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20年!澳大利亚成功完成从“买房贵”到“租房贵”的转型

前言

 

过去二十载,见证了澳洲从买房贵到租房贵。

 

二十年前,澳洲首府城市的中位房价仅为当地家庭年均收入的3-4倍。二十年后的今天,房价收入比已经跃升至8倍以上,悉尼更是达到了惊人的12倍。

 

换句话说,要想回到20年前的水平,无非只有两种可能。一是房价下跌超过60%;二是平均收入上涨超过200%。所谓的这两种可能也只是“痴人说梦”。

 

仅过去十载,澳洲首府城市房价上涨82%,中位租金上涨76%,而同期收入却仅上涨40%。多少人的“澳洲梦”就此破碎。

 

0年!澳大利亚成功完成从“买房贵”到“租房贵”的转型"

 

买不起房或是大概率事件,租不起房在很多人看来还是小概率事件。但是,事情的真相却是,不再是低收入人群,大批中等收入人群也背负上了“深重”的租房压力。

 

据统计,2006年至2016年期间,澳洲租房居住的人群数量从27%上升至31%。换言之,每3户家庭中就有1户需要租房居住。更为可怕的是,你知道澳洲背负租房压力的人群比例有多少吗?

 

阅读导航

一、买房梦碎,租房梦魇,只不过短短二十载!

二、澳洲三城记:租房压力山大!

三、拿着高薪,照样租不起房!

四、房价高、房租贵所引发的蝴蝶效应

 

 

买房梦碎,租房梦魇,只不过短短二十载!

 

在解开这层面纱之前,我们先明确几个概念。

 

第一,“住房压力(Housing Stress)”,只要租金/房贷超过家庭总收入30%,我们就认为这样的家庭背负着住房压力。

 

第二,可负担住房收入差距(AHIG)。这是指一个家庭为避免陷入住房压力,所需额外增加的收入水平。差距越大,证明当地的住房/租房可负担水平越糟。

 

第三,可负担住房收入差距指数(AHIG Index)。这是指一个家庭为避免陷入住房压力所需额外增加的收入比例,计算公式为AHIG除以中位家庭收入乘以100。

 

AHIG 指数与住房压力之间的关系:

· 0代表住房可负担

· 1-15代表中等的住房压力

· 16-35代表严重的住房压力

· 大于35则代表住房压力到了极限,随时可能无家可归。

 

 

澳洲三城记:租房压力山大!

 

据统计,2018年,租房居住的典型人群中,为了避免在悉尼、墨尔本或布里斯班避免陷入“住房压力”的尴尬境地,他们只有两种选择。

 

第一,远离市区。第二,蜗居,即一家人挤在一套一居室的公寓内。

 

选择了1,则意味着每天上下班“痛苦”通勤过程的开始。

 

因为,在远离市区的地方租房虽然是便宜了,但是就业机会和收入同样也大打折扣。换句话说,租房贵并不是只有大城市特有的现象,更是一个普遍存在的问题。

 

选择了2,同样是各种痛苦的开始。

 

新南威尔士—悉尼

 

新南威尔士州(简称:新州)首府悉尼房价位居全球最贵城市阵营。高房价催生了高租金。

 

这一情况在悉尼的内环和中环表现尤为突出。因此,悉尼的内环和中环地区是传统意义上的就业中心,寸土寸金之地,聚集了大量拿着高薪却租不起房的人群。

 

例如,如果需要在悉尼内环地区居住一套三居室,每周的中位租金高达1503澳元,折算成年租金支出,则高达78,139澳元。

 

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维多利亚—墨尔本

 

和新州一样,维多利亚州(简称:维州)的房价在过去十年间出现快速上涨。在房价一路高歌猛进过程中,租金也是“水涨船高”。

 

不同的是,墨尔本的租房可负担性相对悉尼更糟。原因是同期墨尔本的收入增速不及悉尼。

 

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据统计,过去十年,悉尼的租金上涨了76%,而同期家庭收入增长了51%。相比之下,墨尔本在租金上涨75%的情况下,家庭收入则仅增长了43%。

 

具体到房型,就三居室独栋屋中位租金而言,墨尔本内城区几乎均不具可负担性。就二居室公寓租金而言,墨尔本内城区较悉尼具有相对可负担性。

 

 

另外,墨尔本和悉尼有一点不同。墨尔本租房可负担性问题主要集中在内城区。除内城区外,墨尔本其他地区大部分租房居住的家庭均可以在没有“住房压力”的情况下租到一套两居室公寓。

 

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昆士兰—布里斯班

 

昆士兰州(简称:昆州)是澳大利亚人口第三大州。

 

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尽管当地房价不如新州和维州涨的那么“猛烈”,那也是稳步上升。同样,作为昆州首府的布里斯班,在过去十年的累积涨幅虽不及老大哥悉尼和墨尔本,但是累计涨幅也达到了61%。

 

房价累计涨幅虽然占有相对优势,但是要命的是当地的收入累计涨幅同样不及悉尼和墨尔本两地。过去十年,相比悉尼(51%)和墨尔本(43%)的收入涨幅,布里斯班的收入累计涨幅仅为40.5%。一句话,赶不上房价!

 

和墨尔本一样,布里斯班租金贵、租房难的问题主要集中在内城热门邮区,如Bardon和Clayfield。

 

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拿着高薪,照样租不起房!

 

在我们的印象中,有一份体面的工作,拿着高薪收入,租一套别墅,再不济,租一套大面积豪华公寓是理所当然的事情。

 

但是,现实却是狠狠打脸。

 

在澳洲,就业机会大都集中在首府城市内城区。根据生产力委员会2017年发布的报告,首府城市就业岗位占全澳总就业岗位的比例超过2/3。

 

过去十年,首府城市租金的大幅上涨,让很多干着体面工作,拿着高薪收入的人群同样挣扎在租房的第一线。特别是夫妻中只有一个人工作,另一个全职在家照顾小孩的家庭,情况尤为不乐观。

 

例如,悉尼内环一套两居室公寓的中位租金价格一般在每周700澳元左右。为了避免陷入住房压力,租房居住的家庭需要获得至少每周2,333澳元,或每年121,333澳元的收入。

 

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光从数字上就可以看出,这个收入水平不仅远远超过了租房居住家庭中等收入的概念,同时也远远高出相对高薪职业的平均收入。

 

墨尔本的情况也好不到哪里去。如果在墨尔本内城区以中位租金价格租一套二居室公寓,家庭每周收入至少需要达到1800澳元,或年收入达到93,600澳元才能不感到住房压力。

 

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换成布里斯班,如果在内城区租住一套普通的二居室公寓,则家庭每周收入至少应达到1600澳元,或年收入达到83,200澳元才能不感觉到住房压力。

 

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房价高、房租贵所引发的蝴蝶效应

 

房价高、房租贵自然会引起一系列蝴蝶效应。

 

首先就是目前澳洲金融监管机构普遍担心的负债率高问题。

 

据统计,澳洲居民负债占GDP的比率高达123%,仅次于瑞士,位居全球第二位。

 

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其次是居民杠杆率高的问题。

 

根据房贷数据分析机构Digital Finance Analytics于2017年提供的数据,澳洲负债超过年收入三倍的家庭比例超过25%。同时,负债超过年收入4.5倍的家庭负债总额占澳洲未偿贷款总额的一半以上。

 

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第三,政府保障性住房支出压力加剧。

 

既然越来越多的人买不起房,也租不起房,政府当然不能听之任之。换言之,相当一部分低收入家庭除了向政府申请住房补贴外别无选择。

 

据统计,在新州、维州和昆州,政府社会保障性住房等待名单上的家庭数量已经超过了110,000户。

 

第四,国家退休储蓄体系岌岌可危。

 

目前澳洲的养老金和退休金体系是建立在以下前提之上,即当居民达到退休年龄,其住房支出成本应该很少很少。但是,我们看到25岁-54岁年龄段的住房自有率呈持续下滑态势。

 

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第五,经济社会地位“鸿沟”的形成。

 

当房价快速上涨,有房人伴随资产的升值越来越有钱,而没有房产的人伴随租金上涨则越来越没钱。当达到一定程度,就会形成社会贫富差距的日趋扩大,经济社会阶层“鸿沟”现象日趋严峻。

 

END

 

饱受房价上涨、租金上涨之苦的远不止悉尼、墨尔本和布里斯班的住户。中国一线城市的租金大幅上扬也是苦逼了一大群积极向上的青年。

 

最近一周,小编的朋友圈都是各种吐槽租房难、租金贵的弊端。据统计,今年北京、上海、广州的房租同比涨幅都接近两位数。

 

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和澳洲不同,中国一线城市的租房市场开始沦为各大资本投机的新战场。就连房东都直接放言,眼看租房市场沦为资本市场新的投机标的,年轻人为啥也不出来反抗一下。

 

有人说90后是买房最难的一代人。

 

买房或许是只属于70后,80后的时代记忆。

 

一代人做属于自己时代的事,被割属于自己那茬儿的韭菜,被撸属于自己时代的羊毛。

 

参考资料:Domain、Compass Housing Services、文中未表来源图表均出自Compass Housing Services

 

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