布里斯班房价连涨四个月！需求大增 价格接近历史高点

布里斯班房价在4月上升了0.14%，这座河滨城市已经收复了自大规模房产繁荣高峰期以来的失地。

强劲的住房需求抵消了借贷能力的恶化，房价连续第四个月上升至72.1万澳元，仅比去年4月的峰值低2.88%。

根据最新的PropTrack房价指数，自2020年新冠大流行以来，布里斯班的住宅价格（独立屋和单元房）累计录得43.1%的惊人涨幅。

而昆州乡镇地区距离历史高峰更加接近，4月住宅价格上涨0.04%，达到60万澳元，与去年4月的高峰值仅相差0.25%。

来昆州乡镇地区的住宅价格，包括黄金海岸和阳光海岸等房地产龙头，自疫情开始以来已累计增长了50.4%，仅次于塔州令人瞠目结舌的51.5%。

年增长（所有住宅）表现最好的地区是Darling Downs-Maranoa（+8.32%）、Toowoomba（+7.17%）、Wide Bay（5.14%）、Cairns（3.66%）、Mackay-Isaac-Whitsunday（+3.35%）和 Townsville（+3.34%）。

同一时期，阳光海岸（-5.16%）和黄金海岸（-0.52%）的价格下降。

但根据报告，与2020年3月大流行前的水平相比，昆州乡镇地区的价格增长是全澳第二强的。

PropTrack高级经济学家和报告作者克雷（Eleanor Creagh）表示，去年大部分时间录得的价格下跌已经在2023年开始逆转，4月是全澳房价连续第四个月上涨。

她说：“强劲的移民、紧张的租赁市场和有限的供应正在抵消快速利率上升的影响。就市场上的总存量而言，供应限制已略有缓解，但新上市的房屋流量仍然疲软，使价格保持在一个底线。澳储行（RBA）决定在4月份按息不动，可能也有助于房价上涨，因为人们对未来的借贷成本有了更高的信心。”

但是，克雷表示，尽管最近房价趋于稳定，但阻力仍然存在。她说：“利率仍可能进一步上升，而且经济预计会放缓。然而，劳动力市场持续紧张，更强的住房需求和紧张的供应可能会看到复甦持续。住房短缺因建筑成本高昂而加剧。”

在谈到布里斯班时，克雷表示，房价是继续上涨，还是恢复下跌，取决于供应水平以及利率轨迹。

但她补充说，昆州也是澳洲人口增长最快的地区，新供应将难以跟上不断增长的需求，从而进一步支撑房屋价格。

但是，虽然房价的提升会受到房主的欢迎，但对于那些在市场接近峰值时买房的人来说，这仍然是个坏消息。Canstar的分析显示，即使RBA将现金利率维持在3.6%，这些借款人中的许多人可能已经遭受了严重的抵押贷款压力。

研究发现，在2021年4月购买中位数价格房屋的借款人，现在得把税前收入的38.9%用于还贷，而在去年4月（峰值）购买的借款人，现在得用税前收入的42.3%来还贷，令人震惊。 抵押贷款压力的基准通常是还款额超过借款人税前收入的30%。

Canstar的金融专家米肯贝克（Steve Mickenbecker）说，这对那些听信了储行行长关于利率将在2024年保持低位的保证而大胆借钱买房的人是一大打击。

他说：“所有借款人都会受到一定程度的影响，但最近的买家需要付出更大的代价，因为他们几乎没有削减开支的回旋余地，也没有时间建立缓冲区。去年4月买房的借款人，其房产权益受到侵蚀，情况更加复杂。资产净值下降的问题是，当借款人想要寻求还款救济时，银行也会很紧张，因为他们也面临着可能不得不注销贷款的风险。”

PEXA（澳洲房地产交易所）最近发布的《新兴抵押贷款风险报告》（Emerging Mortgage Risk Report）显示，收到房贷冲击的邮政区数量激增。

该报告发现，昆州抵押贷款风险最高的邮政区包括：Noosaville、Maleny、Tallebudgera、Tewantin、Doonan、Banksia Beach、Cooroy、Sunnybank Hills、Cooloola Cove、Burleigh Heads、Marcoola、Currumbin Waters、Pomona、Coolum Beach、Samford Valley、Palm Beach、Tamborine Mountain、Tugun、Burrum Heads 和 Ningi。