澳洲房价到底在看谁的脸色

截至2018年1月的5年间，房价的变化情况如下图所示。过去5年，房价上涨主要集中在悉尼和墨尔本（尽管近几个月有所下跌）。

 

 

对悉尼和墨尔本来说，最近五年走势与2003年前五年走势相类似。

 

过去5年，相对于其他州的房价涨幅（18.4％），首府城市房价涨幅（43.5％）是其2倍。

 

其中，悉尼（64.4％）和墨尔本（56.4％）的房价涨幅创历史最高，而其他地区的增长率均未超过38％。西澳和北领地等区域房价略有下滑，其中珀斯下降4.4％，达尔文下降20.0％，西澳下降19.8％，北领地下降4.6％。澳洲东部房价在此期间的跌幅为1.7％。

 

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据CoreLogic统计，过去20年来，全国房价上涨了231％，而悉尼（239％）和墨尔本（335％）的价格涨幅均超过了这一基准。所以，CoreLogic认为，如果未来这两个地方的房价增长趋缓，对澳洲地产市场来说都是合理的，也是健康的。

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全澳房价都在看“悉尼”的脸色

 

CoreLogic是这样形容悉尼楼市的，“全澳的房价都在看悉尼的脸色”。

 

尽管，悉尼的住宅价格开始下降，但它仍然比其他首府城市贵得多。 事实上，不管你是看独栋别墅的成本还是单位公寓的成本，悉尼房价都还在高位。

 

 

上图表明，尽管房价涨幅趋缓，但悉尼独栋别墅中位价依旧稳居澳洲第一。 此外，相对于其他首府城市，悉尼和墨尔本的房价涨幅要大得多。

 

上图比较了在5、10、15年前，各个首府城市独栋别墅中位数的差异，悉尼遥遥领先。

 

悉尼的公寓价格也上演着相同的戏码。如下图所示，最近悉尼公寓售价开始下降，但仍然远高于其他首府城市的价格。

 

 

摩根大通利率策略师Henry St John通过研究绝对价格增长、价格-收入比率和房价-租金比率来计算当前房市与历史平均水平之间的差距。

 

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他发现，悉尼和墨尔本的住房成本明显高于其他地区。 其中一些驱动因素包括新房供应不足（悉尼比墨尔本更为严重），海外移民比例高。此外，新州和维州相对于其他州和地区的经济表现更强劲，而且悉尼和墨尔本的就业机会高于其他首府城市。

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所以，即使悉尼和墨尔本的房价开始下降，但这些驱动房价上涨的因素在悉尼和墨尔本依然存在。

 

Henry St John认为，墨尔本房市回调的几率最高，为19%，悉尼紧随其后，为18%。布里斯班或阿德莱德的房价大幅下跌的几率为8%，而珀斯房价再跌15%以上的几率为7%。

 

本文信息来源：澳洲金融评论报