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超详细 | 澳洲重大投资者签证(SIV)基金是如何运作的?

05月27日 21:58:12
 

澳大利亚是全球富人青睐的移民目的地,然而最近来澳签证政策一度收紧。重大投资者签证(SIV)为高净值人群提供了移民途径,而且投资还能为其带来盈利,对高净值人群十分合适。由于资金份额大,涉及的投资种类多,重大投资者签证对于投资管理人的水平与资历有很高的要求,入门门槛高。投资人对重大投资者签证的要求与如何合理管理可能也存在很多疑问。

 

重大投资者签证(SIV)的新合规投资框架于2015年7月1号开始实施, 旨在吸引具备商业与企业经营技能的投资者,增强对澳大利亚创新型企业以及实体经济的投资。

 

然而在众多合规SIV基金中,极少有基金详细披露了具体的投资方向以及投资方法。而对重大投资者签证的投资人来说,保证本金的安全往往是第一要务。仅仅因为某些基金公司或者投资银行比较有名气就盲目购买他们产品其实是相当危险的。投资人需要充分了解基金‘投了什么’,换言之就是需要了解SIV投资的底层资产,才能真正做到保本增值。

 

本文将根据SIV的合规要求,并根据SIV投资者首要考虑资金安全性的需求, 分析在SIV投资组合下的合理投资方向,以便投资人理性的选择合规基金。

 

合规要求

 

澳大利亚政府出台了一系列政策举措,用以推动投资、创新,SIV签证为这些政策的组成部分。

 

投资周期

 

SIV投资人需向合规基金投资500万澳元,并至少持有4年时间。

 

SIV投资合规投资构成

 

2015年7月1日,政府推出规定,新的SIV投资者至少要投资500万澳元,投资项目要求包括三部分,各部分的对象与金额如下:

 

投资新兴公司与小型私营的澳大利亚风投资本(VCPE)。投资金额至少为50万澳元。政府计划根据市场反应,在未来两年内将会把这一数额提高至100万澳元。

投资于小盘股公司的基金。投资金额至少150万澳元。

剩余资金投资于合规基金,此类基金须投资于符合条件的资产组合,包括澳大利亚上市股票、符合条件的公司债券或票据和房地产 (其中住宅地产以10%为限)。投资金额最多300万澳元。

 

(信息来源:澳贸委)

 

其它要求

 

投资产品必须由位于澳洲境内的澳大利亚金融服务(AFSL)持证机构提供。

基金管理公司必须与申请人及申请人配偶无关联。

允许通过“组合基金”(Fund of Fund) 进行投资,但仅限投资于符合条件的管理基金。

对 VCPE 和 VCLP的投资,可高于最低规定数额,若有需要,最多可达全额(剩余资金投资额)。

 

风险投资与成长型私募股权基金 (VCPE)

 

合规测试由三部分组成:证明申请人资金已事先投入某一特定投资渠道;证明申请人自获批临时签证之日起12个月内与VCPE基金达成承诺约定;证明自获批临时签证之日起四年内启动对VCPE基金的投资。

 

投资于澳大利亚工业部 (AusIndustry) 注册基金 (早期阶段风险投资有限合伙项目 (ESVCLP) 或风险投资有限合伙项目 (VCLP),投资额必须至少为50万澳元。

申请人应自获批临时签证之日起12个月内,与VCPE基金达成承诺约定。

VCPE 基金在临时签证到期前的投资变现收益,须再投资于VCPE、新兴公司或剩余投资所述符合条件的基金。

对 VCPE 基金的投资,投资期可长于临时签证期限。

 

(信息来源:澳贸委)

 

新兴公司的基金

 

投资于符合条件的基金,投资额必须至少为150万澳元。

该基金首次认购公司股票时,公司市值低于5亿澳元。投资于澳大利亚证券交易所(ASX)上市公司或澳大利亚非上市公司,但对非上市公司的投资不得超过该基金净资产的20%。该基金的净资产中,最多可有20%投资于在其他澳大利亚交易所上市的公司。

该基金的净资产中,最多可有10%投资于外国交易所上市公司(如新西兰),该投资对象在首次认购时市值须低于5亿澳元。

自基金创立后3个月起,必须保持至少投资20家公司。

若投资的单一资产超过基金净资产的10%,则不得对该资产追加投资。

现金不超过基金净资产的20%。

衍生品仅可用于风险管理目的。

 

(信息来源:澳贸委)

 

剩余资金投资

 

资金可以投资于

公司、澳大利亚房地产投资信托(A-REIT)、基金设施信托,包括其在澳大利亚证券交易所上市交易的普通股权、优先股权、可转换债券或公司发行的浮动利率票据。

 

澳大利亚交易所上市实体(或澳大利亚上市实体全资子公司)所发行的公司债券或票据,或澳大利亚金融服务持证债务评级机构评定的投资级澳大利亚公司债券或票据。

 

澳大利亚注册人寿保险公司发行、且在临时签证期限内不会开始偿付的延期年金。

 

澳大利亚房地产(住宅房地产不超过10%限额)。

 

符合条件的基金必须具备以下特点

 

现金不超过基金净资产的20%。

 

衍生品只能用于风险管理目的。

 

管理基金或上市投资公司(LIC)符合条件。

 

基金管理公司管理规模应大于1亿澳元。

 

(信息来源:澳贸委)

 

投资分析

 

我们将结合SIV投资人对低风险的要求逐一对各类资产进行投资利弊的分析。

 

2.1 投资者目标与风险偏好

 

一般而言,SIV投资更多是为了达到移民局与澳贸委的硬性投资要求。所以投资策略更偏向于控制风险,以保本为最大首要前提,然后在风险范围内优化回报。

 

2.2 VCPE投资策略

 

VCPE的投资对象处于公司发展早期,风险程度相对于已上市公司更高。而对于SIV投资者而言,投资的安全很重要。所以,选择VCPE的投资基金时很需要考虑风险。

 

SIV签证下的VCPE基金可以投向种子阶段的公司,早期阶段的公司,及成长阶段的公司。由于并购不在SIV合规要求内,在此不作讨论。各个阶段的私募投资对象有不一样的风险。

 

(来源:澳大利亚风投委员会)

 

种子公司出于研发概念的阶段,商业模式未成型,未有既定的现金流,虽然有快速发展的潜在可能,但风险相对高。若然产品或服务的研发失败,投入的资金将失去。而且,由于处于种子阶段,发展到可转卖或上市需要的时间较长,很可能长于SIV所要求的投资时间。

 

早期阶段公司有可售产品或服务,但商业模式处于发展阶段。对此类公司除了提供资金,还很需要参与营运,提供商业管理技巧;投资大多不使用杠杆。由于此阶段的公司未有成型的现金流,所以投资的回报在于公司的扩展带来的资产增值。潜在回报高,但附带风险也高。

 

成长阶段公司已有成型的商业营运模式,但仍有发展的潜质。私募基金对此类公司通过提供扩展资金,优化商业管理,指引策略性发展方向,充分利用资源,或整合相同或相关的公司,使投资对象公司翻倍增长。由于此类公司有固定现金流,所以投资风险相对低。而且,从此阶段到上市时间相对短,所以有更大可能通过上市获取高回报。

 

 

对于SIV投资者,鉴于对风险的考虑,投资成长阶段的公司更有利。种子阶段或早期阶段公司的风险可能导致失去本金。反之,由于成长性企业已经有成型的盈利模式以及稳定的现金流,此类投资风险较低。并且因为买入价格相对股票市场便宜,容错的空间也大得多。若能挖掘有发展潜力的成长阶段的公司,以盈利5倍以内的价钱购入公司,即使不考虑管理及扩展资金对公司发展的促进作用,投资回报率也已十分可观。若再考虑扩展资金及管理投入对公司发展的帮助,回报率将更高。若将公司发展至上市阶段,根据一般12、13倍市盈率计算,回报大大优于其它资产。

 

私募基金对投资对象的控制能力较高。在挖掘投资对象后,私募基金管理者可以应投资对象的风险以及发展特点加签协议,包括要求投资对象公司持有人的个人担保、或以可转换性股权购入等等。

 

通过股权或担保结构进行投资风险管理能有效降低投资者风险,确保不失资金本金。但这对基金管理层的经验要求较高,所以在选取基金时需要注意观察基金管理层过去的风险管理方法及计划。

 

2.3 新兴公司基金的投资策略

 

按SIV新兴公司基金部分的合规要求,资金需要投向资产值低于5亿澳元的新兴公司,其中至少80%的资金需投向上市公司或上市地产信托。新兴公司的在市场上的信息量少,信息相对不对称,公司的经营与盈利模式有一定的独特性,风险相对大盘公司更高。所以,在挑选小盘公司股票的时候,对个股的风险评估尤其重要。

 

澳洲ASX上市的小盘股占资本市场总资产值大约7%。其中股票行业构成比例如下图。

 

(信息来源:S&P ASX)

 

商业公司在过去几年的盈利表现受大环境影响不尽人意,公司盈利增长相对缓慢。而在二级市场上,股票在过去一年呈上升趋势,这主要由于利率偏低所推动。股票市盈率已高于长期平均水平。将来公司盈利受经济政策支持有上升可能,但需要一定时间才能体现。

 

投资对象可以以下参考指数作为基准:

S&P/ASX Small Ordinaries 累计指数: 4.68%

 

(信息来源:S&P ASX)

 

所以,公司类是可投资对象。但由于市盈率偏高,意味着在二级市场购入公司股票比较贵,性价比相对于投入一级市场更低。也就是说,以私募股权的性质购入已基本成型的公司比购入上市公司股票更合算。而新兴公司与同样已上市的大盘公司相比,运营成熟度较低,所以风险比大盘股票更高。

 

而商业地产受低利率影响, 过去几年资产增值,回报率有所压缩。但利率仍低于回报率,所以商业地产投资前景良好。而且,虽然回报率低于长期平均水平,但澳洲的回报率仍高于其它国家地区,推动资金流入澳洲,过去一年的买卖有45%来自于国际买家。APRA至三月为止,对于商业地产信贷的态度仍是观察,并未有具体条文控制。所以商业地产在信贷的推动下,资产价格仍有空间上涨。而经济刺激政策对公司投资和经营有促进作用,租赁市场有望改善促成租金上涨。

 

(信息来源:S&P ASX)

 

小盘公司与小盘地产信托相比,商业地产租金收入的可预估性比公司盈利的要高,风险相对低,回报相对更稳定。而在资本增值部分,公司股票的市盈率已经高于长期平均,若非盈利支撑,难以再见大幅度的上升。而商业地产方面,由于澳洲地产的回报率始终仍高于其它地区市场,仍吸引资金流入澳洲商业地产市场,使资本增值仍有空间。

 

具体案例

Industria REIT IDR

上市地产投资基金,持有17个高质量工业、科技园、以及商业园。 地产物业分布于悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德雷德。

 

市场资本额:3.62亿澳元

年化回报(过去一年至5月):13.52%

(信息来源:Morningstar)

 

所以在此部分建议投资注重在小型地产基金上。

 

剩余资金的投资策略

 

由于此部分资金可以投向所有资产类别,包括公司股票,债券及票据,商业地产,及上市地产信托。而鉴于大部分SIV投资者的主要投资目标为低风险保本增长,在选择资产类别是,需要着重分析各类资产的风险,然后在可接受的风险范围内,选择有稳健回报的资产。

 

各部分投资对象可以以下参考指数作为基准:

 

(信息来源:Morningstar,Bloomberg,RBA,数据截取于2017年5月3日)

 

公司股票在过去的上涨主要是由于利率偏低,公司盈利的增长远慢于股票价格的上涨,导致市盈率接近17,高于长期平均的13。投资公司股票意味着以17陪盈利的价钱购入公司股份,性价比较低。低利率推动的股票增长快到尾声,而经济刺激政策对公司盈利有正面影响,但要使市盈率从17倍下降到平均水平,盈利增长幅度要较大,短期内难见。

 

公司债券及票据受低利率环境影响,回报偏低。所以如果将大量资金投入到次资产类别,机会成本高。过去各种债券及票据的回报在2%到4%之间。但由于风险比其它资产类别都低,投资者可投资银行产品以平衡作用。

 

具体案例

CBAPF

由澳洲联邦银行发行永久无担保次级债券。2024年到期。每季度支付利息。股息已缴全额税金。

 

收益率(含franking):5.55%

收益率(不含franking):3.77%

credit rating:AA-

(信息来源:Morningstar)

 

SIV合规要求下,住宅地产最多占10%,所以我们主要分析商业地产的投资。而商业地产的投资可投向一级或二级市场。地产类一级市场和二级市场所受的影响基本一致,都受惠于低利率。如上一部分所言,在信贷的支撑下,商业地产资产价格仍有一定上升空间。二级市场上,房地产投资信托回报基本上扬,A-REIT index在过去五年年化回报9.79%。一级市场上,办公楼宇价格上涨,而租金回报率都在5%以上。先撇除资产增值部分,商业地产的租赁回报明显高于债券票据类,而收取租金的风险不算高,所以从SIV保险投资的考虑出发,商业地产是很好的选择。

 

从租赁回报方面考虑,经济刺激政策对公司经营与商业投资有促进作用,而首先受利的商业地产种类就是办公楼宇。所以更建议投资办公楼宇。其中办公租赁复苏与地区有一定关系。悉尼与墨尔本是公司集中地,受商业发展和就业市场影响最大。布里斯班与珀斯的公司相对依赖矿产及货物出口,浮动相对较大。出于风险方面的思考,建议将资金投向悉尼及墨尔本。

 

具体案例

Folkestone Education (曾为Australian Education Trust)上市地产投资信托,主要投资于澳洲及新西兰早教物业。通过地域分化及高质量租赁合约,为投资者提供来自具教育性质类物业的升值盈利机会。

 

市场资本额:7.24亿澳元

年化回报:18.99%

(信息来源:Morningstar)

 

不论在一级或二级市场,选择投资对象都是要对比资产价值与市场价格,选择被市场低估的资产。但除了租金收入和资本增值,也可以通过翻新、转型、加盖住宅物业等方式使物业增值。一级与二级市场相比,直接购买办公楼宇相对于投资地产信托更能直接进行积极管理。但若有二级市场的地产信托性价比高,可将其除牌,从而进行积极加工管理。

 

 

由于SIV签证对剩余资金基金的合规要求中对商业地产没有对一级或二级市场的限制,所以建议在一级市场直接购入商业地产物业。但这对基金公司的商业地产发展能力与经验有较高要求。

 

所以,在剩余资金部分,建议重点投资于商业地产一级市场。

 

需要留意的是,合规对剩余资金部分所设的是上限而非下限。所以因考虑投资者情况,假如500万总额不变,也可考虑加大对VCPE基金或新兴基金的投资。

 

选择基金

 

选择SIV基金时需要确保基金投资方向合规;并确保基金投资对象风险在投资者可接受范围内。作为移民资金,低风险与保本很重要。另外,由于资金额大,基金投资的透明度也很重要,投资者最好清楚知道资金投资方向。大型基金投资标的物多,投资者较难知道自己资金的流向,所以相比之下,中小型基金更合适。

 

最后,在可接受的风险范围内,投资者应选择回报优越的基金,达到风险与回报之间的平衡。一般而言,VCPE部分潜在回报高,但风险较高,所以基金是否选择有现成现金流且财政健康的公司是重要顾虑。在商业地产方面,本来的风险程度就相对低,所以基金是否有地产发展的能力与经验,对于是否能在低风险前提下优化回报有重要影响。

 

结语

 

重大投资者签证是高净值人士投资移民的好平台,前提是投资人必须对资金流向有清楚了解,控制风险。建议投资人选取VCPE基金时留意现金流,选取新兴公司基金留意回报风险,而选取剩余资金基金时选取附加值较高参与度较强的项目。

 

作者:Alan Liao

简介:Alan Liao是红森资本(澳大利亚金融服务牌照:472 222)的创始人兼首席投资官。Alan有超过十年的基金管理经验,曾任职于投资银行,对冲基金,他亦受聘为悉尼大学和墨尔本大学的客座讲师。红森资本旗下基金管理约2亿澳币,主要投资于商业地产和PE股权。

 

本文信息来源:Austrade、Australia Private、Equity and Venture Capital 、Association Limited、Bloomberg、Morningstar、RBA、S&P ASX

 

热点新闻2017年12月15日 星期五

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