2022年, 最后抢占市场先机的机会在这！

全球经济前景不明朗、通胀及利率飙升的大环境下，迫使投资者重新审视与关注投资组合的多样性和收益保障性, 澳大利亚商业地产也因此倍受关注。

房地产投资多样性的优势

房地产市场投资范畴广阔而多元。投资人除了直接购买物业，也可以通过基金、股票等金融手段参与投资。

由于普通投资人对房地产多元投资的把握度受到专业水平的限制，因此在澳大利亚市场中比较倾向由经验丰富、有能力的运营商管理的商业房地产投资，更有能力在未来的周期中提高收益并保持资本价值，突显投资优势。

写字楼租赁需求疫情后释放

在同一个细分市场中，资产”好”与”坏”表现存在着巨大的鸿沟。回报率可能会因行业、资产质量和投资策略的不同而变得更加迥异。多元化的投资思路为更高的收益提供了可行的途径。

以写字楼投资为例, 疫情封锁缓解后，随着经济活动的增长，商业房地产被压抑的租赁需求也得到了释放。据分析2022年上半年优质写字楼的租用率约占澳洲CBD租赁活动的95%; 同时，CBD区域总租金水平正随着需求上升而步入上行通道。

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专业人士访谈：如何评判商业地产项目

就如何评判商业地产项目，澳洲财经见闻（以下简称AFN）专门采访了美驰澳大利亚（MA Financial Group以下简称MA）的资深商业地产基金管理人Matt Lane。

Matt现任美驰澳大利亚地产基金管理人，在房地产投资领域拥有超过20年丰富经验。Matt曾领导包括Industry Super Property Trust（ISPT）和Charter Hall在内的地产投资机构，管理价值100亿澳元的地产投资组合，涵盖工业地产、办公楼、零售购物中心等行业。他曾担任澳大利亚房地产委员会（PCA）阿德莱德委员会委员。

AFN

AFN：Matt，您好！现在市场处于波动周期，您对房地产市场前景看法如何？ 

“ 商业地产方面，市场活动普遍处于观望状态；这是因为交易双方在试图理解利率上升环境中的市场情况。最近一次的加息 (25个基点)相比市场预期（50个基点）的加息力度放缓是市场开始显示信心的第一个迹象。我们已经观察了解到中介信息，新的地产项目开始计划于明年年初上市。展望2023年，伴随更多买家回到市场中，商业市场流动性及活跃度将更高。”

AFN：那么商业地产与其他资产类别相比，有何优势？投资回报率如何？ “ 

“在过往10年里，商业地产提供了大约9.5%的年化回报。

同期股票资产收益大约是年化9.3%，而债券市场的回报率要低得多，大约在2％左右。商业地产波动性相对较小，9.5%的回报组成大约70%是来自租金收入，商业地产租约较为固定，租约周期通常为3年到10年。这就意味着投资人已经有了通过商业地产实现的稳定收入。这一点在通货膨胀环境中，更为投资人所重视。

租金的增长是需求和供给关系的反映，建筑成本上升导致物业供应受到限制，这意味着开发商必须收取更高的租金。因此我们所投资的现有资产获得了比新的地产项目更多的竞争优势。随着新地产项目慢慢上市，它将使整个市场的租金水平上升，那么现有优质资产就可以免受通货膨胀的影响。 ”

AFN：您认为是什么因素推动了商业地产领域的发展？

“ 我认为首先是人口增长率。未来10年，澳大利亚人口增长率预计在1.3%左右，明显高于其他发达国家。在这个背景下，将推动GDP在较长时期内以每年3%左右的速度增长。从根本上说，这是对所有房地产需求的基础，无论是住宅、写字楼还是零售类地产，这是一个巨大的趋势。

以办公物业为例，市场上出现了一个分化现象，二级市场的库存正在被逐渐传递与消化。

有趣的是, 当你研究细分市场时，你会发现好的资产只会越来越好，尤其对于拥有优越地理位置的商业资产而言。物业的舒适度和便利性同样重要， 办公地点也延续了购物、娱乐等一系列生活便利性配套设施，它们是吸引上班族离开家进入位于中央商业区的办公楼的重要因素之一。

还有一些重要因素容易被忽略，例如楼宇智能化水平、办公空间创新程度等也是增强办公物业吸引力的重要因素。优越的地理位置和便利设施反映出当前市场的趋势，有吸引力的办公地点是一种结构性趋势，也是我们关注这类资产的原因。

美驰澳大利亚进期对珀斯商业中心区的Allendale广场写字楼的投资，正是因为资产无可比拟的优越地理位置和便利设施基础，使它成为炙手可热的优质商业资产。”

AFN：刚刚我们有聊到商业地产的投资优势以及位置选择对于商业投资的重要性。您为何觉得西澳是个值得投资的地方？

“ 所有房地产项目都要考虑细分市场的经济增长和人口质量。商业项目尤其要考虑到商业活跃度。

举例来说，西澳(WA)年度人口增长水平处于全国第二位 (+1.12%)。随着来西澳定居人口不断上升，医疗资源、教育资源的投资得到政府大力支持，此趋势将持续拉动西澳经济需求。目前该州失业率也降至十三年半以来的最低点，3.4%。积极的经济和就业前景都是该地区商业信心走强的佐证。

在过去两年疫情期间，西澳2020/2021财年经济取得4.3%的增长。2021年3月至2022年3月商业活动甚至高于10年均值35.6%。未来，全球需求增长延续了西澳强劲的资源出口。西澳经济将持续领跑澳大利亚，预期这个财年将出现自2013/2014 财年以来的最快增长。

随着州际、国境重开以及用工市场越发火热，首府珀斯CBD写字楼租赁市场在2022年展现出明显复苏迹象。上半年写字楼净租赁为正值。在澳大利亚各州主要城市CBD中，珀斯写字楼租赁率最高，达到71%。”

AFN：投资房地产基金有哪些衡量标准？

“ 在同等投资成本和风险控制情况下，投资收益率是投资者的考虑首当其冲的因素。现在市场的投资交易量受限，但市场仍然对高端写字楼资产收益定价稳定在年化5.00%-7.00%的区间。安全稳定的高收益需要以下几个方面的支持。”

投资资产的质量

这就是为什么提供最新便利设施和可持续性功能的A级优质资产一旦上市，就会引发激烈的价格竞争。这是商业房地产评估的一个关键领域，即资产可以应对不断变化的消费结构趋势。

微环境的变化

资产内的环境、社会和治理因素(ESG)有可能带来该地区消费人群和消费模式的变化。例如地区扶植或发展政策，可能为资产提供了最新可持续性发展的空间。

高质量稳定租户

我们还用上面的例子。尽管采矿业在西澳的经济状况中占主导地位，但珀斯CBD 写字楼承租人三分之一来自专业服务领域的各大企业、科研以及政府机构。

资产增值空间

高通胀、用工紧张、材料供应等一系列问题使建筑业成本面临着巨大的压力。在当前环境下，以低于重置成本购买的资产在行业建设成本上升时提供了优异的升值潜力。

投资策略

它决定了回报的组成。现阶段租金在收入组成中的表现不容忽视。但同时也要关注房地产供应量和租金增长的关系，保证在交易和出租之间找到最大的收益策略。

AFN：投资者在选择优质商业地产基金时有什么专业建议吗?

“ 风险是任何投资决策中固有的。选择商业地产基金的关键是要贴近基本面，了解风险，并提供积极的管理，以提供可靠和安全的收益回报，并有资本增长的潜力。”

关于美驰澳大利亚

美驰澳大利亚是一家在澳大利亚证券交易所（ASX）上市的，集资产管理、企业咨询和股票交易与调研为一体的综合性金融服务集团。

美驰澳大利亚资产管理部在房地产、信贷、私募股权和风险投资、上市股票、酒店服务业等领域为澳大利亚和全球的机构及高净值投资者创造和管理投资机遇。

我们感谢本期Matt Lane先生的分享为广大投资者提供了商业地产专业解读，读者也可以通过添加美驰澳大利亚官方微信号关注该集团的咨询及产品相关信息。

结语

商业地产投资在整个经济周期都吸引着投资者，特别是在通货膨胀时期，因为该资产类别被广泛认为是一种通胀对冲。

尽管澳大利亚的前景比全球其他地区强劲得多，但它仍然受到通胀目标、供应链和全球经济形式的挑战。

房地产市场较低的增长预期是投资者面临的问题，此时不妨考虑多元化组合，利用专业人员的优势来识别、分析和率先获取优质投资机会，占得市场先机。