澳洲房价为何如此高？婴儿潮一代是帮凶之一

从全澳各地的后院烧烤到联邦议会的大厅，持续的住房危机问题从未远离对话和讨论。

尽管在经济合作与发展组织（OECD）成员国中，澳大利亚的人均新建住宅数量相对于总体住宅存量排名第四，但许多不同的因素综合起来造成了这个国家目前所处的困境。

疫情以来，澳人的生活和工作方式发生了巨大变化，改变了住房需求。

与此同时，名义人口增长达到了有史以来的最高水平，人均人口增长也达到了2009年以来的最高水平。

即将离任的澳储行行长菲利普•劳伊（Philip Lowe）最近警告称，租金涨幅将在很长一段时间内保持在高位，人口的高速增长是一个主要因素。

他说：“今年人口增长了百分之二，房子增加了百分之二吗？没有。”

值得注意的是，与2008-2009年的人口高增长时期不同，这次人口增长主要是由成年人移民推动的，而不是儿童的出生。这导致对额外住房的需求显著增加，因为儿童是加入现有的家庭，而不是创造新的家庭。

还有一个因素在影响住房供应方面起着辅助作用，这个因素在过去十多年里一直在慢慢减少——空巢老人的增多和随之而来的空房。

最新数据显示，全澳共有2800多万间卧室。 值得注意的是，ABS（Australian Bureau of Statistics，澳大利亚统计局）并没有统计在人口普查之夜未被占用的卧室数量，而这几乎占到所有房产的十分之一。

ABS的一项调查得出结论，在卧室总数中，2019- 2020年期间约有46%或1300万间卧室是空置的。自2017-18年ABS发布上一份报告以来，这一数字增加了30万。

根据PropTrack的定义，超过70%的家庭至少有一间空余卧室，没有孩子的夫妇和单身家庭更有可能在家里有两间或更多的空余卧室。

这两个人口统计数据中的许多家庭可能是空巢老人——抚养孩子的老年人已经搬出去，有了自己的房子。 尽管在某些地区，大屋换小屋的做法很流行，但大多数澳人都不愿离开自己现在的家。

在一些州府城市，包括印花税和中介佣金在内的交易成本已高达7.5万澳元。

对于那些希望换小屋的人来说，小型独立式住宅、镇屋和较大的公寓等住房通常都很受欢迎，但这些住房往往供不应求。

这一因素和其他因素推高了小户型住宅的价格，在扣除交易成本后，大户型住宅与理想住宅之间的价格差距往往没有那么大。

首府城市的房屋中位数价值超过100万澳元，出售家庭住宅并搬到更便宜的地方可能会导致养老金减少。

对住房危机的影响

虽然这不是住房危机的主要驱动因素，但随着时间的推移，缩小住房规模的抑制因素正慢慢对市场上的家庭住房供应产生越来越大的影响。 年长的澳人总是倾向于呆在家里。

2005年，17.5%的家庭户主年龄在60岁或以上。截至2023年，这一比例已升至22.9%。

人口持续老龄化，这一影响将继续增长，并可能及时成为一个政治问题。

澳人应该能够选择他们想要的生活方式。 有些人出于各种原因非常希望换小屋住，但在支持理想方案的高成本和高交易成本之下，他们往往没有什么动力这样做。