澳维多利亚州州政府拟在未来12个月内上调土地税近12倍即从目前的5300澳元上升至超过67,900澳元。我们看到拥有多套房产的“账面”百万富翁们或因此纷纷出售名下资产。
现年73岁的Brian O'Neill或不得不因此将自己的养老房寻求出售。Brian O'Neill有8个孩子和23个孙子。他在40年前购买了一套两个门面、7个办公室的商住混合用途房产。该处房产位于墨尔本东南12公里的Martin大街上。
维州很多民众都曾在数十年前置下了一些住房或小型商业地产。这些房产随着房市的火爆出现快速升值。在维州打算上调土地税的背景下，这类投资者不得不开始考虑是否需要出售这些房产。对于其他房价飞涨的州而言，维州政府的举措或成为风向标。
澳大利亚物业咨询集团ShineWing Australia 合伙人Daren McDonald说：“维州大幅上调土地税的规定将带来显著的影响，可以说是一场灾难。因为该举措会诱发现金流的问题，导致很多人可能不得不出售名下物业。”
全球知名综合性地产咨询服务集团CBRE墨尔本负责人Rorey James表示，为了规避土地税上涨所带来的风险，部分投资者开始转向投资共管公寓（strata title）。共管公寓也叫多项产权，是指个人拥有该房产的部分所有权，其他部分如花园、大厅则共享所有权。换而言之，共管公寓的土地税往往由多个产权所有人进行分摊。
James说：“我们正在对土地税上调政策所带来的影响进行评估。现在就进行结果预测尚为时过早。但是我们的确已经看到部分投资者宁愿出售房产也不愿缴纳土地税的倾向。这样的趋势可能会导致下半年住房存量增加。”
投资者需留意政策变化
除维州以外的其他各州投资者也需时刻留意税务变化如印花税的回调、自我管理型退休基金（简称：SMSF）规定变更等。这些规定的变更都会对投资者投资回报产生影响。
以昆士兰州和塔斯马尼亚州为例，首次置业者购置新房印花税补贴已经从2万澳元回调至1.5万澳元。
考虑投资期房的投资者面临税务优惠和贬值补贴取消的风险。此外贷款条件可能进一步收紧。我们看到随着供应增加，部分城市出现租金下降、相互竞争房客的现象。
在维多利亚州，投资者不再享有期房印花税减免优惠。换而言之，在墨尔本购买一套200万澳元的期房，投资者将多支付11万澳元。部分优惠政策已经转向维州非首府地区房产。
当然对于自管退休基金房产投资者而言也存在一些“利好消息”。例如SMSF信托人可暂缓执行限贷规定。本周财政部官员宣布将进一步就SMSF成员计算年金总额时纳入贷款额进行公众咨询。
SMSF新规
SMSF协会技术服务负责人Peter Hogan表示有理由相信联邦政府将在6月底就上述修正案获得议会批准。就他看来，反对党反对修正案的可能性很小。
与联邦政府采取公开咨询的举动不同，维州政府大幅上调土地税并未向公众阐明相关原因。物业投资者们对此颇感愤怒。他们认为自己仅仅是因为房产升值而受到州政府的惩罚。
O'Neill这样说道：“没有人给我们任何东西，我们曾经通过努力工作才获得的房产。现在政府的行为就像是赤裸裸的抢劫。”
对于有关土地税上调幅度太大的抱怨，税务官们的建议是先全额缴纳然后可以提出申请进行复核。
土地税评估过程存在漏洞
物业专业人士指责州政府上调土地税的行为对现有和准房产投资者构成打击，尤其是那些购买物业作为手术室或办公室用的商人、牙医、医生和律师。
维州政府每两年对土地税进行重新评估，因此今年的税率评估可能是基于2016年的议会估值。墨尔本中央商务区的土地税上调最高幅度达400%，超过州平均涨幅（2016年商业估值基础上上调15.8%）的26倍。
CBRE高管Tom Tuxworth说道：“大部分业主都在反对州政府的新评估规定。他们认为估值过程漏铜百出。地方议会对估值采取的是线性评估方法，并未将一些限制性的因素考虑进来。”
像DEXUS、Charter Hall 和 GPT大型地产基金，他们往往在各州拥有多处商业地产因此可在不同投资组合之间进行成本摊薄。但是对于一些规模较小的私人商业地产投资者，他们往往因为没法分摊因此大幅上升的成本而颇感承压。
Henderson & Ball律所合伙人Justin Lawrence警告称，那些不知道土地税上调而购买了房产的投资者，尤其是那些负债较高的投资者往往最容易受到土地税上调的冲击。
部分投资者可能想要通过上调租金来应对土地税上涨的成本，租房市场因此竞争出现加剧。
ShineWing公司的McDonald表示房东可能存在无法向房客专家土地税成本的风险。他说：“房产投资者需要就房产净回报进行审核后决定是否值得继续持有，还是转向其他类型房产（独栋屋转公寓）更好。”
此外，维州政府正在计划将每两年上调土地税变更为每年一次。
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