4780亿澳元定息房贷今年到期 专家担忧出现还贷压力暴增

澳洲住房贷款市场的总价值约为2.1万亿澳元。根据澳洲央行的数据，截至10月初，其中约35%（7350亿澳元）是定息房屋贷款。而这些定息房屋贷款中约有65%，即4780亿澳元将于2023年底到期，需转贷浮息房屋贷款。

这种定息房屋贷款转浮息房屋贷款「断崖」的规模几乎没有历史先例。

美国蜜月贷款利率的爆炸式增长也有类似情况。这发生在2007年和2008年的次贷危机和全球金融危机之前。

然而，美国的次贷危机经验涉及品质低得多的借款人– 因此澳洲房屋贷款人正面临的情况与其没有真正的可比性。

即便如此，澳洲以前从未见过这样的事情。

此前澳洲的定息房贷历来仅占房贷总额的15%至20%左右。

直到澳洲央行在新冠疫情大流行期间以0.1%至0.25%的超低利率向商业银行拆借1880亿澳元，用于发放三年期定息房屋贷款，并表示它「预计至少三年之内不会将现金利率」从0.1%的历史低点提高，即央行原先估计，它在2024年之前不会加息。然而由于通胀飙升，它自去年5月以来，连续八次提高官方现金利率，导致商业银行的房贷利率亦同步急剧上升，借贷浮息房屋贷款的人士，还款额和家庭财务压力暴增。

澳洲央行表示，根据截至2022 年10 月初现金利率的市场定价，并假设央行加息幅度完全转嫁到商业银行的浮息房屋贷款利率，大多数贷款将于2023 年到期的定息房贷借款人在重新转贷浮息房贷时面临3-4 个百分点的利率上升。

自那时以来，央行终端现金利率的市场预估已上涨约35个基点，估计将达到3.97%。

结合央行决定在12月将现金利率上调至3.1%对浮息房贷的滞后影响，并考虑到现金利率与市场定价一致进一步上升的风险，定息房屋贷款到期后转借浮息房屋贷款的「断崖」，据安保资本（AMP Capital）首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）称，可能会导致「抵押房屋贷款压力急剧上升」。他预测，房屋抵押贷款利率的上升将导致需求进一步减弱，并可能增加供应，因为一些家庭财务紧张的房主被迫出售住宅。

虽然影响房价的因素很多——包括住房供应、移民、家庭规模、税收、父母帮助子女购买住宅、房屋规模和品质以及政府激励措施——但近几十年来房价的飙升与负担能力密切相关，这主要是由利率下降推动的。但自央行5月开始加息以来，负担能力大幅下降。

拥有20%首付、平均全职收入和按其收入28%评估的抵押贷款的平均新购房者，可以支付的购买房屋贷款已经下降了近27%，从4月份高峰期的60万澳元下降到现在的44万澳元。

此前房价和价格收入比率的飙升是由房屋抵押贷款利率的大幅下降推动的——从1989 年的17% 降至2021 年2% 至3% 的历史低点。

奥利弗博士说：「到目前为止，这种需求侧影响一直是房价下跌的关键驱动因素，但这表明还有更多的事情要做。在财务压力方面，现金利率为3.1%，家庭利息支付占收入的比例估计已经达到十年来的最高水平。」

鉴于创纪录的债务水平，房屋抵押贷款利率的进一步上升将开始推动房屋抵押贷款支付总额– 包括本金和利息– 相对于家庭收入创下历史新高。

奥利弗博士说：「这可能会导致抵押贷款压力急剧上升– 特别是随着今年定息房贷到期重新转贷。」

由于利率上升的需求和供应，他预计房价将从去年4月的峰值，到今年9月季可能下跌15%至20%，跌至潜在低谷。

与此同时，地产分析机构CoreLogic周二表示，澳洲12月全国平均房价下跌1.1%。

全国房价自去年4月以来，平均下降了8%，在整个2022年下降了5.3%。这是自2008年全球金融危机以来最糟糕的房价下跌日历年。

首府城市房价表现更糟，自4月以来下跌8.6%，2022年下跌6.9%。这也是自1980年有记录以来首府城市房价下跌最糟糕的日历年。

虽然预计到9月全国平均房价将进一步下跌9%，但与国内多数经济学家看法不同，奥利弗博士认为，央行今年晚些时候就有可能会降息。