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澳洲房市:无论疫情还是房市,需要的都是执行力

这些天来,相信大家都在关注,突然而来的疫情对澳洲有什么影响。
我们先是看到,华人餐馆的生意少了许多,旅游、教育行业深受打击,然后Blackmore的保健品不好卖了,本来卖$180的龙虾竟然降到了$80…

地产市场最新消息:冠状病毒会影响澳大利亚的经济吗?”但里面也只是告诉大家,几个首府城市物业被搜索的热度有哪些变化,拍卖清出率还能达到76%…
其实,在以下几个方面,比较大的影响正在慢慢浮现:


1 豪宅市场有所放缓

澳洲这一轮房价的大升,是由豪宅市场引领的,但疫情的突然到来,令联邦政府实施紧急政策,禁止来自中国的非澳大利亚公民入境,这固然令游客的人数大减,更重要的是,来买豪宅的海外顾客也大减。


过去的两年,澳洲房市多灾多难。好不容易走出了皇家调查委员会的阴影,接着就被破历史记录的森林大火连烧几个月,几个主要的城市过了好长一段灰朦朦的日子。现在大火刚刚被大雨淋熄,又来了Corvid-19。


往年的农历新年,是中国游客最多的繁忙季节,也是豪客来看房的日子,但今年这个时候,海外豪客都不能进来了,许多看房的预约要取消。


不少专卖豪宅的中介,包括The Property Expert, LJ Hooker,Christie’s, Ray White等等,均在接受AFR采访时表示受到不同程度的影响。


2 建材供应出问题了

冠状病毒影响着中国的生产线,也影响着全球的供应链,中国新年之后,许多工厂不能复工,对澳洲建筑业的影响也开始出现,而且范围在快速蔓延。不少建筑承建商向客户(也就是开发商)发出警告,由于所需的建筑材料到来遥遥无期,一些项目的完成日期将被拖延。


其中有一家叫Built 的著名承建商,年营业额达15亿元,负责的都是高端项目,包括Parramatta Square建筑群,以及Hyde Park的住宅公寓One30。 


Built的首席执行官布雷特·梅森(Brett Mason)说:“现在已经有很多承建商通知客户可能发生延误。”但究竟哪一个具体项目受影响,他没有说,称这是一个敏感话题。


无论风险最终是否会发生,建造者都有责任预先通知开发商,让他们做好准备。只不过,这一趟延误是因为不可抗力,在他们控制能力之外,而且到目前为止,还没有谁知道,项目将会被拖延多久。


根据咨询公司RLB的数据,在澳洲建筑工地上使用的材料中,有很大一部分来自中国的直接和间接进口——在高层住宅项目中,相当于总建筑成本的20%。这不是一船货物或几个项目受影响,而是大范围的断供。


于是在建的项目会停下来,准备建的很可能要延后。


下图是澳洲高层住宅项目中,来自中国和亚洲的建材比例:

对于开发商来说,工期延长,就要多付利息成本,建材也会涨价。对于安装工人来说,材料不到,也就等于没有工作。对于顾客来说,供应减少,就是价钱会涨。


3 租金回报将受打击

十万中国留学生不能入境,这固然是教育产业的损失,但如果短时间不能解决,接下来就是房地产投资者的损失。


在我们刚刚开始的“悉尼华人宜居城区”的研究中,悉尼的几所大学,对华人选择居住和投资的区域,起着最关键的作用。如果这十万人不能入境,他们就不会续租。
教育部门和大学非常着急,希望尽最大努力留住学生。

他们正在游说政府放松一些,可是,并没有方案能保证澳洲“绝对安全”。这里面最大的争议点是,学生们认为他们没有染病,也愿意自动隔离14天,凭什么就不允许入境?


目前看来,这样的争辩起不了作用。对外国人经过中国入境的禁令,刚刚被澳洲内政部再延一周,澳洲人报也报道,移民部已经停向中国学生发放新签证。

此文下面,还有不少留言对内政部长Peter Dutton表达强烈支持:“Great news…”, “Put our own students first!”, “Peter Dutton for PM!!”。


接下来学校能想的办法,是开展远程教育,海外生交了学费,完成功课,就能拿到学位。但这么一来,悉尼、墨尔本这样的房市就会失去一大批年青租客。


对于流行病疫情,最考验的就是政府的执行力,是如何尽早把少数传染源识别并隔离开来。


对于房市,其实也一样。如果我们回看刚刚过去的“金融文革”,其实也是监管执行力不到位,被政客利用,推了一个皇家委员会出来,当时叫好的人也不少。但结果是,全体澳洲业主要因为个别不良案例,一同承受重大损失。

4 房地产的逻辑会变化

无论此次疫情最后会如何变化,科技的发展都会被再一次加速。

之前我们一直以为,“云办公”、远程教学技术已经非常利害,这一次,在中国被全面验证。结果是,无论多牛的企业都宕机。


不过,只要产生了需求、看到了不足,这个情况是可以很快改进的,我相信,许多企业的经营者,也会把疫情看作是一种经营风险,也一定有更多的资金投入去改善工作的模式。


当技术进步了,大家慢慢习惯了,自然就会出现新的问题:“学区房还有用吗?”“还需要每天赶上班吗?”。那就意味着,房地产的“地段、地段、地段”法则,将会出现改变。


对于房地产人来说,最好的应对策略,只能是随时保持学习的心态,在事态发展的过程中,找到自己的位置。


长远来说,我们是不应该悲观的,因为澳洲作为一方净土,房地产只会越来越受欢迎。

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