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澳洲各州买房产权保修费能否任意挪用?哪个州法令最严格?

在今年新冠疫情中,许多公寓业主和租房者承受着庞大的财务压力,无论业主或房东现金短缺的原因为何,如果他们无法支付税款,那么就是归产权物业管理,或称分契式住房项目(Strata Scheme)的问题。

请记住,由于更多的人在家工作以及对清洁公共财产的需求增加,土地税、市政费、物业费等产权支出(strata expenses)随之增加,而且将引发一场金融危机。

儘管面对未付税款的房主有标准程序追缴,但仍需要时间。

为了弥补财务缺口,不太有同理心的产权委员会(strata committees)将警告所有权人在涉及罚款利息和债务追偿方面,缴交滞纳金等费用没有任何迴旋馀地。

产权委员会对社区凝聚向心力没有多大作用,但可以减少分契式住房项目(Strata Scheme)资金耗尽的危险。

除此之外,还有一种倾向是做房屋维保工程(capital works)或物业基金或维修费(sinking fund)用来维修房屋大型损耗以确保住房正常运作。

物业基金是产权委员会最讨厌的财务问题。从历史上看,物业所有者倾向忽略维护和修理,将烂摊子留给下一个房屋持有者。由于过去公寓楼常有发生坍塌情事,各州便立法要求业主预先支付他们未来维修和保养的费用。

提前计划

在新州,昆州和西澳,所有大于两个lots的产权都必须制定10年计划,以估计何时会倒塌以及修复费用,业主必须设定预算满足预期所需的修缮费。

但是,儘管房屋维护计划可以由专业人员来制定,普通的委员会成员也可以,您或许会认为这很简单。

在维州,只有规定超过100多个单元房或合同价格超过$20万的建筑才必须制定维护修缮计划,但任何具备此类计划的建筑物,无论大小,都必须事先收取以支付未来的房屋维护费用。

在南澳的法律仅暗示(而不是要求)为将来的维护修缮预留现金。

无论如何,在澳大利亚全国各地,未雨绸缪的费用如此高昂,而我们现在许多人正处于经济困窘的状况。那么,负责支付公寓日常维护费用的行政费(admin fund)可以挪用物业维修费(sinking fund,改造整个建筑结构的费用)支应吗?

若是在昆州,绝对是不行的。在线上许多物业介绍中,您会发现一些提醒,那就是个别资金项目无法转变到另一种用途。

在维州,立法规定物业维修费只能用于支付维护计划中所列的项目,除非必须通过特别决议批准的特殊情况(反对者不得超过所有业主的25%),这些例外情况是否包括可以向行政费借贷均未明确说明。

在新州,行政费可以从基本工程基金(capital works)中挪用,但前提是产权委员会必须在三个月内作出还款的计划。请注意,只能在委员会意见达成一致时挪用款项,因此转账和二次借贷非常普遍。

但是,总而言之,没有人因为挪用资金而入狱,而且任何产权经理(strata manager)都不会因允许这样做而失去执照。这在财务上操作是否正确无误则是另外一个问题了。

文章来源:1688网

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