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经济研究预测机构:三年内澳新建住房将锐减31%

08月10日 12:49:39

 

继矿业繁荣走向没落之后澳大利亚经济之所以还能保持“连续最长时间无衰退”的世界记录,住房市场的繁荣功不可没。


然而这样的繁荣似乎已经到头。根据经济预测与分析机构BIS牛津经济研究所(BIS Oxford Economics)提供的数据,澳大利亚民用住宅市场的快速增长已经见顶,未来几年或将经历大幅衰退。


BIS牛津经济研究所董事总经理Robert Mellor说道:“尽管这样的影响在未来6个月内不会凸显,但是到2018年,住房市场尤其是高层公寓楼的开发将面临明显下滑的风险。实际上,布里斯班的住房开工量已经持续下滑了近12个月,而悉尼和墨尔本两地的住房开工量也开始出现下滑的迹象。”


据BIS牛津经济研究所预测,3年内新建住房量将从230,000套/年的顶点下滑至160,000套/年左右,下滑幅度达31%。高层公寓房形势更为严峻。据其预测,同期澳大利亚全国范围内高层公寓开工量将锐减50%,其中布里斯班新建高层公寓将下滑高达70%,墨尔本则为60%。

 


住房供不应求朝着供过于求发生转变


新建住房量显著下滑所带来的直接结果是澳大利亚全国供不应求局面的消失。到2019年,除悉尼和墨尔本两地存在一定程度上的短缺外,其他各地基本上均呈现供应过剩的局面。


Robert Mellor说道:“基于人口增长和家庭组成水平,澳大利亚住房市场最基本的需求水平大约停留在每年184,000套左右。因此,从长期的角度而言,我们基本是处于建设过度的状态。”

 


换而言之,新建住房的大幅下滑所带来的是大量建筑工人面临失业的风险。据Mellor的预计,数十万建筑工人面临就业难题。


他说:“若新建住房量从230,000套/年下滑至160,000-170,000套/年左右,那么因此所需的就业人口也会出现锐减。”


Mellor 对住房市场已经跟踪报道了近40年。他表示每一次的建筑繁荣和衰退均会超过预期。对于此次BIS牛津经济研究所预测有关住房市场下滑风险,Mellor 表示此轮下跌将带来螺旋式的不良反应:即就业人口下滑导致房贷违约率的上升、房价下跌进而导致开发计划进一步削减。


投资撤回进一步加重公寓房市场崩盘风险


目前公寓房市场繁荣所存在的另一大风险是过分依赖投资者。


Mellor 说道:“随着海外投资者所面临的税额增加,再加上跨境资金流动的收紧和海外投资者不能享有当地贷款条件等,都会对澳大利亚的住房市场尤其是公寓房市场造成不利影响。”


“此外,就澳本地投资者而言,银行利率尤其是只付息贷款利率的屡次上调和贷款条件收紧也进一步制约了当地投资房的增长。”


“投资者是推动澳住房市场快速增长的一大主要推动力。随着开发商出售期房难度增加,你会发现市场或将出现大幅纠正。”


其他机构观点


相比BIS Oxford Economics研究所的预测,其他机构似乎并没有如此悲观。


例如澳大利亚国民银行(NAB)经济学家Riki Polygenis指出:”住房市场2017年至2018年上半年均将保持强劲增长势头,随后或有所放缓。与此同时,我认为商用建筑和基础设施支出的缓慢增加将对住房市场下跌起到一定的缓冲作用。”


对于Riki Polygenis上述有关商用写字楼和基础设施的增长,尤其是悉尼当地此类建筑的增长,BIS Oxford Economics研究所的Mellor也表示赞同。

 

 

关于澳大利亚整个宏观经济前景的预测,BIS Oxford Economics研究所和NAB均认为2019年前,澳GDP增长率将保持在2.5-2.75%,同期澳储行很有可能维持现有低利率不变。

 

NAB的Riki Polygenis说道:“鉴于澳储行对目前非矿业经济复苏情况仍存担忧,因此澳储行很有可能在2019年前维持现有1.5%的利率不变。”

 

相比NAB的预测,BIS Oxford Economics研究所的Mellor则认为澳储行推迟加息的时间将更长,在2020年前都不会进行加息操作。

 

热点新闻2017年12月18日 星期一

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