房产投资三要素：“增值、税务、现金流”，你了解吗？

 

上一期，通过对比黄金海岸和悉尼市中心修建轻轨带来的影响和变化，我们可以看出，现金流对于任何一项商业投资，都至关重要。那么对于投资房地产行业，又有哪些至关重要的标杆，是最值得考量的呢？

 

自2016年底，澳洲创历史记录额低利率让澳洲房市又打了一次“鸡血”，也来越多的澳洲房产投资者，都对澳洲的房地产行业“寄予厚望”。许多在澳洲房市摸爬滚打了数十年的“资深”投资顾问，往往都会提到，买房投资只看三件事：

 

1 房屋是否拥有良好的增值潜力？

2 投资房产能否享受合理的税务优势？

3 房子出租后是否得到强大的现金流支撑？

 

当您选择的房产项目，能同时给出以上三个问题最肯定的回答的时候，这样的投资基本上稳赚不赔没有什么风险。因此，我们今天就来详细谈谈在房产投资“增值、税务、现金流”的三句金决中，房屋增值到底起了怎样重要的作用。

 

房地产为什么会增值？

 

澳洲圣乔治银行（西太平洋银行旗下集团）于2016年8月对澳洲1000名首次购房者进行了一次市场调查，报告指出，房子的升值空间已经成为了购房者最重要的选择因素之一。因为不论是投资亦或自住，资本的投入是需要回报的。那房子投资的回报体现在哪些方面呢？

 

1 短中期回报，即租金回报

 

当租金收入 > 投资贷款产生的利息，形成正现金流，保证资金链的完整。

 

2 中长期回报，即房产增值率

 

土地价值上涨，带动房价上涨，通过银行估价及杠杆原理，可抵押贷得更多金额，投资下一套房产项目。

 

 

通常来讲，房价上涨的动力有两种：

 

1 主动性升值：指房子周边的公共配套设施的增加，来带的房价上涨（此为真正的升值）；

2 被动性升值：指由于货币超发引起通货膨胀带来的房价上涨（通常又叫做保值）。

 

房地产的价值（主要是土地价值）本身已经存在，只是在开发之前没有得到量化。土地变现后的价值增长，就属于早期购买这块土地的人。因此，房产增值，主要是依靠土地的增值来实现的。当政府有意识的在某个区域展开基建，增加房屋周边的公共配套设施，如交通、教育等，这就意味着，这个区域将成为下一个房产投资的“价值洼地”。

 

同时，相比于土地，建筑的房屋本身实际上是贬值的。因为大到房内装修，各式家用电器，小到建造房子的每一片砖瓦，随着时间流逝，都有相应的折旧率。长期以往，需要维修的成本开销，而土地则会因周边设施的日渐完善，不断增值。因此带地别墅项目相比于公寓房产项目，具有更大的升值潜力。

 

总而言之，房产投资的本质就是捕捉房产的未来价值和当前价值的最大化差异，房地产投资者应抓住房产的主动性升值打来的高额收益。

 

什么样的房产项目增值快？

 

房产增值主要源于土地升值，因此土地比重大的房产项目，增值速度快，增值幅度大。在澳大利亚悉尼地区，一般来讲，增值快的房子有以下特点：

 

地段好，景色好，区内治安好；

居住人群层次高，区内流动租客少；

地区规划好，有配套教育设施，绿化环境好；

土地面积大，土地方正；

房子周正，坐南朝北，设计实用而人性化；

 

 

近年来，在澳大利亚悉尼市，由于城市人口逐年快速增长，导致土地面积大的带地别墅需求快速增加，价格急剧上涨。尤其是由新州政府大力规划的悉尼西北铁路沿线区域，在政府支持下，越来越多高质素人口西迁，加剧了该区域对房产的需求量，吸引了一大批房产投资者的关注。

 

正是由于土地所在区域的价值决定了土地价值，3年前的悉尼西北“价值洼地”Kellyville，如今土地价值已经翻了一倍。价值高的土地，加上全新建筑的房屋，因而这类的投资享有很高的回报率。当年用70w澳币购置的带地别墅项目，三年后，当房屋建造完毕，交房之时，银行估价已超过100w澳币。

 

别墅VS公寓，你的房子到底是哪里在增值？

 

随着人口增长速度的加快，为了妥善安置越来越多涌入悉尼的新移民，新州政府正大力开发靠近交通的公寓项目。由于悉尼地理的限制，流动人口数量的增多，许多区域围绕火车沿线，建造了无数新公寓，打造了一个个堪比中国城市的小住宅区。

 

那么，就房产投资增值的角度而言，到底选择哪一种项目投资合适呢？

 

从澳洲房屋增值的角度看，无论是公寓还是别墅都是升值的，只是幅度稍有不同。根据官方数据显示，过去40年以来，根据地区不同，澳大利亚的公寓房平均每年增长6%~8%，而花园别墅的则达到10%~12%。

 

 

地契 & 升值潜力

 

众所周知，带地别墅享有享有独立的地契，不与多人共享地契。正如前文中提到的，房价的上涨主要归功于土地的升值，土地比重大的房产拥有更快的升值潜力和更大的升值空间。但是拥有土地的投资房产需要承担一定的地产税，2017年地产税率如下：

 

 

相比而言，公寓业主虽然不需要承担地产税，但却要承担相应高额，且每年顺势而涨的物业管理费，同时还要承受屋内装修贬值带来的压力。

 

年供应量 & 主要租客

 

从图表中可知带地别墅的年供应量仅有公寓的五分之一。所谓“物依稀为贵”，在购买公寓热潮逐渐冷却，投资者恢复理智后，带地别墅项目已经成为新一轮投资浪潮中炙手可热的“香饽饽”。据《悉尼晨锋报》报道，对人口普查数据进行的分析显示，过去10年间，哪怕人口增加了逾75万，大悉尼传统的独立式住宅却少了近1.5万栋。

 

在房产租赁市场中盛传“三七定律”，即投资房的租客受众群体有“三七之分”。带地别墅的租赁潜在人群为稳定的家庭租客，占总租客的70%。澳洲家庭平均6年搬家一次，根据孩子的升学来选择居住的区域（也就证明了为何学区房升值快）。作为长期稳定的租客，带地别墅的空置率和空置风险是极低的。租客相对爱惜房子内饰，因为要长期居住，降低维修费用的支出。

 

 

反之，公寓多处于交通便利、购物方便的地区，留学生、流动背包客为主要的租客群体。同时，由于公寓的供应量要大于需求量，空置率不可避免，尤其是在旅游淡季和学生假期时，租金不稳定。由于大量流动人口的短时间居住，租客对屋内装修相对随意，导致公寓维修成本超标。

 

房屋转卖

 

房产增值最明显的体现就在于，当您的房子在转卖的时候，究竟能卖出什么样的好价钱？一般来讲，带地别墅的转卖是由银行估价后，找一天进行拍卖。悉尼上北区的许多别墅产品（也称为所谓的“豪宅”），经过拍卖后，常常能拍得高出银行估价三十万澳币以上的溢价。因为此类住房的购买者，对该地区的房屋有着刚性需求，购买是为了自住，因此能出最好的价。

 

 

反之，二手公寓的转卖市场就没有那么火热，尤其是今年7月1号施行的新政，二手物业的室内装修折旧，不能用来抵扣税收。少了这一项税务优势（购房税务优势将于下一期详细介绍），投资者将更关注该公寓的租金回报率，甚至精确到租金的一分一毫。

 

使用面积 & 购买成本

 

现在的公寓开发商，为了在政府批准的有限地块面积中，创造更多的收入，公寓可使用面积被设计地越来越小。目前市面上的平均公寓使用面积在50-100平方米。这为许多住客造成十分不方便的居住体验，尤其是当租客数量相对较多的时候。相比之下，带地别墅则不存在这一困扰。一般独栋别墅的室内面积约为180平方米，这样就能分割出不同功能的房间，每一个房间的面积也将比公寓房间大出不少，增加入住的舒适度。这也正是当前越来越多的年轻人家庭，愿意选择购买别墅的原因。

 

购买成本上，带地别墅具有绝对的优势。经历了悉尼公寓价格疯狂上涨的时期过后，目前最便宜的公寓购买成本也比相同程度别墅市场上的购买成本，高出两倍多。

 

在这样的情况下，如何实现房价增值翻倍？更不用提，别墅的土地价值高达50%-60%，而公寓的土地价值仅占20%-30%。从这些数据可以看出，当土地增值时，别墅项目将轻松达到房价翻倍的预期。这也正是日前，越来越多投资者，将眼光集中到带地别墅投资项目的重要影响因素。

 

2017年澳大利亚房产博览会于上周末在悉尼圆满落下帷幕。两天内，多达5000人在周末的黄金假期特地抽空前来位于悉尼市中心的Town Hall的博览会，更有趁国庆十一黄金周的海外投资者到场聆听讲座，希望从中获取关于澳洲房产的最新详细资讯。更有数十家澳洲知名开发商、火爆楼盘代理商，为到场资讯的投资者详细介绍当前澳洲房市政策以及热门的投资项目。

 

悉尼西北区最大开发商之一Linden Wise 摊位前门庭若市

 

本系列下期将继续为读者们解读澳洲房产购买、租赁中可能出现的税务问题。手把手教您运用“增值、税务、现金流”三句金决，为您理性投资房产指引方向。对别墅地块感兴趣的读者可以扫描如下二维码，进群一起探讨房产问题。

 

 

作者简介

Adam Jian

资深地产投资人，Linden Wise伟世资产创始人。从事地产行业近十年，以其资深的专业知识及对市场变化的敏锐触觉，为其客户打造了量身定制的资产管理。