疫情期澳洲30万首置业者入市！低利率影响最大

经济学家认为，澳洲创纪录的低利率是新冠大流行期间推动首置业者入市的主要原因，而并非政府的激励措施。

根据澳洲统计局(ABS)的数据，自2020年3月以来，约有30万首置业者进入房地产市场，联盟党此前将其揽功于自己推出的支持计划。

但墨尔本研究所副教授齐阿普利亚斯（Sam Tsiaplias）本周在墨尔本经济论坛的一次会议上表示，这么多首置业族入市更多地与COVID-19引发的经济衰退有关，而不是其他。

“我们可能会认为，经济正在放缓，因此首置业者更难买房，但正是在这些时期，首置业者的购房活动实际上正在激增。”

澳储行（RBA）的现金利率在2020年期间从0.75%降至创纪录的0.1%，当时对首套房买家的贷款承诺开始升至接近纪录的水平。

在全球金融危机期间也出现了类似的趋势，当时现金利率从2008年底的5.25%降至次年4月的3%。2009年，约17.3万首置业者获得了住房贷款承诺，而前一年的这一数字约为11万。

齐阿普利亚斯问道，“那么，为什么首置业者的活动在这些低迷时期会增加呢？为什么它可能与需求驱动的政府政策联系较少呢？”

主要原因是家庭借贷能力的增强，以及利率下降导致的偿还成本下降，再加上投资者的活动减少（投资者通常能够击败首置业者）。

但他补充说，这并不意味着政府政策不起作用。

这些政策只倾向于帮助一小部分的早期政策接受者，他们随后推高可负担的市场端价格，或者政策覆盖的那部分市场，再将后来者拒之门外。

随着价格上涨，人们从中获益，并转移到其他地区买房，并重新开始这一流程，这种情况最终会蔓延到房价更高的市场。

他列举的方案包括联盟党的首置业贷款首付计划、新的住房担保计划，以及工党的新“帮助购房计划”(Help to Buy，政府在该计划中出资高达40%)。

例如，根据CoreLogic对房价中值的评估，使用工党“帮助购房”计划的首置业者将在悉尼略低于20%的郊区和墨尔本30%的郊区争夺住房。

在全国范围内，根据房价中值计算，只有三分之一的郊区可以进入，但如果房价像一些经济学家预测的那样下跌10%，这一比例将升至43%。

据CoreLogic的国际首席执行官克拉斯(Lisa Claes)说，工党的计划将把更多的需求输送到负担性最高的市场，这反过来可能会给“价格带来额外的上行压力”。

齐阿普利亚斯博士说，这些政策并没有提高住房的可承受性，除非一小部分家庭提前加入计划，从长远来看，它们可能并没有提高整体的可承受性。

“实际上，它们可能降低了人们的负担能力，”他补充说，帮助收入最低的五分之一家庭的最佳方式可能是通过租房改革和增加社会保障性住房的容量。