澳洲新房，越来越贵！

前言

受澳洲央行连续加息和建筑成本增加的影响，2022年三季度全国新房销售额下跌。建筑成本以创记录的速度增长。

各州私宅项目开工数量均出现下滑。虽然建筑行业在困境中勉力维持，但住宅供应在未来的缺口正在扩大。

澳大利亚住房行业协会（HIA）发布的最新数据显示，2022年第三季度新房销售暴跌15.7%。除了南澳出现了6.6%的增长，其他各州下跌幅度分别为维州20.8%、昆州17.0%、新州16.3%，西澳10.0%。

这是自2020年6月以来最疲弱的一个季度，当时全国封锁使澳大利亚陷入近30年来的首次衰退。

在澳洲央行10月份将现金利率继续提高25个基点至2.6%之后，新房销售的下降速度将继续加快，但加息对整个房地产市场销售的影响很可能要到2023年下半年才能完全显现。

原因如下：

这个政策以及其他市场干预措施允许银行将三年期固定抵押贷款利率降至2%左右。作为市场回应，固定抵押贷款再融资集中发生在这一时期，比例从10-15%上升到40%以上。也就是说直至2023年3月后这些借款人再融资时，他们都不会受到加息的影响。

加息政策的滞后效应使澳洲央行要花费更长的时间才能看到它想要的结果，但目前房地产需求的减少严重阻碍了新项目的发展，同时这种危险的滞后对未来市场的供应将产生更加深远的影响。

更不容乐观的是，澳大利亚央行近30年来最严重的紧缩周期发生的同时，建筑行业正在经历近50年来最快的建设成本增长。

全国住宅建筑成本以创纪录的速度增长。截至2022年9月一年里成本增长了11.0%，不包括引入消费服务税的冲击，这是最高的年度增长率。这个数据在6月为10.0%。

2022年第三季度建筑成本增长4.7%，高于上季度的2.4%，也高于去年同期3.8%的增幅，虽然当时封锁对国内供应链的影响比现在更严重。

种种迹象表明，建筑行业会看到成本持续上升。从木材和金属材料开始的预制框架建材涨价开始，未来受建筑材料成本上升影响的产品范围只会扩大。劳动力短缺和更高的管理费用继续对该行业产生影响。大多数州的垃圾处理费都在大幅上涨，其他的专业费用和服务费也在波动之中。

此外，该行业每个季度都面临重大的额外挑战，建筑供应商应对不断上涨的燃料、运费和电力对其利润的影响已有18个多月。许多供应商别无选择，只能转嫁价格上涨。

4月份每套新房建造成本创纪录地上涨了76,715澳元，使全澳已审批新房的平均价值首次突破40万澳元大关。这引发了一种警告，由于承建商不得不兑现在成本飙升前与客户签订固定价格合同，这增加了承建商的压力，尤其是那些中小型企业。

继昆州建筑商Pivotal Homes和Solido Builders相继进入清算程序后，澳洲最大的房屋建筑商Metricon的拥有者在5月份向公司注入了30,000,000澳元现金以维持公司运营。

7月，Meriton宣称公寓单价需要上涨20%才能缓解资金压力。8月该公司又宣布将裁减近十分之一主要从事销售和营销岗位的员工以缩减开支。

这是建筑行业的一个缩影。未来更多的建筑商将面临窘境甚至宣告破产，新项目开展也将更加谨慎。虽然建筑行业还在经历工人短缺，工资上涨。这种情况只是前两年上涨周期时新开发项目的延续。

通向未来的供应缺口在扩大

澳大利亚建筑商协会预测，在2026年之前为了适应长期的人口增长，澳洲每年需要新建大约20万套新住宅，但我们很可能远远达不到这个目标，尤其市场中高密度公寓房供应可能会特别缓慢。

据该协会预测，新房建造量将于2022年达到192,060套，在2023年下降至189,480套，并于2024年继续下降至174,930套。直到2025年住宅建筑才有可能恢复上升，新房建造量将达到188,410套。

除了销售困难和成本上升，建筑活动也苦苦挣扎于政府部门对于土地所有权、建筑申请和入住许可证的审批拖延之中。

合适地点的土地短缺、高额的开发费用以及缺乏灵活性的规划法律，都限制了开发商满足未来住房需求的机会。这些长期的供应挑战是州和地区政府的责任。

住房供应从根本上与土地供应联系在一起，但澳大利亚住宅用地的供应链仍然中断。在所有州和地区的分区、细分和开发过程中产生的系统性问题意味着，将未分区的土地作为可使用的土地推向市场仍然需要10年以上的时间。

目前，澳大利亚尚缺乏可以在国家层面上依赖的必要数据，以规划澳大利亚的住房未来。

住房建设已经过了疫情时的高峰期，开始承受疫情带来的后期负面效应。这些综合因素将导致新房建设和销售全都继续放缓。

今年8月，用于建设或购买新住房的贷款数量也下降了4.5%，这是2020年3月澳大利亚疫情的第一个月以来的最低水平。随着市场的进一步调整和成本问题的持续，建筑业的信心正在减弱。

暗淡市场的另一头，人们的生活还在继续——结婚、生子、离婚、迁移…这些都离不开住房。

与购买房子的可负担性急剧下降对应的是，房屋租赁市场的紧张形态随着房屋购买力的下降继续承压。未来移民人口的增长将扩大房屋的需求。

但是，新房在哪里？

这一轮房地产下行周期主要由加息引发，目前新房建设不仅受到销售下滑的冲击，而且要经受成本上涨的考验。

可见的是未来的需求在增长，现在的建设在减少，高成本已经令房价降无可降。

当有一天看到遏制通胀的成果时，我们可能已经走在一条与现在相反的道路上，包括房地产的供需关系。加息和减息的决定瞬间就得以发布，但房子却不能在朝夕之间盖成。市场的机会在于把握入场的时机。

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