澳洲正在全球抢人。
人才不断涌入，可是澳洲却还没准备好。
租房危机愈演愈烈
疫情后即将到来的移民潮或将淹没当地住房市场。
过去的2022-23财年，有40万移民入境澳洲。
而且，澳洲由于许多关键行业的人员短缺，还在不断吸收移民进入，未来5年，政府预计将引入150万移民。
Urban Taskforce首席执行官福雷斯特(Tom Forrest)表示，“我们陷入了一个难题，即联邦增加了移民上限，海外学生也回来了，但租房空置率低于1%，租金正在上涨。”
“通常情况下，这将是向市场发出增加供应投资的信号，但规划者阻止了市场的自我修正。自2019年以来，在当前体系下，保障性住房的批准和新建数量大幅下降。”
总体而言，悉尼每年离其住房目标还有1.1万套左右的差距。
澳洲统计局的数据显示，在疫情之前的几年里，约30%的新移民在新州定居，其中绝大多数落户悉尼，尤其是西郊。
如果这一趋势持续下去，每年净移民人数达到23.5万人，新州每年可能不得不为大约7万人多寻找住房。
Parramatta, Canterbury-Bankstown和Blacktown等地方政府区预计将承担大部分的负担，但数据显示，这些地方也在努力跟上目标。
其中，只有Blacktown有望在2026年之前实现建造16,500套新住宅的目标。
Business Western Sydney负责人博格(David Borger)表示，重点必须从“大型项目”转移到确保“以人为本”。
“应该有好的设计，但必须是快速的设计，”他说。
移民部长贾尔斯(Andrew Giles)拒绝置评，但一位发言人指出，许多被授予并计入移民人数的永久签证将发放给在澳洲、已经持有临时签证的人。
澳洲需要人
澳洲需要人，海外移民是澳洲不断发展的源源动力。
根据澳洲最新的《代际报告》移民预测，澳洲的人口将在未来40年猛增1310万人（约50%），达到3880万人。
相当于在澳大利亚现有人口基础上再增加一个悉尼、墨尔本和布里斯班。
总理阿尔巴尼斯，也表示希望推动移民政策的改革，欢迎更多的技术移民来到澳洲。
新总理的态度，确定了以后的澳洲移民方向。
敞开移民大门，促进人口高质量增长，这将利好澳洲的房市。
移民与房价
要知道，移民政策一直是联邦政府影响澳洲房市的重要手段之一。
2000年之初，澳洲的移民人数快速增长，促进了住房的需求大幅增加，从而导致房价和租金齐涨。
上图显示的是当时的实际人口增长率，从2005年的1.5%上升到2008年的2.4%。
人口趋势直接作用在房地产市场，上图显示的是同一时期澳洲租赁市场情况。与人口趋势趋同，澳洲房屋租赁空置率在 2008 年降至接近历史最低水平的 1.5%。
这使得实际租金比原本要高9%。
租金的持续上涨也逐渐转化为住宅价格的上涨。同一时期，物业价格也是屡次新高。
所以，移民大门敞开，澳洲房市必将再次启动。
房价未来走势
影响房价，最主要的因素无非有二：供求关系和调控政策。
供求关系
目前的澳洲房市处于买方市场，上市房源较多，买家可选择余地大。
虽然独立屋和公寓市场已出现大幅降温，空置率近几个月一直处于低点，但是单看未来房屋供应量趋势仍然不能太乐观。
当前，建造原料成本大涨和建筑人工持续短缺，外加获批待建房屋数量持续下降，在可预见的短期内，澳洲房市将会出现供求关系再次反转。
由此看来，供求关系依然严峻，移民大门打开之后，买家积压的需求必然会得到释放。
届时，海外新移民必然会将资本注入到房市，当“抢房大战”的戏码再次上演，房市也会迎来新的一波增长。
调控政策
近期澳洲房市趋冷，很大原因来自政策调控措施，比如央行的持续加息。
不断提升对于央行而言，是一枚子弹，是目前抑制高通胀、提升经济最明智的方式。
但是，全球经济环境持续变化，黑天鹅事件频发。既防经济过热，又防通缩，央行还能有多大的加息空间值得我们关注。
所以，让这枚子弹“再飞一会”。
只要利率处于合理区间，加之市场上投资活跃，房价就能起底回弹，并保持稳定增长态势。
结语
澳洲能够持续发展的根本动力在于人！
澳洲经济需要人，澳洲房市需要人。
可是面对起伏不定的房地产市场，澳洲其实并没有做好人口大幅进入的准备！
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