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国门即将打开
对地产市场有何影响？
租金上涨是必然？
房租涨多少？涨多久？
哪些地区要特别关注？
国门即将打开
自去年3月关闭国境之后，澳洲终于开国门了！
总理莫里森近日宣布，12月1日起将准许持有澳洲学生签证、485工作签证、监护人签证、打工度假签证等各类别签证持有人且完整接种疫苗者入境。与此同时，下个月起澳洲也欢迎接种过疫苗的日本和韩国旅客入境。
不仅欢迎海外人士返澳，总理更是一步到位考虑到永久身份问题，他同时也宣布自2021年12月1日起的一年内，移民配额会大幅增至20万。
国库部长更是直言，“安全地向技术移民及外国学生重开国界，有助解决劳动力短缺问题，加速经济复苏。”
所以，澳洲正式进入全球抢人的阶段。
对地产市场有何影响？
国门开放在即，房地产市场即将迎来一批生力军，再次启动已箭在弦上。
然而，房价飙涨之际，许多人忽视了租赁市场的疯狂行情：房租正在大涨！
在计划欢迎国际客回归之际，目前低迷的首府城市内城租赁市场正准备卷土重来。
许多业内人士已经发出预警：尽快提前锁定租约。
租金上涨是必然？
在过去的 18 个月里，租赁市场，尤其是封锁的都会城市，均因需求大幅下降而受到影响。
Realestate.com.au 数据比较了 2020 年 4 月至 2020 年 8 月（维州首次封锁开始时）墨尔本市场上房屋观看数量大幅下降，内城区、Stonnington West 和 Stonnington East 下降超过 26%。
根据 SQM 的数据，墨尔本的空置率也创下历史新高，2020 年 12 月达到 4.7%，而悉尼的空置率在 2020 年 5 月攀升至 4%。
在需求端。都会城市，尤其是CBD区域受到了两种趋势的冲击。
一是本地居民因为疫情因素（更多空间以及居家办公的影响）而搬到城郊地区。另一个则是越来越少的学生在大学附近租房，而这其中就包括大批滞留海外未能返澳的海外留学生。
国际学生很大一部分会选择居住在市中心或大学附近地区，而这些地区的租金在过去18个月里表现非常不佳。
在供给端，与三个月前相比，9月季度全澳内城公寓供应量下降了 7%，这是四年来下降趋势的最新表现，清楚地表明了随着国门重新打开供应形势开始恶化。
截至2025年的澳洲内地首府城市公寓供应数量从6月的67,154下降至62,655套。这些公寓包括今年迄今已完工、在建、上市、已批准或已提交审批的计划。
在这其中，悉尼的降幅最大，而墨尔本则持平。而布里斯班尽管比上一季度增长了 13%，但由于人口的净增长（主要为其他州人迁入），使得供应方面将面临最大的压力。
数据来看，昆州的人口在3月季度增长了 0.9%，达到 43,900 人，远远领先于全澳0.1% 的增长和维州 0.6%的下滑。
此外，出租房源数量下跌的另一个重要原因就是此轮地产牛市。
在熊市里原本用于出租的房子，在牛市里大多被选择出售。再加上众多首次置业的优惠政策，使得首置族纷纷买房上岸（许多为公寓项目），直接消耗掉大量市场房源。
所以，房子少，租客多，房租上涨合情合理。
然而，随着海外人士、尤其是国际学生的回归，房屋租赁市场将获得重大提振。
房租涨多少？涨多久？
要想研判未来趋势，先要了解当前行情。
目前，全澳范围内，租金同比上涨8.9%，是13年来住宅房租水平增长最快的一年。
且由于待租赁房产库存相对于强劲需求的缺乏，在整个偏远地区，租金水平上涨了12.5%，这是CoreLogic有记录以来的最高年度增幅。
看地区，第三季度全澳租金指数上升1.9%，低于第二季度2.1%的涨幅。由于租客的承受能力在逐渐减弱，租金增长也略有所放缓。
各州情况来看，布里斯班和悉尼是本季度最强劲的租赁市场，租金中值分别上涨了2.6%和2.3%。墨尔本上涨1.2%，阿德莱德和霍巴特分别上涨1.6%，堪培拉上涨1.5%，达尔文上涨1.7%。珀斯的租金水平仅上涨0.3%，是所有首府城市中涨幅最低的。
而在房屋类型方面，尽管在过去一年中，独立屋的租金上涨速度是单元房的两倍有余，但这一趋势开始放缓。在第三季度，独立屋和单元房的涨幅相同。
下个月国门打开，随着海外人士陆续返澳，租房需求会立即产生流动效应。但是租金上涨的幅度一定是先于入境人数的增幅的。
且由于许多海外人士人将会处于观察之中，且由于处于圣诞、新年假期，这使得许多海外人士未必会在12月第一时间返澳。所以，我们预估返澳的高峰期将会在明年1月以及2月初，到时候房屋租赁市场将会有一个大幅上涨的动能。
但房租未必会一直涨，目前房租上涨的速度已经是工资涨幅的七倍，所以租房可负担性正变得更有挑战性，这可能导致租客们重新审视他们的租房选择。
哪些地区要特别关注？
各州情况
随着澳洲境内和国际边境重新开放，以及移民和外国学生可能的返回，将给澳大利亚所有城市带来压力。
布里斯班受到的打击最为严重，因为新供应不足将推动未来5年房租每年上涨逾5%。
而从可负担性来看，霍巴特是房客最难以负担的城市，平均租房家庭要花费34%的收入在中位房租上。这也意味着该地房租上涨的空间已经非常有限。
正向来看，墨尔本是最可负担的城市，其次是悉尼，这两个城市的房租占收入分别为20%和24%。
所以，下一波租赁市场上涨的核心城市就是悉尼和墨尔本。
城市区域情况
由于疫情因素，使得偏远乡镇人数暴增，房屋租赁市场异常火热。特别是在旅游地区，近年来因更多的出租物业转做短期度假屋，早已面临承受力问题。
以新州为例，许多偏远地区的房源供不应求，空置率不到1%。
但随着疫情得到积极控制，人们陆续返工，城市核心区域将再次成为租赁市场的“香饽饽”。
特别注意
由于国门打开、移民政策利好，使得下一波租金上涨的关键区域必将是与国际人士密切相关的区域（CBD以及学校周围等），以及疫情期间租赁折扣力度较大的地区。
且随着可预见性的市场需求增长，空置率会提前下滑，租赁市场会更紧张，租金和收入将继续提高。
但是我还是要告诫各位想留在澳洲的年轻人，前途是光明的，道路是很曲折的，租赁住房任重道远。
你的目标一定是买房，而绝非永久租房。
因为只有成为了一名房东，你才能坦然地看待房租上涨！
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