今年澳洲房价跌幅创十年之最！为何连专家都没有料到？

想准确预测房市走向总是很难，但2022年对经验丰富的预测者来说也是一个意外。

十年来的第一次加息比预期早了几个月或几年，推动了房地产价格的下降。

在房地产价格在封城期间蓬勃发展后，放缓似乎不可避免，但随着2022年的到来，几乎没有迹象表明它将带来几十年来最快的价格下跌。

就在去年10月，澳储行（RBA）的「中心设想」仍是2024年之前不会加息。

但随着通胀率上升，RBA软化了立场，银行经济学家警告说，第一次加息可能会在2023年初出现，从而使失控的房地产价格增长失去热量。

CoreLogic研究总监劳力斯（Tim Lawless）在2022年开始时警告说，曾经蓬勃发展的房价增长正在放缓，未来一年存在下行风险，例如负担能力限制的恶化和比想象中更早来临的加息。

他说：「我们没有想到房市下滑的轨迹会像我们5月份以来看到的那样迅速，我们也没有想到加息周期会像现在这样显著和迅速。我们无疑料到了2022年利率会上升，只是没想到会上升得这样早或这样迅速。」

随着通货膨胀在战争、新冠疫情和洪水导致的供应链干扰中开始起飞——以及持续的消费支出——RBA在5月份将现金利率从紧急状态下的低水平0.1%提高了25个基点。

这是今年八次月度加息中的第一次，其中四次是50个基点的超大规模加息。

劳力斯说，与此同时发生的房价下跌是1980年以来最严重的，因为高负债家庭对借款成本很敏感。

他说：「我们目前正在经历的衰退是异常尖锐的，但这反映了我们从未见过利率上升得这么快的事实。」

许多房主看着房价急剧下跌，重新考虑今春卖房的打算，催生了他称之为「绝对令人失望」的春季销售季。他说，这是春季新上市的待售房屋数量首次低于整个冬季。

CoreLogic的数据显示，在截至11月的一年中，悉尼和墨尔本的房产价值分别下降了10.6%和7%，但布里斯班和珀斯的房价仍高于一年前（分别增长3.3%和3.9%）。

劳力斯说，明年，如果利率在第一季度达到顶峰，房地产市场应该会在那之后稳定下来。

Domain的研究和经济主管鲍威尔博士（Nicola Powell）在2022年开始时预测，房地产市场将进一步向买家倾斜，尽管负担能力将是一个问题。

一旦今年年初的新房源供应量增加，买家的确有了更多的选择——但现金利率的上升使市场进一步向买家倾斜。

她说：「2022年初，市场已经在放缓，然后RBA真的加速了这种动态。现在发生的事情可能已经让我们中的许多人侧目了。」

她说，价格快速下滑是不寻常的，但之前的上升也是不寻常的。

另一个不寻常的因素是，在繁荣时期，整个州府城市的市场都在上涨，但现在重新出现了一个多速市场，悉尼和墨尔本的价格下降速度比阿德莱德或珀斯快。

平静的春天也是不寻常的，因为情绪受到了打击，鲍威尔现在正着眼于秋天，看看潜在卖家的信心是否会改善。