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偿还万亿巨额债务 龙头房企恒大史无前例 7折卖房

       尽管年年有人高喊“房价泡沫”,但国内房价依然高居不下。

  据统计,国内商品房均价在近20年内翻了4倍,截至2019年,已达9310元/平。

  而与之相比,工资涨幅却未跟得上脚步。2019年全国人均可支配收入为30733元,如果按照房价来计算的话,最多就能购买3-4平,买房成为难上加难。

  不过就在近期,龙头房企恒大再次带头“打折卖房”,并祭出史无前例的“7折”。

  让不少人开始思考:现在是不是真的可以买房了?

  恒大打折狠起来,连自己都害怕:全国楼盘七折销售,同时加推40多个新盘;总部和地区负责人额外拥有96折签批权限;网上买房2千抵2万,清尾楼盘最高可打8.8折等多重折上折。

  照此推算,原价100万元的房子,把所有折扣都算上,最后只用花58万就到手了。

  恒大如此不按常理出牌,也把纠结留给同行,到底跟不跟?相信多数房企已在熬夜开会了。

  毕竟在几次“座谈会”的新式调控下,热点城市(深圳、东莞、杭州、沈阳等)都出台了调控政策,力度都很大,比如增值税免征期“2年改回5年”,接下来的四季度只会紧不会松;“8.20”房企融资座谈会,房企生存的命根子——融资,也全面收紧了。

  加上“三条红线”在房企们头顶高悬,只能加快销售回流现金以延续生存和发展。抓回款、降负债,搏成长,求生存,已成为整个房地产行业的2020关键词。

  因此,在恒大的强力引爆下,预计后续会有更多房企加入促销大军,决战“金九银十”。

  而“金九银十”确是不错的购房季,加上上半年因疫情影响,很多楼盘此前没能按计划入市,TOP100开发商业绩完成率只有40%,都铆足劲想把失去的抢回来。

  当然,恒大此次“暴力式打折”,也不是其他开发商说想跟就跟。仅以广州北恒大花溪谷和生态城为例,两个项目价格相仿,售价都从7800元/平直降至4800元/平,如此极具竞争力的价格,让周边项目纷纷叫苦。

  而恒大恩平项目,更凭借低廉的地价优势,把房价从原来的7000 /平,降到3800/平,而且还有大把地未开发,这让周边项目彻底崩溃,先等恒大卖完我再卖的招数实在行不通了。

  但不管房企们打算怎么厮杀,或者说他们拼的越狠,属于购房者的“春天”就越近、越明媚。

  中国著名的房地产企业董事长许家印在近期终于表示,将采取措施降低其开发商恒大集团的巨额债务。

  但为了实现这一目标,他将付出大量的成本。

  已负债累累的恒大集团旗下的子公司、在香港上市的恒大汽车于周二宣布,将大幅折价出售公司1.766亿股股票,以筹资40亿港元。

  参与配售的投资者包括腾讯控股、红杉资本、云锋基金、滴滴出行等,这些投资者以22.65港元的价格购买了该公司在香港上市的股票,较该股前一天的收盘价低了20%。

  低价配售股票的消息使这家电动汽车公司的股票在本周暴跌15%,市值蒸发了42亿美元。而母公司中国恒大的股价今年已下跌24%。

  香港信贷研究公司Bondcritic Ltd.的合伙人蔡善其表示,筹集更多现金将增强该公司的信用,但也向股票投资者发出了坏的信号。他表示:“关键在于管理层对公司价值的看法。短期来看,折价发行意味着,公司的股价被高估了。”

  研究公司Lucror Analytics驻新加坡分析师周传义说,以20%的折价出售股票意味着该公司急需现金。

  恒大现在急需增加公司的现金储备,这样它才能偿还近万亿元债务中的一小部分。

根据恒大最新的财务报告,由于激进的土地收购策略加上生产电动汽车的巨额资本支出,恒大的总债务达到人民币8355亿元。约3960亿元是短期债务,需要在未来12个月内偿还。这一数字几乎是其1410亿元现金的三倍。

  恒大不断上升的债务水平违背了中国政府降低杠杆率、控制房地产行业相关的金融风险的愿望,也与许家印今年4月所宣布的雄心勃勃的目标背道而驰。当时,他公布了一项控制公司规模、将公司总债务削减一半的三年计划。

  包括中国人民银行在内的政府部门已开始对房地产开发商实施“三条红线”政策,该政策明确规定,房地产企业的资产负债率、短期债务与现金的比率不得超过一定水平。

  北京中伦律师事务所合伙人贾勇表示,尽管这一政策尚未正式宣布,但主要房地产开发商已得到通知。标普全球评级驻香港董事Matthew Chow表示,削减恒大的债务负担不再完全由许家印说了算。“政府要求恒大控制杠杆率。未来1-2年,恒大应该会面临更大的压力。”

  除了通过出售股票筹集资金外,许家印上周还在全国启动了一项为期一个月的住宅地产推广活动。活动中,住宅的销售价格大幅下调30%,分析师指出,此举将更快地提振恒大的收入,同时挤压利润空间。

  Lucror Analytics的周传义估计,以这种折扣出售的房地产毛利率只有20%,而今年上半年该公司的毛利率为25%。此外,尽管今年上半年恒大的收入增长了17.5%,至人民币2666亿元,但这些促销活动使得恒大的利润压低了近一半,至人民币148亿元。

  “恒大已经很难再降价了。”周传义说。“如果继续降价,那它就会发生亏损。”

恒大还面临着另一个问题。2016年,该公司宣布计划让恒大地产在深圳借壳上市,如果这笔交易未能在2021年1月完成,恒大的战略投资者有权将价值人民币700亿元的公司股票卖给恒大。

标普全球评级的Matthew Chow表示,随着“三条红线”政策的实施,恒大能否借到更多资金,为现有债务再融资,还有待观察。他表示:“恒大确实有很多还款需要处理。而筹集资金最便捷的方式就是加快房产销售。”

文章来源:1688网

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