澳洲办公楼价值大跌20% 基本已触底

澳大利亚主要CBD办公大楼的售价比巅峰时期低20%，这是迄今为止最佳证据，表明澳大利亚办公楼市场的调整接近底部。

Jefferies分析师Sholto Maconochie表示：“我们接近底部，这些交易将成为未来12个月定价的基准。”

最近的交易包括墨尔本628 Bourke Street的16层大楼，该大楼七年前由瑞士基金经理AFIAA以超过1.8亿澳元价格购买，现在即将以1.2亿澳元的价格出售。

美国巨头布鲁克菲尔德(Brookfield)为其位于皇后街240号的价值3亿澳元的大楼找到了买家，Quintessential以2.57亿澳元的价格筹集了资金。

市场也密切关注两项涉及上市公司Mirvac的拟议剥离。首先是位于悉尼的255 George Street，该大楼目前由Mirvac管理的一个基金持有。新加坡的Keppel对半股权提出报价，该价格将整栋大楼的价值估计为约7.3亿澳元。两年前，当价值达到顶峰时，大楼价值约为8.75亿澳元，这意味着其市场价值现在低了大约17%。

在墨尔本，Mirvac即将完成出售一栋Collins St大楼的交易，其账面价值已降至约3.4亿澳元，较两年前的峰值打了20%的折扣。

远程工作的转变，加上不确定的商业环境和飙升的利率，使全球办公楼价值暴跌。这场动荡在澳大利亚到来较晚，一些专家预测价值可能下降25%，才能完全消化。

ASX上市的地产商股价因预期价值重挫而大幅下跌，而非上市资产的所有者，包括养老基金，面临着减记其估值的压力。

由于业主和潜在买家之间在定价上的对峙，商业地产交易在过去一年中急剧下滑。交易最受打击的是办公楼，其中交易量缩水了三分之二，降至不到100亿澳元。

飙升的利率和更高的债券收益率，以及随着工作场所调整到混合工作模式而对办公空间需求的不确定性，给该行业蒙上了阴影。

全球办公楼行业的混乱造成了一些知名企业的倒闭。共享办公空间巨头WeWork申请破产，而美国和欧洲的银行正在计算其对商业地产的风险成本。

澳洲最大的办公楼所有者之一Dexus，在去年年中将其办公楼投资组合价值下调了8.8%，并在12月再次下调了5.4%。