不知什么时候开始，房子成了我们避不开的话题。
特别是对华人来说，安居乐业又是人生头等大事之一。我们的对话往往是这样的。
我：“咱们聊聊人生吧？”
朋友：“我还没房子呢，聊什么人生？”
我：“那咱聊聊理想？”
朋友：“我的理想是赶紧买套房子。”
我：“你就没有梦吗？”
朋友：“昨天我刚做了个梦，梦见我在悉尼买了套房。”
我：“……除了房子，咱就不能聊点别的？”
朋友：“你说吧，聊什么？”
我：“比如……人生……”
朋友：“我还没房子呢，聊什么人生？！”
近几天，澳洲媒体又发布了一条关于房子的大新闻：悉尼78个区中位房价破二百万，五年前仅6区。今天《澳洲财经见闻》也忍不住还是要跟各位读者聊一聊房子。但除了聊天之外，还给读者带来一份CoreLogic数据与Moody分析联手发布的一份全澳房产市场预测分析，给大家带来些新鲜事儿的同时，还是照例自带“干货”，希望能给诸位的投资决策带来一定的参考作用。
悉尼78个区中位房价破二百万
据最新报道，悉尼已有78个地区的中位价突破200万澳元，而在5年前，仅有6个地区的中位价超过200万。Vaucluse、Mosman和少数海港区已不再是独享200万中位房价的地区。在房价突飞猛进上升的趋势推动下，现今悉尼中位价破200万大关的地区已达78个。
据澳洲Domain房地产网报导， 在过去的3个月，悉尼就有26个新区中位房价超过200万，其中包括Kingsford和Darlinghurst，而5年前，这两个区的中位房价甚至未突破100万。
Turramurra、Concord West和Haberfield等区的中位房价也已突破200万澳元。
过去5年，悉尼东南区的Malabar的房价翻倍，如今其中位房价已飙涨至206.5万。而2012年，该区的中位价还仅仅110万。
然而，Malabar的房价还远低于东区的海滨区Bronte。Bronte的中位房价为322.1万澳元，超过其邻近区Maroubra。Maroubra的中位价为2,002,500澳元。上北岸的St Ives和北岸海滩的Newport的中位房价分别为200万和195.5万澳元。
今年年初公布的一项调查显示，悉尼已成为世界上第二个最难负担得起房价的城市，仅次于香港。
为了计算出首次购房者可能支付的房价，Domain集团分析了澳洲统计局发布的新州首次购房者贷款数据。分析人员将首付定为房价的20%，然后将其与整个悉尼的房价进行比较。
按照这一个计算标准，首次购房者目前可负担的合理房价是466,353澳元，而悉尼的独立屋中位房价是110万澳元，两者之间有着前所未有的巨大差距。即使是在首次购房者可以负担得起的小部分地区，房价也在上涨，越来越多的年轻买家正在淡出市场。
澳洲房地产集团Starr Partners的总裁Doug Driscoll称：“现在的严峻现实是，独立屋只保留给了幸运的少数人，而更多的首次购房者们正在被迫选择单元房，无论这些单元房是否是他们想要的。”
首次购房者面临着为数众多的投资者的竞争，而市场上投资者和首次购房者的比例大约是80%和20%。
悉尼房价飙涨，其速度如此之快，已经让首次购房者难以招架。目前悉尼只有四个区的住房是首次购房者可以负担得起的，并且这些区都远离市中心，在45公里开外。
该集团的首席经济师Andrew Wilson说：“悉尼的房价需要灾难性的下跌至少20%，才能使其回到首次购房者可负担的范围之内，但这种事情是不会发生的，”。
而另一方面，根据澳洲广播公司本周四公布了一份政客房产所有权报告，报告指出：澳洲226名议员和参议员共拥有525套房产，保守估计总价值高达3.5亿澳元。在澳洲房地产市场上进行投资的，除了很多本地投资者和海外投资者，澳洲的政客们也是重要的一部分。
当全国很多人在呼吁控制房价增长时，提高房产可负担性的时候，不知道这些政治家们的心里都是怎样的想法呢？各大媒体头条长期都被“解决房产可负担性”的呼吁盘踞；在报道中，澳大利亚的政客也在为之努力。
但似乎没有人愿意承认：解决房产可负担性也意味着房价的下跌。
据统计，澳洲226名议员和参议员共拥有525套房产，保守估计总价值高达3.5亿澳元。他们当中仅10人名下无房产，换言之，96%的议员都拥有房产，而澳洲全国的平均持房产率仅为50%左右。很显然，澳洲政客们不存在住房负担能力危机。
联盟党105位政府议员和参议员名下的房产达到289套，每人平均坐拥2.7套。工党95名议员名下有193套房产，平均每人坐拥2套。其中，参议员Barry O’Sullivan持有33套房产，大部分都为商业或工业地产。
澳洲总理特恩布尔（Malcolm Turnbull）在澳洲拥有4套房产：悉尼Point Piper的一套自住房，堪培拉的一套公寓，从他父亲那里继承的HunterValley农村，以及悉尼Potts Point的一套商业投资物业。
此外，不少政客都没有披露自己涉及的房地产投资公司或地产信托所持有的房产，因此他们实际拥有的房产数量可能会更高。
这些天天跟政治、经济打交道的议员，都不约而同的选择了将大笔资金投入到房地产市场中，可以看出他们对房市未来增长前景的看好。
CoreLogic-Moody澳大利亚2017第一季度房屋价值指数预测
澳大利亚各地区的房地产市场情况存在差异，但预计2018年后将整体放缓。2017年，首都领地的独立屋价格预计将上涨5.6％。
悉尼
悉尼强劲的本地经济带动房价增长，但2017年时房地产市场将逐渐转冷。预计2017年独立屋的销售价将增长约7.2％，低于2016年10.9％的涨幅；公寓的价格增长将为7.5％，低于2016年时的10％。
墨尔本
墨尔本的公寓价格相较于独立屋增长缓慢，显示出买家已预期供应量将限制房价涨幅。预计2017年墨尔本独立房屋的价格增长为7%，低于2016年时的11.3%；公寓价格增长将为3.4%，低于2016年时的4.6%。
珀斯
珀斯的房地产市场将开始转好，房价可能在2017年呈现增长。预计2017年独立屋的价格将上涨2.8％，一改2016年时下跌4.1%的情况。
布里斯班、霍巴特和阿德莱德
不断改善的就业状况将刺激布里斯班、霍巴特和阿德莱德的房地产市场，预计2017年三地的独立屋价格将分别上涨3.3％、9.2%和0.9％。
澳大利亚连续25年经济未衰退
澳大利亚连续25年经济未衰退，有望于2017年打破由荷兰保持的26年记录，然而潜在的房地产市场放缓、全球贸易的不确定因素和转向兼职工作的就业环境可能会使这一希望变为泡影。
澳大利亚2016年开始脱离矿业投资，随着大型项目接近完工，采矿生产数量持续下跌至2014年巅峰值的40%以下。同时，中国经济的放缓使得预期可以刺激生产的高商品出口变得十分不确定。
然而随着时间的推移，这一状况呈现出愈发明朗的趋势。
2016年，中国经济的平稳发展推动澳大利亚的出口持续走高，澳大利亚的经济得到支持，尤其是资源依赖型州和地区的经济。澳储行（RBA）2016年的商品价格指数（非农村大宗商品）比2015年12月时的8年内最低点回升了84%。
走高的铁矿石价格使得澳大利亚一些暂时关闭的工厂重新投入工作，出口的增加推动商品贸易在11月时恢复顺差，并于12月时冲到历史新高点。不断缩小的经常项目赤字预计有望于今年——1970年后首次——转为盈余。
房地产市场的强劲弥补了脱离矿业带来的不确定性影响。2016年，全国住房价格上涨了7.9%，预计2017年将继续增长约5.6%。悉尼和墨尔本当地稳定的经济推动这两个城市成为领先者，但是该地区大量新建的公寓可能会导致供过于求的情况出现。
对于珀斯和达尔文，持续增长的铁矿石出口有望支持当地的房地产市场回升。
住房市场的强劲促使澳储行（RBA）2016年时将隔夜现金利率下调了50个基点。但政府的货币政策力求保证利率稳定，并不意味着抵押贷款利率也会保持低位。随着不断收紧的监管制度和鼓励市场放缓的信号释出，各大银行纷纷上调贷款利率。
本模型绩效评估
穆迪（Moody）2016年开始预测Corelogic的房屋价值指数，1年后我们可以对预测的绩效进行评估。表格1记录了2016年年初预测的结果、实际结果和偏差值。
“
总体来看，该模型在预测澳大利亚房价动向方面表现良好。尤其在首都地区、布里斯班、霍巴特和南澳以外的州表现上佳，在阿德莱德、墨尔本、珀斯和其他南澳地区表现良好，但仍有进步空间。
对于悉尼地区的预测有失偏颇，且过于消极。模型预测2016年时悉尼的住房价格将上涨2.2%，事实上其真实的增长率为10.7%。导致这一偏差的一个原因是Corelogic应用的历史数据再校准的参数存在问题，悉尼4月的房价增长为2.4%，5月时为3.1%。
作为澳大利亚最大的房地产市场，悉尼的数据问题导致全国8个城市的预测结果存在偏失。
然而，去除掉悉尼部分的数据，该模型的预测结果比基于2015增长率和20年平均数据的预测表现更好。
因此，基于宏观经济的预测模型预测结果有效。
澳大利亚各州及地区的房价仍存在差异
2017年澳大利亚各州及地区的经济收益将继续存在差异，这决定着各地的房地产市场发展也将有所不同。
全国的住房价格预计增长5.6%，比2016年时的7.9%略低。2018年时，预计全国范围内房屋价格开始转冷，尤其是在那些近4年中房价飙升的地区。
新南威尔士州
2016年，新南威尔士州的房地产市场表现强劲，房屋需求高于其他各州及地区。去年一年的最终需求增长为4.7%，9个季度中仅1个季度呈现下滑。该地区2016年的失业率为5.1%，位列全国最低失业率州及地区之一。同时，新州的工资逐年增长率始终高于2%。
然而，由于兼职职位不断增加，劳动力市场开始显出疲软迹象。2016年，新州的全职职位减少了67000个。强烈的商业意见应帮助提高2017年的全职就业率，支持薪资增长和支出。
悉尼迅猛的经济发展带动房地产需求增长，劳动力市场接近充分就业水平，2016年的失业率仅为4.7%。房租价格自2016年上半年下跌后保持稳定，1月份悉尼的房租仅上涨了1%。总体来看，2017年预计市区内独立屋和公寓的价格将分别上涨7.2%和7.5%。
然而房价恐将迎来矫正，预计2018年时独立屋的价格将下跌1.4%，公寓价格将下降1.2%。尽管悉尼的房价不会有大幅度下跌，但随着利率正常化，2020年前悉尼的房价将持平。
公寓价格和独立屋价格的矫正趋于统一。尽管即将投放的公寓数量猛增，获批15万处多于独立屋的7万个获批数量，但公寓的单价相较独立屋增长缓慢，因此二者整体价值相似。 从2013年到2016年底，公寓价格上涨了46％，而独立屋的价格则上涨了67％。
维多利亚州
维多利亚州的房价同样稳步增长，但略慢于新南威尔士州。 2016年，维州的最终需求同比增长了3.1％，其中9月份一季度因不断大雨导致工期延迟，造成当季需求下跌了0.4％，不过最后一季度的强反弹使得整体呈现增长趋势。
维多利亚州2016年的就业率增长强劲，12月的数据比去年同期增长了4%，创造了68000个全职职位。然而这一成果被更高的出勤率抵消后，导致2016年维州的失业率上升至5.8%。与此同时，一系列2017年关闭的制造企业恐将重创劳动力市场，阻碍就业增长。
2018年，墨尔本的房地产市场将放缓，但与民众所想相悖的是，独立屋的价格将比公寓的价格迎来更明显的矫正。尽管公寓的获批数量高于独立屋，2013-16年间公寓的数量是独立屋的1.23倍，但是独立屋的价格增长远超公寓。过去4年内，公寓价格增长仅为23%，而独立屋的价格增长则达到了47%。
墨尔本房价整体呈现增长，2016年1月至17年1月间上涨了12.8%。然而2.8%的公寓价格增长意味着公寓数量已经供过于求，预计2017年公寓价格仍将上涨3.4%，但随后至2020年前基本保持平稳。2017年独立屋价格预计上涨7%，随后至2020年前迎来稳步下跌。
西澳大利亚
西澳大利亚受矿业不振的影响，直至2016年9月前最终需求连续下跌5个季度，12月迎来轻微反弹。同时，失业率受矿业影响而增长，2016年11月时达到6.9%的峰值。房地产市场倒退，珀斯房价下跌4.3%。
西澳的金融压力激增，2016年的破产案件数量比去年同期增长了20%，但转好的矿业情况可能会在2017年中期缓和当地经济压力。
珀斯的房地产市场持续受到矿业投资减少的影响，尽管近期的商品价格显示这种减少即将结束，但房地产市场不会随之立即大幅回弹，因为商品价格将持续低于2011年时的水平。
但珀斯的房地产市场已经呈现转好迹象，1月份时房地产价格下跌了3.2%，明显好于2016年下半年时7%的下降水平。房租价格似乎也已到谷底，2016年后期租金不再继续下跌，而是趋于平稳。
珀斯的独立屋价格经历过2016年下滑4.1%后将在今年迎来上涨2.8%，公寓价格在去年下跌3.3%后今年预计也将上涨5.6%。这一涨势或将持续至2019年，因为当地房屋的供应量增长缓慢，2014年时新建房获批量达到巅峰后至今已下降48%。
昆士兰州
昆士兰州房地产市场2016年表现强劲，但2017年伊始即增长缓慢，仅为16年时增速的0.4%，成为全国最低水平。受矿业投资下跌的影响，私人投资的疲软导致经济活动减少。这同样造成失业率增长至6.2%，超过全国的平均水平。但昆州的前景被看好，因为增长的旅游也和煤矿价格可议拉动经济增长，同时推高就业收入。
经历过2016年的增长后，布里斯班的房地产市场会在2017和2018年转冷。主要影响因素仍然是就业率，2017年预计当地失业率仍然会维持在6%左右。
公寓价格会比独立屋价格的增长放缓更为明显，改价格受供求关系影响。从历史数据来看，独立屋的获批量是公寓的1.96倍，但2012年以来，公寓的获批量是独立屋的1.3倍。因此，预计独立屋的价格会在2017年上涨3.3%，并在2018年继续上涨1.2%。公寓价格则受供应量增加影响而持平。整体来看，布里斯班的房地产市场会随着人口数量的增长而逐渐在2018年回弹。
南澳大利亚
南澳大利亚受制造业影响，2016年的失业率为6.8%，居全国前列。这使得该州2016年的最终需求仅增长了1.3%，该增长主要由出口拉动。然而，受到夏季恶劣天气影响，当地的农业产品生产和运输受到重创，2017年前期当地经济被波及。
阿德莱德的房地产市场与其他各州相比处于平稳状态，独立屋价格自2013年增长12%，公寓价格则仅仅上涨2.3%。导致这一结果的一个主要因素是南澳发展不均的经济状况。
大阿德莱德（greater Adelaide）2016年的失业率为 7%，低于2015年后期时的7.8%，但仍高于全国平均水平。独立屋的价格预计将保持稳定，2017年将增长0.9%，2018年时增长0.5%。但公寓价格预计将在2017年时迎来下滑0.1%，但2018年时略微回升0.5%。
塔斯马尼亚州
塔斯马尼亚的人口数量受主要州间人口流动影响而上涨，这将有助于提高当地的服务和旅行需求，提高就业率，推高房产需求进而提升房地产价格。
该州的最终需求在2016年略为上升了2.3%，尽管2016年后期失业率呈下降趋势，但高出勤率8月份时将失业率拉高至峰值7.2%。预计2017年时，对主要高校的重新安置将推动当地基础建设活动。
霍巴特的房地产市场受薪资增长加速和失业率走低推动，同时，当地旅游业因澳元疲软而蓬勃发展刺激当地经济激增。预计2017年当地房价将增长9.2%，2018年继续增长1.8%。然而，预计2017年公寓价格将下跌0.9%。
北领地
北领地与西澳大利亚相似，受矿业颓势影响私人投资锐减，2016年的最终需求减少了3.8%。影响当地经济的另一个负面因素是人口老龄化，这意味着可工作的人口数量在逐渐减少，那么其2016年平均3.8%的失业率可能存在隐患。整体来看，北领地的前景不被看到，房价被看跌，因为增长的商品价格不太可能刺激当地的投资活动。
深受矿业影响的达尔文地区房价相比于2014年时的巅峰值下跌了11%。预计独立屋价格2017年将下跌1.3%，但预计公寓价格将上涨了1%。
短期内，上涨的商品价格会带动收入增加。公寓价格在1月份为止的四个月内连续上涨，2016年全年增长约8.2%。与此相反，独立屋价格已持续下跌了23个月。尽管达尔文地区的房价下跌可能会在今年内结束，但由于矿业投资仍然萧条，预计该地区的整个房地产市场在接下来几年间不会有较大的上涨可能。
首都领地
堪培拉的房地产市场迎来回弹，尽管大量的房屋供应削减了这一趋势，但高昂的需求仍然拉高了市场价格。该地区的房租价格在2012-2014中期下跌了16%，但截至目前已回升9.8%。
预计持续的高需求会使独立屋价格在2017年上涨4.3%，稍低于去年的6.3%。然而，公寓受供应不足影响，2017年的价格增长率预计将达到5.3%，远高于2016年时的0.8%。
结语
我们常常以为，人们追逐房子，是因为它是必需品，但事实上，只有第一套房子是必需品，从第二套开始，后面的都不再是了。可是从来没人嫌自己房子多。
大多数人都认为：房子自己不住却可以租给别人住，还能实现财富的保值增值。事实上，房子很可能是这三十年来唯一能让普通人跑赢通货膨胀的东西——假设两个人同样在十年前攒下十万块，咬牙凑首付买房的那个，现在勉强还能有点“跟上时代”的底气；把钱存银行的那个，如今除了感慨“十万块还能干啥”，好像也干不了啥了。
经济学原理告诉我们，经济快速增长必然伴随通货膨胀，这是难免的，然而“难免”不意味着人们愿意为通胀买单。我们总是抱怨，现在的有钱人不愿踏踏实实地搞创新、搞实业，可当我们自己有了点钱，首先想到的难道不是“买房”吗？在不对称的信息渠道、高昂的融资成本和可能存在的巨大风险面前，理性的人难道不该选择贷款相对容易、信息相对公开、价值相对稳定的投资途径吗？
所以，抱怨是没用的，有用的是不再让“买房”成为那个唯一可靠的投资途径。这不仅需要开辟新的投资渠道以转移人们的视线，还需要从根本上改变住房的供给和需求。
多年来，我们一直觉得，好多中国人买不起北上广的房子，这是不应该的。澳洲人也觉得好多澳洲人买不起悉尼墨尔本的房子是不应该的。但在美国这个发达的资本主义国家，大众仿佛已经承认“不是所有人都买得起纽约的房子”的。
事实上，让悉尼墨尔本房产大跌20%以达到提高可负担性的方式并不可取，在未来发生的机率也非常之低。这样以来，也就意味着会有更多的澳洲人买不起悉尼墨尔本的房子。也许就会有很多人说，这是不公平的，但不公平的根源在于悉尼墨尔本的土地有限、房子太少，还是悉尼墨尔本垄断了太多优质资源，以至于人们不得不拼命涌向那里呢？
值得所有人思考。
本文作者：Cynthia高晨曦，Sophia Zhou
本文制图：Chloe Liu
本文参考来源：CoreLogic&Moody's analystic ，澳洲金融评论报，澳洲人报，悉尼先驱晨报，彭博社，《除了房子，咱还能聊点别的吗？》文/张洛鸣（识局微信公共账号zhijuzk）
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