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看看开发有多难,官僚管制正扼杀悉尼的未来

Prymont的Ritz Carlton酒店就是新州规划错误的一个例子。

新州州长Gladys Berejiklian宣布,必须进行规划改革,而这正是目前迫切需要的事。我曾经有10年时间,担任新州政府的建筑师,在关于开发的辩论中,站在公共意见的立场。我认为私营机构的目的只是为了利润,需要规管。但后来我成为了城市工作小组的首席执行官,该小组代表城市建造业的私营机构。

经过8年了,我将要卸任,但对私营机构开发商的看法已变得截然不同,因为他们与效率低、有偏见的规划官僚作风相对抗。这种低效的规划体制对新州的生产力有负面影响。


这不仅仅是我个人的解读——新州生产力委员会最近发布了一份对政府体制的审查报告。委员会指悉尼和新州的开发审批时间是维州和昆士兰的两倍。还有另一个衡量标准:根据Commsec对各州经济表现的季度评估,多年来新州一直是第一名。

但在最近的报告中,新州的排名下滑至第三,排在维州和塔斯马尼亚之后,这是令人吃惊的。排名下跌的一个关键原因是新房的动工量。现在,社会上有各种行动团体在抨击新项目开发,没有把我们州的生产力或经济表现放在他们首要考虑的位置。他们不安地看待城镇中心的变化,以及对联排别墅在独立住宅城区的扩展表示关注。

但新州政府自己的生产力委员会已经看到,开发延迟和额外成本已令新房子或公寓的成本不断增加。


而令人一再惊讶的是,悉尼建造房子或公寓的价格几乎是布里斯班或墨尔本的两倍。澳央行指责低效的土地用途规划法例导致悉尼一套普通住宅的成本增加了$450,000左右。

澳央行的Peter Tulip在一份详尽的研究报告中详细列举了令新州规划体系表现最差的所有附加费用,但其他州也存在问题。最糟糕的是,缓慢而低效的悉尼规划体系正与私营机构申请人在玩拖延游戏。申请的程序是: 假定你是一个市议会的规划官员,你表示支持一个新公寓项目的规划申请,但是你要求对方提供12个更详细的关于土壤情况、日照、公寓是否完全符合标准和交通影响的报告,这将需要几个月的时间。

以Pyrmont的Ritz Carlton大楼的申请为例,你坚持规划部秘书要求开发商为项目举办设计比赛,并由新州政府建筑师担任评审团主席。然后,在几年时间里花费了数百万元后,你再写一份报告拒绝比赛胜出的设计申请。在过去的几年,我看到规划制度中一个令人担忧的趋势。当局错误地引导申请人期望获得批准,但规划官员其实早就知道不会获批的。

在Ryde市有许多这样的例子,特别是在Macquarie Park,以及St Leonards和Pyrmont。一开始就告诉人家“不行”,才是更好的做法,那浪费掉的数百万元,应该花在可以真正动工的项目上。问题是新州政府容许反对开发的规划官员在规划体制中拥有过度的权力。

如果申请者投诉,他们的申请将被搁置一年左右。不幸的是,新州的政客并没有提供帮助,因为地区议员总是支持激进的投诉人士,而非未来可能搬入的居民。我们已经滥用了民主,因为我们支持那些反对改变的人,而非他们的子女和孙辈,这些下一代的人都需要一个可负担的居所。最终,自私的婴儿潮一代正在扼杀未来几代人的机会。

随着悉尼的退休人士在总人口中所占的比例越来越大,我担心年轻人将不得不搬到布里斯班或墨尔本,才能负担得起住在大都会地区。州长呼吁建立一个更好的规划体系,现在是好时机,但她需要确保那些明白现在需要做出艰难决定以让下一代有高质量未来的人得到支持,并把他们安排到关键的岗位上。

目前,似乎任何支持发展的人都不能参与规划决策,理由是他们可能有偏见。但他们才是真正的规划者,他们展望未来40年并确保我们现在即行动起来,为建设一个高质量、可负担的未来奠定基础。

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