澳洲4次加息如何打压房市？房价还要跌到什么时候？

一幅新的图表显示，在澳洲10年来首次加息后的几周内，房地产价格就开始走跌，这也从另一方面揭示了利率上升是如何压低房价的。

CoreLogic的每日房屋价值指数显示，今年头几个月，首府城市的整体房价仍在上涨，尽管随着大流行的房地产热潮逐渐消退，涨幅不大。

今年5月首次加息至0.35%，产生了立竿见影的效果。数据显示，秋季以每月0.3%左右的速度上涨的房价，开始下滑至负值。

在连续4次加息至2.35%之后，首府城市的房价目前已较峰值下降近5%。

专家预计，随着利率继续走高，而澳储行（RBA）对利率可能上升多少几乎没有任何暗示，房价将进一步下跌。一些银行经济学家预计，利率可能高达3.35%，明年才会小幅下降。

CoreLogic研究主管劳利斯(Tim Lawless)说，利率上升是房价下跌的主要驱动因素，新数据显示，在首次加息后，房价开始迅速下跌。

他表示，“市场看起来对加息相当敏感…悉尼和墨尔本的市场已经在放缓，但在5月的几周后出现了拐点。我们看到房价下降幅度在加速，但8月和9月的加息似乎没有像开始时那么大的影响。”

悉尼的房价跌幅居全澳之首，在5月至9月期间下跌了7.6%，而墨尔本的房价同期下跌了4.9%。在其他首府城市房价开始下跌之际，布里斯班的房价仍在上涨，但现在却出现了大幅下跌，在过去两个月下跌2.9%。

劳利斯表示，尽管房价自今年早些时候以来一直在下跌，但自去年以来房价增速已经在放缓，当时固定利率开始上升，澳洲审慎监管局(APRA)减少了购房者的最高借款额度。

Wheatley Finance的所有者、抵押贷款经纪人惠特利（Andrew Wheatley）表示，过去几个月来，客户再融资或重新协商贷款的要求越来越强烈。

尽管很多人在利率上升之前就开始联系贷款机构，试图获得更好的交易，但他现今收到的信息变得越来越紧迫。

惠特利表示，“很多人联系我说，‘我的抵押贷款还款有麻烦了，我需要找人谈谈。’”

“我也注意到，过去三四个月里，人们没有迅速涌入市场并抢购房产。以前他们不得不这样做，是因为时间拖得越长，房价上涨得越快，再等6个月可能会让买家多掏5万澳元。”

买房代理巴科斯(Cate Bakos)表示，自5月份加息以来，购房者已经惴惴不安，许多人意识到他们有资格从银行获得的贷款正在减少，担心自己在财务上应付不了。

他说，“加息加剧了这种担忧，尤其是对那些以前从未经历过加息的人来说。很多紧张的买家都很谨慎，也有自己的缓冲，他们会说‘银行说我可以借160万澳元，但我要的金额是不要超过130万’。”

联邦银行澳洲经济主管艾尔德（Gareth Aird）表示，随着利率继续上升，房价可能会进一步下跌。“房价将继续下跌，直到利率停止上升。”

贷款价值也受到了冲击。艾尔德称，澳洲统计局(ABS) 7月份的数据显示，住宅房地产贷款下降了8.5%，6月份下降了4.4%。

他预测，在房市低迷期间，全澳房价从峰值到谷底将下跌15%，而澳新银行(ANZ)等其他银行预计，房价将下跌18%。

艾尔德说，“这要以利率再上升50个基点为条件，10月和11月预计分别上升25个基点。如果利率上升得更高，这可能会改变人们的预测——没有人知道储行会把现金利率上调到什么程度，包括他们自己，而这将决定房价会跌到什么程度。”