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- 前言
- 如何看待市场的疲软
- 2023年或将迎来回暖
- 新房供应不容乐观
- 结语
前言
近期澳洲现金利率三个月累计连续增长125个基点，伴随着利率增长房地产市场急转直下。
售房中介在跌声一片中却无视市场的疲软，让他们最担心的是利率停涨，利率下调更是他们恐惧的恶梦。
有限的房源，高涨的需求和瞬间就被截走的优质资源，资深的售房中介深知供需失衡下竞争的残酷。然而，市场回暖的拐点也许最早就在明年。
如何看待现在的疲软？
经过了前期的热卖后，市场进入调整期。目前整体上涨速度放缓，未来普遍认为房价趋势向下，但是部分地区和房产仍然紧俏。销售活动将在一段时间内放缓，但不存在“崩盘”的可能。
5月以来，各种权威人士及金融机构纷纷预言房价跌10-15%不等，更有专家喊出30%的跌幅。纵观澳洲历史，10%的跌幅至今没有出现过。
最严重的下跌发生在2019年。截至当年6月的12个月里，全国房价下跌6.9%，其中首府城市和偏远地区分别下跌8.0%和3.1%。
房价缩水最严重的是悉尼和墨尔本，分别下跌了9.9%和9.2%。此次下跌是市场对一连串严厉的宏观政策的累积反应。
信贷紧缩创下1976年后的新低，控制海外投资达到了空前力度。同期印花税的减免政策失去原有的优惠力度。
对工党降低租赁物业负扣税的担心进一步推动了房价的下跌。相比2019年，目前利率上涨虽然压制了市场，但还低于19年6月（1.5%）的水平。房贷总额没有什么变化，且按揭比例远高于19年的30％。
高达12.5%的印花税将海外投资对市场的影响基本抵消。进而政府出台了包括印花税改革，首次置业扶助等一系列政策，旨在推动自住房购买。
现在的环境比2019年好很多，而且市场的支撑面还有很多，包括：
- 经济持续增长：澳大利亚联邦银行（CBA）预期今年GDP增长为3.5%，
- 极低的失业率：失业率在6月降至3.5%，这是近 50 年来的最低水平。全职就业水平比疫情前还高出约 7%。
- 购房需求没有明显下降，5月房贷总额基本与4月持平。
- 主要债务负担是由有能力偿还债务的高收入家庭持有，在疫情期间的存款积累使许多借款人的还款额已经远远高于要求。
既然在楼市最低迷的时候房价也没有跌破9.9%，我们可以说深跌30%的可能性为零。
消费信心不足，房产可负担性下降是市场疲软的直接原因，但总的基本面没有走坏。未来供需关系和建筑成本变化可能引发新的一轮上涨。
2023年或将迎来回暖
首先，在居住刚需的前提下，住房需求随着人口增长而增加。整个澳洲人口数量几乎和移民的输入成正比变化。（见图表1）
图表1
澳洲境外移民净流量从2020年6月起连续16个月负增长，较疫情前同期数据积累人口损失超过47万。同期全国房地产均价从649,300澳元上涨到880,400澳元。这此高的涨幅几乎全完归功于疫情期间特殊的货币和信贷政策。
这也解释了目前利率变化对房价的影响，前期的溢价部分会逐渐在调整中消化。
研究机构CoreLogic称 6 月份租赁市场房屋空置率降至1.2%，创历史新低。报告称当前租金需求的激增主要是在没有海外移民的情况下发生，是由疫情期间组成家庭的平均人数减少推动的。我们得到一个有趣的结论，现在无论是房价还是租金的上涨都和人口增长关系不大。
未来两到三年内，市场急速增长的需求正在来临。澳洲人口中心（Australian government centre for population）预计移民净流量将在2021年后的未来四年恢复到疫情之前的水平，并在中期内保持 235,000 人的年输入。（见图表2）
图表2
其实从2021年9月境外移民输入就有了稳定的增长。这些人来到澳洲首要解决的事情之一就是住房。无论是租房还是买房都将构成房地产市场大规模的需求。
我们再看下利率的变化。7月20号澳洲央行行长菲利普•络威发表讲话，称导致高通胀的原因主要有三点：
一是全球供应链的中断。
二是乌俄战争对全球能源和食品市场造成了重大破坏。能源短缺又导致了更高的运输和生产成本。
第三是许多经济体惊人的需求强度。特别是家庭支出从疫情恢复的速度比预期的要快。
展望未来，他说：“在供应方面，有合理的基础可以预期，与疫情相关的全球供应链中断将在未来几个月内进一步缓解。”
“在俄罗斯入侵乌克兰后大幅上涨之后，过去几周许多大宗商品的价格也出现了下跌。石油和小麦价格最近下跌，一些基本金属的价格也下跌。”“如果较低的价格持续下去，这将缓解当前的一些全球通胀压力。”
讲到提高利率抑制需求时，他说：“预计未来几个月将需要进一步提高。这些增长将有助于在澳大利亚经济的供需之间建立更可持续的平衡。”
对此，总理阿尔巴内斯已经提出了警告，财长甘马斯更是发起了对央行的评估和检讨。
从长期看（见图表3），家庭需求的增长抵消了前期疫情的影响，如果造成通胀的前两个条件得到改善，通胀将在几个月内回落。
图表3
早期菲利普•络威预测通胀将在2022年底达到顶峰，然后回落至2%至3%的目标值。
考虑到提高澳洲经济增长仍然是政府和澳联储的首要战略问题，在通胀警报解除后加息停步并不是非常遥远，消费者信心回归指日可待。
新房供应不容乐观
建筑成本上升，劳动力紧缺，恶劣的天气推高了建筑成本。澳洲最大的开发商Meriton不久前称宣公寓单价需要上涨20%才能缓解运营压力，但是现阶段房价下行的压力迫使大型开发商不得不取消或推迟建筑活动。
与此同时，信贷压力也产生了消积作用。贷款机构纷纷提高开发商项目预售比例。随着借贷能力下降，买家也将更难获得购房贷款，这又将导致期房预售放缓。这些因素最终导致整体住房供应恶化。
澳洲统计数显示截至5月全国已获批建筑项目共15112套，其中独立屋9808套，略高于10年平均水平（9667套）非独立屋5304套，远低于10年平均水平（7251套）（见图表4）。可见大型公寓开发商的建筑活动遭到了严重破坏。
图表4
悉尼房产中介反映市场上新房降价很少，期房促销力度正减小。按照两年的项目建筑周期预计，到2024年大量涌入的移民住宅需求和房屋供应不足矛盾都将存在，不仅优质资产，整体房价也存在上涨的可能。
结语
在经济增长，就业繁荣的大背景下，通胀缓解和房地产供需矛盾的预期都指向一个结论，房地产市场回暖的速度可能超出预期，房价存在上行的想象空间，潜在买家可以在下跌行情中提前布局。
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