您是否还记得黄金海岸的”冲浪者天堂” (Surfers Paradise)？那个洋溢着幸福的度假圣地. 不仅仅是当地人的阳光沙滩，“大牌一条街”更是游客们乐此不疲的购物天堂。
好的城市要有更好的基础建设来完善，于是耗资12亿澳币的黄金海岸轻轨升级项目动工了。
然而这却为冲浪者天堂带来了致命的的打击！
据调查数据显示，黄金海岸的轻轨工程于2012年开始动工，短短2年间，在施工的影响下，13%的街边商铺由于人流被带走，营业收入急剧下滑，导致现金流断裂，最终被迫关店。
由此可见，哪怕是在最具优势的地理位置，占据得天独厚的地利人和，依旧存在着破产危机的投资风险。
无奈与压力之下，各大商家只得纷纷投奔Board Beach的Pacific Fair购物中心继续经营自己的品牌，捡起之前的现金断链带来的影响。
如今的Broad Beach已渐渐取代“冲浪者天堂”成为新的购物天堂
Pacific Fair的人流也已慢慢取代了曾经的“冲浪者天堂”的繁华程度。
直至2016年7月，黄金海岸轻轨终于顺利通车。在这一里程碑式的日子里，感到开心的除了可以搭乘轻轨到市区上班的通勤客以外，大松一口气的莫过于黄金海岸市中心冲浪者天堂街边的商家们。
一位餐馆老板难过的表示，他最期待的就是轻轨修完的那一天，因为他的生意那个时候才开始正常运转
“修路已经影响到我们的所有人，一些商家已经因此而关门大吉，其他人也因为财政状况而饱受折磨。”他说道，“我很高兴所有这些现在终于都结束了，生意可以回归正常了。”
悉尼市区现在正如何重蹈黄金海岸的覆辙？
历史总是惊人的相似. 今天，同样的悲剧正在悉尼的市中心上演.
2015年，悉尼市区乔治街封锁街道开始进行轻轨的修建。一些商家当时甚至被告知，挡在他们店门口的工程板至少要半年后才可拆除。对于这些商家而言，突然急剧下降的营业收入，必将导致资金流通不畅，现金流断裂是导致生意经营岌岌可危的重要原因.
如果说公司经营的利润是决定这家公司的员工吃肉还是吃菜，那么公司的现金流就是决定员工有没有饭吃的重要问题了！
自2015年10月底开始，悉尼市区乔治街（George St）部分路段将被封闭起来建设21亿元的市中心轻轨项目，所有车辆都禁止通行。政府交通部门担心的是，承担了悉尼CBD南北向车流约25%通行能力的乔治街被封闭后，会给周边Market、King、Elizabeth、York、Castlereagh和Clarence等街道带来巨大压力。同时，George St上的商家也迫切地想要了解详细的施工进度方案，因为方案的公布会极大程度地影响人流量，员工上班以及送货服务；然而政府明确表态，乔治街上的商家并不会因为修建轻轨造成的财政困境而收到任何补偿。
如今悉尼市中心的街头，又是怎样一番景象呢？
乔治街不同程度的封路，导致“进城”的交通极度不畅通；
通勤客大多依靠公共交通，上下班高峰期交通枢纽点“人满为患”；
购物零售行业面临客流量减少危机，越来越多的人倾向到停车方便的其他商圈进行购物；
“关店潮”风行 – 老牌商家接二连三的倒闭，尽管占据市中心商业旺铺，依然难逃资金链断裂的悲惨命运；
天灾人祸出现最终死于现金流断裂。
修路后的悉尼街头，6年老店Dough面包店闭门大吉， George St（有地利，但租金成本极高必须走量），
不知道老悉尼们是否还记得最早的奶茶店Easy Way，也已LEASE招牌门口高高挂起。
乔治街上屹立20多年的“明海餐室”盐焗鸡饭，也难逃结业搬迁命运。于此同时还有风靡国内大江南北的煎饼“黄太吉”、韩国著名首饰精品店、澳洲大型连锁内衣品牌店等等，在悉尼最中心的地段换了一茬又一茬。
至今，悉尼市中心乔治街的整修已经过去近两年了，现在的悉尼市区究竟是什么样子呢？大家可以借由一下几张对比图片来重塑一下记忆。
修路之前悉尼市中心繁华的街景
开始修路后，悉尼人的夜生活变得更加乏味
曾经的悉尼街头熙熙攘攘，人头攒动
“We‘re Building Tomorrow’s Sydney”标语看着令人心酸
投资人挂在嘴边的现金流究竟是何方神圣？
通俗来讲，现金流是公司企业的血液，只有流动起来，才能产生效益，才能推动公司的发展。不论投资商铺，还是投资房地产，亦或投资公司创业，都难逃现金流所带来的风险。
在这个“现金为王”的世界里，资产需要有足够强大的变现能力，资金有充足的流通能力，才是真正规避风险的生存王道。
房地产投资市场中，现金流、资金链已经不再是什么新鲜词。
在澳洲房产投资热潮中，诸位投资者是否想过，自己的资产分配也让现金流陷入了窘境呢？自己在房产投资上拼命借贷，游走在债务的刀锋边缘，难道不是在进行刀口舔血式的投资吗？
那么作为地产投资者，如何做到稳赚不赔呢？我们来看一下以下三种市场分析：
最著名的现金流投资理论家罗伯特·清崎曾说: 不要成为金钱的奴隶，而是要成为金钱的主人。引申到我们房产投资者身上就是：不要成为房产的奴隶，而要成为房产的主人。尽管房本写的是你的名字，但是大多数投资者房款中的70%-80%，可都紧紧攥在银行的手里。当投资者现金链断裂无法还贷时，房产就将抵押给银行，留下的就只有负债了。
现金流为王 – 这才是投资中最应该规避的风险
正所谓“得现金流者得天下”，如何让自己的投资利于不败之地呢？
很多投资者觉得自己的房产就是资产，但是，房产不能随时变现，而且出售用于抵押的房产，首先要把贷款连本带息还清。对于很多抱着“房价涨了就是赚大钱了”这样想法的读者们，请拿出纸笔跟我们算一下负债、收益、利息和税务，就知道房产中最应该规避的风险，来自于现金流的问题。
那么如何来看待与计算不同类型房产的租金回报率呢？来看一下案例分析：
从图表中我们可以粗略看一下租金回报和利率的关系：当投资的租金回报不足够支付银行的月供时，就会出现负的现金流，这意味着投资者将不断为这套资产支付每个月的月供租金之差。
如果个人投资者的供款能力有限，那么长期的“入不敷出”就会导致“资金链”的问题变得十分严重。
特别是当物业费，杂费等都占用了现金流的一部分，投资者需要从口袋里掏出真金白银的时候，我们不得不正视问题，以及从新思考当初的选择是否依然适合当下的情况：
特别指出的是，除了传统公寓以及别墅，双户型近年来在澳洲各大城市成为越来越受欢迎的一个设计选择。
Dual Key 房型指的是在双层别墅的房产投资中，只要拥有超过450平米的地块(具体审批要求根据各个区政府的不同要求而定)，就能在同一块土地上打造一个可独立出租的姻亲房，亦称 Granny flat（独立或连体墙），为投资者多提供每周$300至$500元的租金收入。（一房或两房）
在现阶段的悉尼西北地区开发中，The Hills Estate项目提供双户型设计，达到一份投资两份收入的投资目的. 不仅仅弥补了过去别墅租金回报率低于公寓的情况，并使投资者的现金流立于不败之地。
抛开此时的房地产本身的资产增值不说，房产持有期间的现金流是否为正，将对个人投资者产生至关重要的影响。因为投资房产和企业运营一样，必须通过持续经营才能创造利润，在维持原有资金链的前提下，资产增值和持续地投资有“钱”的房产项目才能保证最后的财富增值，早日实现财富自由。
下一期： 为何说 “增值、税务、现金流” 为房产投资里的三句金诀？敬请关注本系列文章，“Adam周三讲房”将为各位读者一一解读。
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作者简介
Adam 简
资深地产投资人，Linden Wise伟世资产创始人。从事地产行业十余年，以其完善精准的专业知识及对市场变化的敏锐触觉，为其客户打造了量身定制的资产管理，带来丰厚的投资回报。
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