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澳洲投资办公大楼收益率下降 离岸公司拥坐优势

澳洲投资办公大楼收益率下降 离岸公司拥坐优势

去年的写字楼交易总额为225亿美元,打破了2018年创下的198.7亿美元的纪录。

这些数字的背后都有一段故事,说明著过去一年中,随着积极寻求收益的机构资金涌入商业地产领域,办公大楼交易以如何急剧的频率增加。

根据仲量联行的统计,去年有14笔大型交易(价值超过4亿美元的交易),相较于2018年有8笔,而2017年有3笔。

澳洲投资办公大楼收益率下降 离岸公司拥坐优势

在大型交易所中,美国资本黑石集团(Blackstone)以15.2亿澳元的交易收购了澳洲零售地产公司Scentre的Westfield Sydney的办公大楼。

新加坡主权财富基金(GIC)从加拿大退休金计画投资委员会和总部位于澳大利亚的房地产开发商收购了价值46亿澳元的Lendlease International Towers Sydney Trust国际大厦25%的股权(Lendlease International Towers Sydney Trust, LLITST持有悉尼Barangaroo两座办公楼资产)。

大型交易的另一个主要例子是Charter Hall的举动,该公司在股票募集和资金增长方面创下了历史记录,是以9亿澳元买了悉尼地标建筑奇夫利大厦(Chifley Tower)一半的股权。

资本向办公楼领域广泛转移的进一步证据是,去年本地交易所上市的房地产公司募集的股本数额是大约80亿美元,这是自全球金融危机之后为澳洲房地产投资信托基金(以下简称REITs)募集资金以来的最高数额。

此创纪录的经济活动压缩了投资收益率,推高了办公楼市场价格。这产生一个问题,即是否还有产品项目可供选择,以及到2020年投资效益是否还会再下降。

仲量联行办公室投资主管Rob Sewell向《澳大利亚金融评论》表示:“如果出售了一件产品,您将用什么取代它?我认为市场紧缩可能会促成收益率进一步下降。” “离岸公司将在市场上拥有更多优势。与许多澳大利亚基金相比,离岸资本可以提供贷款更好的利率,较当地澳洲机构有更高的收益率。” 现在,  已降至4%以下。在圣诞节前的另一笔巨额交易中,是在香港上市价值310亿澳元的房地产投资信托基金,以6.83亿澳元的价格从黑石集团手中接管了Westfield Sydney的一幢大厦,收益率仅为3.9%。

仲量联行办公室投资主管Rob Sewel表示,在堪培拉和布里斯班等市场,收益率缩减最多,这表明主要投资者正在对悉尼和墨尔本以外的主要城市投资投注信心。

在另一笔可能可以说明未来即将发生的事情的年底交易中,在澳交所上市的Centuria Metropolitan REIT从当地开发商集团Molonglo手中以2.56亿美元收购了堪培拉的地标性Nishi大楼-这座大楼被称为2015年年度最佳国际项目,这项交易的收益率达到5%。

仲量联行办公室投资主管Rob Sewel预期堪培拉信誉资产的收益率将首次跌破5%。墨尔本收益率也受到下缩影响。

他说:“我的感觉是情况可能会更加严峻。人们正在寻找机会证明市场。” 仲量联行的分析显示,海外投资者将成为自2006年以来的首次净卖方。 上市的房地产信托在2019年为净买方。

投资组合偏重于办公大楼的那些信托总体而言以有形资产净值进行溢价交易,以利增值之后再利用。 Rob Sewel说:“由于潜在供应商的数量有限,投资者在2020年面临的挑战将是如何取得投资商品。”

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