利率、房价双双上涨 澳洲持有期不到三年的房产扎堆出售

CoreLogic的数据显示，在去年第四季度，大约三年前购入的房屋中有逾1.4万套被转售，较前三个月增加了800套，这表明一些业主难以应对更高的利率。

这占同期售出9万套房产的15.9%，高于9月季度的15.7%，也高于2022年12月季度的13.4%。

在3年内转售的房产中，约有1000套(6.5%)平均亏损3万澳元。

CoreLogic研究主管欧文(Eliza Owen)表示，短期转售增加的环境是利息成本上升，也反映了抵押贷款压力的上升。

她说，“对于那些在2021年购房的人来说，2023年12月季度标志着两到三年的持有期，许多低固定利率抵押贷款到期，所以三年的持有期代表着从创纪录的低固定利率到更高浮动利率的过渡。”

“在固定利率到期后，其中一些卖家可能无力持有房产，所以他们现在正在出售。但我认为，随着资本增长在今年头几个月继续加强，短期转售占总销售量的比例可能接近峰值。”

AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，一些业主，特别是投资者，如果他们难以支付抵押贷款，也可能会出售以尽量减少损失。

他说，“更高的抵押贷款还款已经让一些业主崩溃，看到价格在上涨，他们决定出售。因此，对于那些不想继续向租赁房产投入现金的投资者来说，价格的上涨使他们更容易出售以获得小额利润或承担小额损失。”

“我认为投资者现在面临的压力相当大，因为他们现在的租金收入和抵押贷款还款之间存在很大差距，所以他们不得不投入更多的自己的钱来偿还贷款，尽管租金大幅上涨。”

在过去三年中，全国房价上涨了27.9%，在三年内进行买卖交易的业主平均获得12.1万澳元的毛利润。

短期转售在乡镇市场继续占主导，在截至去年12月的一年里，持有不超过3年的房产占乡镇地区转售交易的五分之一以上，远高于10年来14.3%的平均水平。

在大都市区，布里斯班的Scenic Rim和阿德莱德的Campbelltown是三年内转售房产最赚钱的地区。

在同期房价飙升逾51%之后，每套售出的房屋都实现了盈利。尽管持有时间相对较短，但卖家的毛利润中值分别为123,500和175,250澳元。

投资者较多的地区，如布里斯班的Ipswich和Logan，以及阿德莱德的Playford，卖家也获得了意外之财，几乎所有(99%)房产的售价都远高于三年前的买价。

Logan短期卖家毛利润中值为18万澳元，Ipswich的卖家则赚了14.35万澳元，Playford的卖家获利18.1万澳元。盈利能力受到房价飙升的提振，过去3年房价上涨了51%至64%。

在墨尔本，Melton卖家最赚钱，尽管房价在三年内仅上涨12.7%，但93.5%的短期转售利润中位数达到30.6万澳元。

在悉尼西南边缘的Wollondilly，在购买后3年内售出的房产中，九成房产的毛利中位数为20.4万澳元，这得益于同期房价上涨29.8%。

欧文表示，“在这些地区，卖家出售的动机可能是因为巨额资本利得，而不是受利率影响。这可能会促使住宅业主转售，以套现意外收益。”