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- 前言
- 澳洲央行丢“锅”给联邦政府
- 澳洲两大监管机构关注的重点究竟在什么地方？
- 澳洲联邦政府有哪些调控房价的措施？
- 结语
前言
澳大利亚房价目前比疫情前高出19%。
统计局（ABS）公布的最新数据，今年第二季度，房地产价格上涨 6.7%，为18年来最强劲的季度增长。
住宅平均价格在6月份季度上涨了52,600澳元，达到835,700澳元。而12个月前，住宅均价为689,400澳元。
随着房地产市场的繁荣和工资增长的低迷，澳洲各地的房地产价格现在是家庭可支配收入的五倍以上！
而且还将进一步攀升。
现在独栋屋的年增值幅度甚至超过了澳洲一些收入最高的专业人士。
房价已经从90年代中期的家庭可支配收入的3倍以下，上升到收入的5.5倍以上！
Domain模型显示，悉尼141万澳元的独立屋中价比大悉尼地区的雇员收入中位数高出23倍左右。单元房是13倍左右。
40%的新州抵押贷款持有人面临“抵押贷款压力”，他们在还款和生活成本上的支出超过了收入。比如：Campbelltown 附近 89% 的房主支付了他们负担不起的抵押贷款，而在邻近的 Narellan 和 Mount Annan 地区，这一比例为 80%。在人口稠密的Liverpool地区，抵押贷款压力率约为 77%，即近 11,500 户家庭，为全澳最高的。
研究显示，抵押贷款压力迫使这些家庭中的许多人动用他们的积蓄、积累信用卡债务或向家人和朋友借款以维持生计。
墨尔本的房价几乎是当地收入的18倍！
布里斯班 、阿德莱德、霍巴特和堪培拉的房产价格也至少是收入的10倍。
在工资低增长的背景下，房地产价格继续上涨，这两者之间的差距可能会继续扩大。
许多人就将目光投向了澳大利亚央行（RBA）和澳大利亚审慎监管局（APRA），希望可以看到他们的行动，毕竟2015年房产高峰期的时候，宏观调控政策起到了稳定房价的作用。
但是，这周澳大利亚央行方面的发言，让人希望破灭了！
澳洲央行行长菲利普·洛威（Philip Lowe）明确表示，不会通过加息来抑制房价上涨。
澳洲央行丢“锅”给联邦政府
过去两天，澳大利亚储备银行（RBA）两次将澳大利亚的住房负担能力问题归咎于联邦政府。
在上周二的演讲中，洛威博士表示，现在的房价比疫情前高出19%，股价也高出10%左右。家庭净财富的增加表明，一旦当前的限制放松，家庭将准备好重新开始消费。
他同时意识到，人们对房价水平的担忧。
“相对于收入，房价不断上涨，我认为这对我们的整体利益都不好。作为一个公民，我希望看到这个问题得以解决，但作为央行，我们对此无能为力。”
澳洲央行方面觉得，在当前这个特殊环境中，不应该通过提高利率来解决。
“虽然在其他条件相同的情况下，更高的利率确实会导致房价下降，但这也意味着更少的就业机会和更低的工资增长。”
“现在是疫情的特殊时期，和以往不一样，在现在情况下，升息是一种非常糟糕的决定！”
所以，想要解决澳洲当前房价高企的问题，需要瞄准影响房价的结构性因素。
这些问题是联邦政府的责任，如果想要“经济适用房”，联邦政府就需要解决:
“我们的税收和社会保障制度的设计；规划和分区限制；所建住宅的类型；以及我们交通、运输等性质。
“这些显然都不在货币政策和央行的管辖范围之内。”
与此类似，央行助理行长Luci Ellis主持了议会对住房负担能力的最新调查，她指责历届联邦政府通过税收法规鼓励“投机”，并通过需求方补贴导致价格上涨。
“澳洲央行方面一直认为，负扣税和资本利得税的结合，从本质上鼓励了房地产的投机性投资”
“我们认为税收系统值得审查，当然这不是孤立的一个特征。”
“你不能通过给人们更多的钱花在住房上来提高人们的负担能力。”
在去年的连续降息中，曾经有朋友开玩笑说，澳大利亚最好当的官就是央行行长了，市场预测基本与他决定一致，让他降息就降息，丝毫不会出乎你的意料。
但这一次，澳洲央行将房产焦点问题重新丢回给了联邦政府，可以说是出乎很多人的意料。
但也可以算得上一步好棋，毕竟那件大事要来了…
澳洲两大监管机构关注的重点究竟在什么地方？
虽然说澳大利亚审慎监管局和澳洲央行一再强调他们的工作不是以一种或另一种方式推高房价。
但不可否认，两个机构都在通过对金融市场的观察，密切关注房地产市场是否有过热的迹象。
现在的澳洲房市特点是什么？
房屋库存水平低于正常水平！买房需求旺盛，竞争激烈！
这种情况下最有可能导致购房者产生“害怕错过（FOMO）”心理。
所以，购房者在买房时候，贷款审批就成了两大监管机构观察的重点！
对于客户而言，贷款就关心两件事：
– 可以贷到多少钱肯定是第一位；
– 银行审批时间紧随其后。
根据麦格理的调查显示，买家害怕错过心理正在以其他方式表现出来，这将使监管机构不得不停下来。
在加权平均基础上，大约 38% 的客户在 2021 财年的借款接近其最大容量。
尽管这一比例略低于2020年的40%，但高于2019年的35%，仍表明很大一部分借款人正在争取最大贷款。
麦格理估计，2021 年自住业主的借贷能力增加了约 7%（主要银行增加了约 5%），这主要是由于利率下降。
这就是 APRA 和 RBA 将关注的问题。
随着银行业信贷激增，借款人是否已开始透支自己的能力?
APRA 自己的统计数据显示，6 月季度 22%的贷款债务收入比等于或大于6倍，高于去年的约16%。
监管者可能不想控制房价，但仍然可能会采取某种宏观审慎干预。
比如：可能采取增加银行测试借款人抵押贷款承受能力性的缓冲值，目前的缓冲大约是贷款利率的 2.5%，或大约 5% 的贷款利率。
亦或者，可能涉及其他策略，例如限制高贷款价值比率的增长。
这里就有一个非常有意思的问题了，审慎监管机构究竟何时进场干预？
这个时机非常重要！
因为，澳洲联邦大选即将来临！
这就是我们前面提到的大事！
APRA 和RBA发现“已经陷入了房产市场通胀和即将迎来的澳洲联邦选举漩涡之中”。
一旦试图压制房价，很可能会引发选民不满，会对大选造成影响。
如何在不损害经济的情况下冷却房地产市场的问题，对这些监管机构来说并不容易解决。
所以，央行行长菲利普·洛威博士在周二的讲话中才说：“在现在情况下，升息是一种非常糟糕的决定！”并且再次强调，央行不会使用利率来冷却楼市；事实上，未来三年内都不太可能触及利率！
澳洲联邦政府有哪些调控房价的措施？
现在，“锅”回到澳洲联邦政府身上了。
澳大利亚经济学家艾斯雷克（Saul Eslake）也曾表示，非常担心收入和房价之间的差距将继续扩大，除非政府设法从住房供需两方面解决影响承受力的因素。
根据他自己的模型，现在州府城市的平均房产价格是平均可支配收入的11倍以上。而在20世纪90年代初还不到6倍。
他直接指出如果联邦政府想让房价得到控制，就应该:
- 降低需求：使澳大利亚移民计划回归正常化，将永久移民人数恢复到前总理约翰·霍华德在21世纪初增加移民人数之前的水平，即从2005年至2019年的平均21.9万人下调至10万人以下;
- 进行税收改革，比如：取消负扣税和资本利得税减免，从而减少投机性需求;
- 减少海外需求：包括，收紧对外资所有权的规定和执行；将反洗钱规定扩大到房地产市场；
- 减少投机性需求：比如限制小额信贷机构向房地产市场的放贷;
- 增加可负担住房供应：促进对社会住房的投资。
- 向各州提供奖励性拨款，从而实现：
- 进行土地使用和规划改革，并提供与住房有关的基础设施；
- 将印花税转换成土地税；
- 改革租赁法，以提供更大的租期保障，减少对房屋所有权的需求并减少租金周转率；
- 通过分区式布局，迫使开发商为低收入者提供住房。
不过，以上这些措施，你觉得澳大利亚政府会实施吗？
澳大利亚房地产可负担能力不是1天2天的事了，澳洲政府在过去几十年里已经进行了大量的住房负担能力调查，但最终都不了了之。
最近，政府又在调查了…
结语
所谓的政府对住房可负担性调查，纯粹是为了给人一种正在采取行动的假象，和其他措施一样，不会有什么结果，原因很简单：
实现“可负担住房”意味着，房价必须下跌！
这是政界人士和现有房东不希望看到的！
说到底，在澳洲政府这里，调控话题就是一场无聊的游戏。在无用的报告上已经浪费了成千上万的工作时间、数百万澳元的薪水和咨询费。
但也没办法，毕竟为了选票，所有人群都要顾及到。
所以，综合我们来看一下，未来2年澳洲房价到底会涨还是跌？
央行行长的态度已经非常明确了，2024年之前不会调官息！当前特殊环境下，保就业胜过调房价！
政府方面，万事先以大选为主，大选完事怎么折腾都行，但不是现在！
所以，你觉得未来2年澳洲房价会涨会跌？
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