在过去的一年里，澳大利亚大部分地区的房租中位数上涨了 10% 左右。
租金增长之所以如此之快，人们认为是因为澳储行在不到一年的时间内将利率提高 3.5 个百分点，从而加剧了租金危机。
房东面临着大幅增加的抵押贷款成本，这迫使他们提高租金——至少争论是这样的。
但真相真的是这样吗？
三月份利率再次上升
澳洲联储行长 Philip Lowe 一直不愿接受这种批评。在他最近出席经济常务委员会会议时，他这样说：
“这里的关键问题是缺乏出租房。这才是推动租金上涨的原因，而不是利率上涨。”
他有充分的理由这么说。
经济理论的简单版本不支持利率与租金之间的联系。而且，更重要的是，数据也没有。
利率和全国租金的变化没有显示出系统性的关系。当我们比较有抵押和无抵押的租金涨幅时，在单个出租物业的层面上也没有关系。
相反，租金上涨如此之快的原因是租赁市场非常紧张——没有足够的租金供每个想租房的人使用。
从理论上讲，
更高的利率会降低房价——
它们不会推高租金
从理论上讲，更高的利率也不会影响当前出租房屋的供应量，也不会影响寻找租金的人数。
相反，利率会影响房价——这就是我们目前所看到的。随着利率上升，房价下跌。
利率可能对租金有影响，但只是从长远来看。较高的利率会减少建造房屋的数量，从而减少住房供应。但这种影响需要时间——大约四年。
不过在现实中，更高的利率确实通过其他机制推动了更高的租金。
因此，让我们看看实际的数据——
平均而言，当澳储行提高利率时，全国平均租金会发生什么变化？
而现金利率的上涨与租金上涨之间到底没有关系？
通过分析图我们可以得知，
答案是：有关系，但不多。
利率上升和租金增长之间没有一致的、系统的关系。
当我们查看个人租金时，也没有证据表明更高的抵押贷款成本会导致更高的租金。
宏观经济证据不支持更高抵押贷款利率导致更高租金的假设。但宏观证据远非决定性的——经济总是会发生很多事情，这使得很难挑选出像这样的单一机制。
那么，让我们从个人出租物业的层面来看这个问题。
如果有贷款的房东将利率上涨转嫁给租户，我们应该会发现，当现金利率上升时，有抵押的房产比没有抵押的房产租金涨幅更大。
不幸的是，我们不知道给定的出租物业是否有抵押贷款。但我们确实知道上次购买出租物业是在多长时间前。如果我们假设最近的购买平均而言更有可能被抵押或有更大的未清余额，我们可以使用“自上次购买以来的时间”作为“有抵押”的代理。
如果更高的抵押贷款利率导致更高的租金，那么新买的房产相对于旧房产的“溢价”（即有抵押的房产与没有抵押的房产）应该随利率系统地变化。
答案是：没有证据表明当利率上升时，抵押房产的租金涨幅超过未抵押房产的租金。
2007-2008年期间，尽管利率迅速上升，但新近购买的房产的租金溢价（即新近购买的房产的租金高出多少）仍保持在6%。在2008年底/2009年初，当利率被迅速削减时，溢价也没有下降。
在2009年底至2010年的利率上升期间，溢价再次保持不变。
而在COVID-19期间，当利率下调时，溢价增加，尽管2022年和2023年的抵押贷款利率上升得非常快，但最近已经下降。
所有这些都与我们预期看到的情况相反，如果利率上升时更多抵押贷款的房产会增加租金。
唯一的反例是，随着 2011 年至 2016 年抵押贷款利率的下降，最近购买的房产的租金溢价在 2010 年至 2015 年期间下降非常缓慢。但这是一个缓慢的调整，很可能是结构性而非周期性的变化。
那么…为什么租金上涨了？
如果理论、宏观证据和微观证据都驳斥了抵押贷款利率系统性地增加租金的观点，那么为什么现在租金涨得这么快？
很简单：没有足多够的房子可以出租了。
出租空置率——衡量当前可供出租的房屋数量占澳大利亚出租房屋总数的比例——在全国范围内仅为 1.5%。这大约是COVID-19前的一半。这意味着房子很难找到，即使找到了，竞争也很激烈。
在租赁市场如此紧张的情况下，无论利率如何变化，租金都会上涨。
结语
毫无疑问，一些房东正在利用较高的抵押贷款利率来证明提高租金的合理性。但这仅仅是一个理由。如果租赁市场不是如此紧张，房东就无法转嫁这些成本。
呼吁澳储行通过降息来解决租金危机并不是正确的解决方案。
解决租赁危机并不是降低利率，而是要有更多的租赁机会。这意味着鼓励新的投资者加入，以及–长期而言–建造更多的房屋。
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