值潜力的话,购买都是投资者没有自住者和当地人购买的项目是值得商榷的。

中国开发商将内地那一套发展模式搬到马来西亚,未必适合当地人的口味,例如一个楼盘项目,兴建单位多达近万个,对马来西亚人来说过于挤迫,当地人会追求更加宽敞舒适的绿色空间。

从价格上来说,虽然“森林城市”在售的住宅产品包括49-173平方米的洋房,带装修均价约为人民币2万元/平方米,相当于中国二线城市的水平,但价格已经比丹绒古邦岸上的本地开发商项目贵出一截,这在当地已经堪称豪宅价格,以后很可能会遭遇流动性的问题。

另外,马来西亚当地人购买能力有限,新加坡和中国的投资者将是碧桂园重点营销的对象。

国内投资者不一定知晓的是,东南亚多国的开发商都早已前往新加坡推销住宅项目,马来西亚并不一定最具吸引力。新加坡房地产经纪行橙易研究与咨询部主管李敏雯曾对媒体表态,印度、柬埔寨及菲律宾的开发商都在争取新加坡的购房客,其中菲律宾的房产颇受欢迎。

就在今年1月,著名评级机构穆迪曾表示,马来西亚宏观金融风险依然很高,外部压力导致马来西亚增长恶化。从历史规律上来看,马来西亚的房产市场出现过多次大幅度波动,目前价格是高点还是洼地不得而知。

对于地产商来说,卖掉房屋就算成功,但对投资者来说,购买房屋之后还要担心出手问题。一旦市场上缺少合适的“接盘侠”,有价无市的情况将对盲目投资者造成始料不及的后果。

利好当地政府

碧桂园Country Garden曾经在马来西亚有过巨大的成功,此次重金打造“森林城市”项目,最兴奋的,也包括当地政府。

2013年,新山碧桂园Country Garden金海湾一次性销售9000套房源的举动,轰动了大马市场,碧桂园该项目成功套现逾70亿港元。这甚至带动了其他的中国地产开发商,包括广州富力、雅居乐和绿地集团等同行相继进入马来西亚市场。

兴奋的马来西亚首相纳吉布宣布,“森林城市”项目将被列进免税区,取得依斯干达特区合资格的企业,如旅游、会议商务、教育、康健等领域的企业,还将享有税务假期,以吸引区内更多的商业活动。

纳吉布希望的是:到2035年项目全部完工时,能吸引1750亿元林吉特(约2757.65亿元人民币)的外资投资,该项目有望为马来西亚在未来20年内创造22万个金融、电子商务等高增值的就业岗位。

但是,当地政府的期望只是美好的愿景。事实上,所谓产业联动是比较理想的状态。如果交通和其他基础配套短期跟不上,在一定程度上与新山特区和新加坡也存在重叠的问题,以后拿什么来竞争?靠什么吸引资金来做产业投资?

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自古以来,“买房”对中国人来说都是大事,关系着安居乐业,房就意味着“家”。但现在随着高净值人群数量的增加,人们财富的不断累积,投资意识在人们的观念中渐渐扎根。

在一波波广告霸屏轰炸,一波波看房团不断到访之际,“羊群效应”几乎难以避免。如果你有1000万,你几乎可以毫不犹豫的跳进这场华丽的赌博,一探究竟,赌个痛快。但如果你是普通投资者,那在购房之前还是需要三思而后行。

森林城市是碧桂园Country Garden史上最大的一件作品,是带给人们一座海上新城,还是仅仅看上去很美?

这个问题恐怕20年之后才会有最终答案,最重要的是作为购房者你愿意赌上漫长的20年吗?

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