澳洲房市何时迎来转折点？官方利率若升至4%将有危险

经济学家警告称，如果澳储行(RBA)将现金利率提高至4%或更高，房地产市场将迎来一个转折点，因为对一些家庭来说，高昂的抵押贷款成本已达到临界水平。

对于加息对家庭预算和整体经济的影响，经济学家意见不一，但一些人对4%的现金利率表示担忧。

在过去两年贷款的买家接受过压力测试，即测试他们是否有能力以上浮2.5%或3%的缓冲利率偿还贷款——而最近的加息已经超过了这一水平，现金利率目前已升至3.6%。

如果现金利率升至4%，负债最多的借款人可能无法继续偿还抵押贷款，从而引发房产被廉价出售。

SQM Research创始人克里斯托弗(Louis Christopher)表示，顽固的通胀和4%或更高的现金利率，确实有可能破坏经济稳定，迫使房地产销售被廉价急售。他是通过采访一些银行(主要是非银行机构)客户的财务状况得出这一观点的。

“显然，这是一个概率问题，我们认为，经济硬着陆和房地产市场二次探底的概率将开始上升至50%以上，”他表示。

“如果我们的利率超过4%……(他们)非常担心，他们认为许多借款人将被迫出售房产。”

然而，克里斯托弗认为，澳储备行在最新声明中暗示的“暂停”加息可能会避免人们大规模出售。

AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)则略显悲观。他说，即使暂停加息，加息的全部影响也需要一段时间才能完全显现。

“整个过程还没有结束，”他说。“尽管房地产市场最近企稳，但房产廉价出售仍有可能发生。”

“我倾向于认为，如果现金利率超过4%，就会引发廉价抛售。但它还没有发生，这给了我们一些人一些信心。如果利率继续走高，每次我们看到央行加息都会增加风险。此外，加息的流动效应还存在持续的未知因素。”

然而，奥利弗也表示，美国的硅谷银行倒闭增加了经济衰退的风险，因此增加了暂停加息的可能性。自美国的银行破产以来，市场对利率的预期一直朝着低于此前预期的方向发展。

PRD首席经济学家马蒂尔斯莫（Diaswati Mardiasmo）博士认为，峰值高于4%是必然的；最重要的问题是澳储行如何走到那一步，以及联邦政府和整体经济如何做出反应。

“我们很多人已经为4%的利率做好了准备。很多人都认为高峰是在4%左右，所以利率是快速抑或是缓慢上升至这一水平，这是关键点，”她说。

除了购买力进一步下降外，高利率将主要影响那些没有太多时间积累房产净值的近期买家。

“就它将如何影响整个市场而言，我们不会因此看到大规模崩盘，”马蒂尔斯莫说。

“但在某些地区，问题将会更大，特别是买地建房的人群，这一领域有很多首置业者。”

联邦银行(CBA)澳洲经济学主管艾尔德(Gareth Aird)预计，现金利率峰值为3.85%，全澳房价从峰值到低谷的跌幅为15%。

艾尔德是四大银行经济学家中唯一一个预测利率不会达到4.1%峰值的人。他认为，鉴于过去几个月房地产市场已被证明更具韧性且开始企稳，不太可能出现一波廉价出售潮。

他说，“痛苦将来自那些借贷者，他们使用固定利率，现在正在转向更高的浮动利率。会有一些人面临这样的困境，但历史表明，一般来说，只要人们保住工作，他们就能找到办法偿还抵押贷款，这只意味着他们会大幅削减开支。”

“有些人将在偿还抵押贷款方面遇到困难，但他们的第一反应将是尽可能减少可自由支配的支出。”