澳洲房市，繁荣不再？

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• 前言
• 要14年才能凑齐首付！
• 近一半买家推迟购房计划
• 大都市繁荣恐难持续？
• 结语

前言

澳洲房市，对加息真的相当敏感。

房价下跌幅度在加速，原有的投资者离场，新的买家也在犹豫不决…

曾经的繁荣，真的回不来了吗？

要14年才能凑齐首付！

在澳洲，人们试图进入房地产市场的严峻现实已经暴露无遗，新的研究显示，在悉尼，随着利率上升，首置业者需要花高达17.5年的时间才能存够20%的买房首付。

在整个澳洲，这项令人震惊的研究显示，八个州府城市平均需要14年才能攒下首付。

令人惊讶的是，投资银行Barrenjoey发现，积攒首付所需时间第二长的州府是霍巴特，买家面临着13.7年的漫长等待才能够攒够这笔钱。

布里斯班也不遑多让，凑齐首付款所需时间为13.2年，而墨尔本则为12.8年。在阿德莱德，购房者不得不花十年以上的时间来储蓄买房首付，而在珀斯则是9.2年。

最实惠的州府是达尔文，房主预计要花6.8年时间储蓄。然而，更高的利率也意味着购房者的借贷能力受到打击，据预测，到2023年中期，人们可以借贷的金额将骤降25%左右。如果利率上升到3.8%，整体借贷能力将下降30%。

研究发现，这将是现代历史上借贷能力的最大下降，也将打击房价。

“令人担忧的是，这一前景存在明显的下行风险。事实上，如果利率上升到目前的市场预测水平，并且银行严格以通货膨胀来衡量借款人的开销，那么借款能力可能下降超过35%，”Barrenjoey报告说，“我们预计这将引发房市和信贷增长出现更严重的回调，对经济和银行业产生影响。”

该银行的模型预测，由于利率上升，悉尼的房价将不寻常地下跌25%，但预测跌幅可能高达30%，比大多数专家预测的跌幅更大。

同时，由于住房负担能力处于历史最低水平，对已经拥有住房的人来说也有坏消息。

Barrenjoey的分析发现，悉尼的房贷月供已经占据了家庭可支配收入的61%以上，但利率的上升预计会进一步推高这个数字。

报告说：“在未来的三到六个月里，我们预计利率上升幅度将超过房价的下跌幅度，使新的还贷成本达到新高。”

在全澳范围内，澳洲各州府的月供占收入比例已从大流行期间34%的低点上升到平均49.4%，但预计情况会变得更加糟糕。

报告说：“在短期内，利率（包括固定利率和浮动利率）的快速上升预计将超过房价的下跌，中位价住宅的新房贷偿还成本预计将增加到占中位数收入56%的高峰——这是全澳范围内该指标的最高纪录。”

近一半买家推迟购房计划

新的研究发现，购房者在春天坐视不理，推迟购房，希望房价会进一步下跌。

Money.com.au 委托进行的一项调查发现，80%的受访者会想尽一切办法以更低的价格购房，近一半的受访者表示愿意将购买推迟到 2023 年。

虽然春季传统上是一年中房地产交易最繁忙的时期，但 9 月的调查显示，在经历了几个月的价格下跌之后，很大一部分买家准备静观其变。

PropTrack 数据显示，悉尼房价已连续五个月下跌，现在平均而言比一年前便宜。

在全澳范围内，澳新银行的经济学家预计房价将下跌 18%。

调查显示，虽然 43% 的人准备等待以更便宜的价格买房，但只有 12% 的人表示他们会购买较小的房屋，11% 的人会在价格较低的地区购买，9% 的人会购买需要翻新的旧房子。

Money发言人兼财务顾问Helen Baker表示，令人惊讶的是，如此多的澳大利亚人愿意等待。

“市场存在很多不确定性，价格有可能不会像预期的那样下跌，具有讽刺意味的是，如果 43% 的买家试图把握市场时机并立即进入市场，价格将迅速反弹。”

调查发现，较年轻的年龄组更有可能以较低的价格购买房产，18-34岁的人中有86%，35-54岁的人中有82%优先购买较便宜的房产，而55岁以上的人中只有69%。

贝克女士说：“研究结果证实，随着可支配收入和储蓄的增加，以及潜在的债务减少，澳大利亚老年人的购买力更强，在考虑购买房产时，他们可能不太可能比年轻群体做出牺牲。”

新州 (79%)、首都领地 (80%) 和维多利亚州 (79%) 的居民比昆士兰州 (76%)、西澳 (78%) 和南澳（75%）的居民更有可能以更便宜的价格购买。

大都市繁荣恐难持续？

CoreLogic澳洲研究部主管欧文（Eliza Owen）表示，创纪录的低利率、人口增长和就业机会，以及有限的住房供应，推动了过去10年的价格上涨。

但是，这样的增长并非可持续。

由于承受能力的限制和利率上升，预计未来几年房价涨幅将放缓。

PropTrack 8 月份的房价指数显示，全澳房价增长从去年 10 月的峰值持续回落。

现在价格的年增长率仅为5%，这是自 2020 年初以来的最低水平。

大悉尼地区是唯一一个房价出现年度负增长的地区，现在的房价比上一年低了 0.87%。

墨尔本也出现了类似的趋势，全年房价保持不变（0% 增长）。

与 2020 年 3 月相比，截至 2022 年 7 月的 Rhodes、Balmain East 和悉尼 Wollstonecraft 的独立屋中位价均较低。

Caulfield East、Clayton 和 East Melbourne 的墨尔本郊区的房价也跌至大流行前的水平。

另外，与 2020 年 3 月相比，悉尼 Beecroft、Haymarket 和 Eastwood 的公寓价格下降了 20% 以上。

墨尔本 Kingsbury、Aberfeldie 和 Canterbury 的单元房下跌了 17% 至 18%。

与两年前相比，西悉尼的 Auburn、Berala 和 Harris Park 的买家购买公寓的费用将减少 7% 至 11%。这些都是公寓价格低于州公寓价格中位数的地区。

结语

总的来说，现在利率上升，无论是买家还是卖家，都会变得都比之前更加谨慎。

然而，大多数进入市场的人都知道，虽然会以更低的价格卖出，但也会以更低的价格买入。

具体如何操作，供君选择了。