猛烈加息推动房价加速下跌！专家预测整体跌幅将扩大

快速加息推动了澳洲房地产价格比预期更快下降，加速了悉尼和墨尔本的价格下跌，并推动其他地区更快走向衰退。

过去，利率通常每月只变动0.25%，但在过去三个月里，每一次的加息幅度都是这个数字的两倍，专家说，加息的速度和规模加速了房地产价格的下跌。

自5月初以来，利率总共飙升了1.75%。经济学家说，如果利率以更渐进的速度上升，房地产价格仍有可能下降同样的幅度，但时间会拉得更长。

去年，随着买家利用低利率和寻找更多居家工作的空间，房产价格蓬勃发展，但由于买家担心抵押贷款越来越贵，增长的步伐已经放缓，并倾向于价格下跌。

CoreLogic的数据显示，在截至7月的三个月里，州府城市的住宅中位数价格下降了2.6%，悉尼和墨尔本的降幅较大。整个澳洲乡镇地区的房价下降了0.2%，在第一次加息之后，势头明显转变。

AMP Capital首席经济学家奥利弗博士（Shane Oliver）说，更早、更猛烈的加息导致了更快的价格下跌。 他说：“加息步伐的加速和快速让市场感到震惊，这就是为什么我们看到价格也在快速和加速下跌。”

他曾预计房价将在今年下半年达到峰值，然后逐渐下降，到2024年全澳范围内下降10%至15%。但快速加息使峰值提前，他现在预计到2023年底房价就将下降15%至20%——预计未来几个月的价格下降幅度最大。

奥利弗说，更渐进的加息会导致更缓慢的下降，但最终对房地产价格影响最大的是终点。

奥利弗说，他的价格预测是基于现金利率在今年晚些时候或明年年初达到2.6%的高点。如果像其他人预测的那样，利率提升到3.5%或3.6%，房价可能会下降25%至30%，但他提醒说，储行不太可能将利率提升到能使房价下跌那么多的地步。

联邦银行（CBA）澳洲经济部主管艾尔德（Gareth Aird）表示，加息的速度和规模加速了悉尼和墨尔本的价格下跌，当地市场已经冷却。大规模的加息也使价格下跌蔓延。

他说：“布里斯班市场最近也发生了变化……而且鉴于RBA加息的速度，在很短的时间内就发生了变化。” 艾尔德曾预计到2023年底全澳房价将下降15%，但他说现在的低谷可能比预期的要早。他预测现金利率将在11月达到2.6%的峰值。

他说，更多买家现在按兵不动，等待市场触底，这反过来又给价格带来了进一步的下行压力。

独立研究中心（Centre for Independent Studies）首席经济学家图里普（Peter Tulip）共同撰写了一篇模拟现金利率变化和房地产价格之间关系的论文，他说，更快的变化会导致更快的反应，但他预计这不会对整体下降产生明显的影响。他说：“一个粗略的经验法则是，现金利率上升1%意味着房价下降8%。”

他指出，利率的影响可能需要两年左右的时间才能流向市场，现在的部分情况是对一年或更久之前开始的抵押贷款固定利率上调的反应。

西太平洋银行（Westpac）首席经济学家德达（Besa Deda）说，与以前的周期相比，这次价格下降的速度更快，可能反映了利率上升的速度。虽然利率是从非常低的水平上升的，而且家庭总体上已经建立了财务缓冲，可以应对更高的还款，但加息速度已经影响了房市前景。

西太银行已将其高峰至低谷的预测深化为下降16%，预计现金利率将不得不上涨得更高、更快，以应对通货膨胀。

她说：“在过去四个月里，我们所看到的紧缩政策的数量……可能加速了住宅价格的下降，但这是必要的，因为通货膨胀率升高了。如果RBA采取更随意的方法……风险是利率[峰值]最终会更高，因为它将需要更长的时间来降低通胀，并需要更多加息。”