前言
本周二澳联储董事会决定将现金目标利率再调高50个基点。自今年5月以来，澳洲现金利率连续五个月一路向上，房地产市场跌跌不休。
央行行长菲利浦·洛伊在商、政、民各界的怨声载道里再次强调，通过加息控制通胀的目标不动摇。有经济业人士称，利率再加下去，房市要崩盘了！
其实，房市离崩盘很远，利率变化中的机会却唾手可得。
加息引发房贷变化对市场的伤害
澳洲7月份新房贷款下降8.5%，远高于业内预期的3.5%，降幅为过去20年来第二快。最大降幅发生在2020 年5月应对疫情的封禁期。
根据澳统计局的数据，7月扣除再融资的全国房屋贷款承诺经季节调整后减少26.2亿澳元至283.5亿澳元。其中自住房和投资房新增贷款同比分别下降7%和11.2%。
加息对房市造成了哪些伤害？
- 那些囊中羞涩的买家首先离场。不断上升的抵押贷款利率将一些购房者挤出市场。在生活成本高企不下的环境下，首次购房者贷款数量大幅下降10.7%，低于疫情前的水平。
- 加息引发的下跌行情也让潜在买家变得更加谨慎。
- 房地产投资速度减缓。根据以往经验，投资者贷款与房价之间的关系更加密切联系。这也反应在近期投资贷款的下降比自住贷款的幅度更大。
房地产市场下跌受房贷环境变化的影响除了在资金流上的硬伤，更严重的破坏是打击了购买愿意。使得需求放缓，观望情绪增加。
截至8月的三个月销售量预计比去年同期下降了14.8%。但加息的影响并没有人们想象中那么严重，成交量下降在某种程度上遏制了房价下跌速度。
加息未必是不可承受之重
上周全澳房地产房屋拍卖挂牌量从2006套下降至1814套，降幅接近10%。在悉尼市场收集到的562份结果中，23.1%的房屋撤出了拍卖。面对加息打压下低迷的市场，部分买家选择持有，稀售迹象初现。
加息使房产的可负担性变差，但市场很可能夸大了其恶化程度。主要原因为：
贷款方案可选
尽管澳联储保持升息政策不变，但随着加息深入，各个贷款机构的实际操作出现差异化。
春季是传统的房地产销售旺季，也是银行房贷发放集中增长的时段。与此同时，全澳5000亿澳元的固定利率贷款即将到期。
目前，不少贷款机构正采取各种措施来减少老客户流失并加大对新客户吸引力。5月以来，包括澳大利亚联邦银行（CBA）、麦格理和荷兰国际集团（ING）在内的11家贷款机构已经降低了对新客户的浮动利率。
除了降息，增加抵押贷款现金返还优惠以吸引新客户也是贷款机构的促销手段之一，有些贷款人可以获得高达10000澳元返还。随着更多借款人寻求更优贷款利率方案，预计未来几个月澳洲借贷市场将出现白热化竞争。
固定利率贷款的红利期还没过去
大批贷款人采用了固定利率抵押贷款买房，这些抵押贷款要在未来18个月后才会结束，利率上升的影响实际上已被推迟，而18个月后，整个市场可能已是另一番景象。
租金收益在房屋可负担性里
扮演了重要角色
在截至6月的12个月里，全澳公寓租金涨了10%。首府城市的平均租金涨幅高达14%。
租金收益上涨抵消了部分还贷压力。尤其在热点区域，中低价值的房产由于贷款金额小，租金增加明显，业主几乎没有受到加息的冲击。
澳洲政府9月公布了引进更多移民的新政，预计未来几个月澳洲租赁市场将出现配套政策，租赁市场有望得到更有力的支撑。
因此，房屋的可负担性还要具体问题具体分析。但有一点可以肯定，加息引发房价回落和租赁市场持续升温的巨大反差增加了业主持有物业的信心。
房价越低，优质房产进入市场的机会越少。
未来货币政策变化对房市的影响
过去三十年，全球一体化提高了生产率和生活水平，全球经济规模扩大为原来的三倍。但是近几年，地缘经济和疫情接踵而至，严重破坏了全球供应链。
乌俄战争更加恶化了通胀水平。
这已经成为全球面临的问题，很多国家都采取通过加息控制通胀的手段。同时，在全球经济一体化的背景下，以美国为首的经济体在货币政策上的走向也必然对澳洲产生压力。
放眼世界，以下几个因素的变化很可能使加息的步伐在近几个月发生戏剧性的逆转，也带给房地产市场一线生机。
全球货币政策的驿动
美联储主席杰罗姆·鲍威尔在8月底全球央行年会上强硬表态，美国经济需要强硬且迅速的紧缩货币政策，直到通胀得到控制。此话一出，市场马上放弃前期加息放缓的预测，将9月美联储加息预估提升到75个基点。美国此举使澳洲货币政策承压，并继续加速货币紧缩。
但是从近期数据来看美国经济情况已经出现缓和，7月消费指数开始回落。随着全球供应链的改善，包括美国在内，很多国家的通胀有望在近期见顶。如果9月中旬美国公布加息力度小于75个基点，将有可能带动全球货币政策的松动。
供应链或可修复
中国2022年10月16日会议不仅对经济走向起着至关重要的作用，而且，从大会发出来的信息吸引着全世界的目光。
作为全球链的主要供应端，中国在世界经济舞台上占据着举足轻重的地位。这样一个大体量的经济体，她在寻求经济发展出路中的每个积极举措都能为世界经济注入一针强心剂。一旦中国逐步回归到全球市场，通胀缓解指日可待。
俄乌战争持续了半年之久，俄罗斯最初的目的是使乌克兰非军事化，并彻底打消其加入北约的希望。事实适得其反，战争使乌克兰得到了西方社会空前的支持，使得战事一再延续，这恐怕远超俄国速战速决的计划。但是，国际社会对俄的经济制裁是把双刃剑，造成能源成本大幅提升，这是引发本轮通胀的另一个关键因素。
战争进行到现在，俄国战前正在加速的经济倒退了四年，第二季GDP年增率估计下降4.7%。有专家预测，俄乌战争很可能在2022年冬季结束。冬季欧洲对俄罗斯的能源依赖在供暖季增加，使普京有机会较为体面地结束战争。这为通胀缓解提供了另一个积极的前景。
虽然现在世界多个国家都不惜牺牲经济增长，选择通过提高利率抑制消费来控制通胀，但此轮通胀的根源在于供应链断裂。供应链改善将对通胀缓解起到根本性的作用，从而转变货币政策。另一方面，疫情缓解后促进经济发展的需求也推动各国转向量化宽松的货币政策。
目前，除通胀外澳洲的宏观形势呈现出健康发展的态势。经济继续稳步增长，贸易条件创历史最高水平，国民收入增加，失业率不断刷新低点。经济表现可以用强劲来形容。一旦货币政策转向，可以预见房地产市场的反转也将到来。
结语
虽然加息影响还将持续，但无论是买家稀售还是需求放缓，房地产的成交量在下降，这将放缓房价下跌的速度。
事实表明，加息并不是各国期望的那种“稳中求进”的策略。随着世界形势的变化，利率调整可能随时发生转向。从0.1到2.35，我们已经看到澳洲货币政策灵活到令人难以置信。此时的加息造就了未来的市场机会。我们要做的是密切关注市场环境的变化，提前布局。
时间的把握与拿捏从来没在经济活动中缺席，它其实掌握在你的手里。
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