全澳租房空置率略有回升！移民和留学生回归将推动需求大增

今年夏天，澳洲住宅房地产市场出现一些额外的租赁空间，但分析师警告说，这不过是一个假象；不断增加的移民和即将回归的留学生，将很快把市场房源推回到长期短缺的状态。

租金价格仍在以每月约2%的速度上涨，而在2022年，主要城市的总体租金“要价”上涨25%，是已经处于高位的通胀水平的两倍多。

本周发布的两份报告揭示了租房市场的最新情况。事实证明，租房者的压力越来越大，而房东的利润却越来越肥厚——尤其是那些没有抵押贷款的人。

SQM Research的最新月度报告称，去年11月至12月，全澳租房空置率从1%上升（缓解）至1.3%。但SQM的克里斯托弗(Louis Christopher)认为，空置率“将很快再次收紧”。

同样，PropTrack的新季度报告显示，在截至12月的三个月里，租金价格增长放缓。

然而PropTrack的报告也警告称，“在首府城市，租户对租赁住房的需求仍然很大。”

总体而言，全澳空置率目前处于1.6%的低水平，低于2021年12月的2.3%。

SQM Research和PropTrack都表示，今年较大城市的租房短缺问题将最为严重，而乡镇中心的压力有缓解迹象。

租房市场受到了两方面的挤压：由于首置业买家在价格上涨面前犹豫不决，租房需求继续飙升。与此同时，随着私人房主从市场上消失，新的租赁库存供应仍然严重不足。租赁市场传统上是由私人投资者支撑。

在首府城市，挂牌出租的房屋总数同比大幅下降26%，处于近10年来的最低水平。

此外，种种迹象表明，在一段时间内，内城区仍将是租房危机的中心。根据PropTrack的数据，“需求正在向首府城市转移”。每套出租房源的咨询数量同比增长31%。

澳洲建筑大师协会本周发布的另一份报告称，自2021年9月以来，新房开工数量下降了21%。该协会预测，新屋开工量将大幅低于每年20万套。

住宅房地产市场异常紧张的状况意味着，持有房地产资产的投资者多年来首次获得了收益率的提升(收益率是投资者每年获得的回报，以房产价值的百分比表示——年收入4万澳元意味着价值100万澳元房子的收益率为4%)。

租金收益水平的上升在乡镇地区表现得最为明显，因为这些地方的租房选择极其有限。悉尼和墨尔本的收益率接近3.5%，但珀斯和达尔文的收益率则超过5%。

租房危机是在房价下跌的背景下发生的，这在当地市场上并不常见，但并非史无前例。CoreLogic的数据显示，过去12个月，澳洲主要城市的住宅价格下跌了约8%。在乡镇地区，下降的时间较晚，而且不那么明显。阿德莱德等一些城市在2022年录得价格增长。

阿德莱德的房价在过去12个月里上涨了10%，而且还没有出现下跌的迹象。同样，珀斯的房价去年上涨了3.5%，最近几个月保持稳定。

SQM的克里斯托弗表示，“在这个阶段，租房要求仍在上升，我们目前没有看到租金有任何缓解，我希望2023年晚些时候或许会有所企稳。”