前言

从去年开始，澳洲房市出现大幅回调。

随着利率频升，房市显现出更快下跌，越来越多的家庭面对高抵押贷款利率而哀嚎“澳洲楼市萧条期已到！”

现在，澳洲楼市终于出现积极信号！

今天不谈涨跌，谈基本概念。

面对房价起伏，那么什么样的市场才是正常的市场？

哪样算是正常的市场？

Century 21 董事长表示，热门的首府城市，如悉尼和墨尔本已经进入正常市场，尽管一些偏远地区和布里斯班及阿德莱德等小型首府城市尚未进入。

那么，什么是正常的市场？

首先，像此前市场表现这样，稳定在 60% 左右的拍卖清盘率是一个重要指标。

另一个指标是，供需平衡的的待售房屋水平，这意味着平均每个买家都可以对应一个卖家。

而随着利率开始上升，购房者的借贷能力正在下降，这意味着卖家正在逐渐失去对市场的绝对主导地位。

“我们正在进入一个买卖双方可以谈判的市场，”塔贝说。

“我们以前有的是想买的买家，但几乎没有人想卖。但一个正常的房地产市场应是买卖双方都有机会发声的市场。”

塔贝认为，55%至65%的拍卖清盘率构成了一个正常的市场——但这并不意味着房产卖不出去，或者卖不上理想的价格，只是成交的时间被拉长了而已。

同样地，专业地产分析师将 70% 的拍卖清盘率与每年约 10% 的房地产价格增长联系起来，也认为 60% 是一个平衡的市场。

澳洲房地产市场变化周期是什么样？

明智的投资者都懂得一个道理：房产投资的根基在于长线收益，长线收益的根基则在于市场的基本面。

尽管加息后出现了一定的负面情况，但澳大利亚房地产市场的小幅下滑并不是一件新鲜事。

澳洲过去45年来在调整了实际通货膨胀后，一共有6个全国性的价格下跌达到5％或更多，其中包括过去十年的两次大跌。

这算是一个相对温和的变化，就像是其他任何市场一样，都是存在周期性的。在绝大多数情况下，这种价格的回撤表明市场是健康的，大大降低了爆发性繁荣和萧条的可能性，因为长时间不间断的高收益往往会伴随着同样猛烈的大萧条。

且最新的人口统计调查显示，澳大利亚房屋购买负担能力指标是比较差的。

目前已经达到了普通澳大利亚人买不起别墅或公寓的程度，价格调整是不可避免的。

而当住房价格持平了一段时间后，市场情况对于投资者来说开始充斥着吸引力，因为这是一个租金回报较高，而且人们负担能力普遍较好的时期。

此时，买家将开始重返市场，造成房产价格开始回暖，并逐渐步入上升期。

之后，随着越来越多的购房者进入市场，房产供应面临短缺，房价开始逐步攀升，市场上可能会经历一段时间的供应不足，这将推动对于新住房和建筑审批的需求。

此外，尽管联邦政府制定了雄心勃勃的住房供应目标，旨在遏制租金的快速上涨，不过未来两年租金可能会继续保持在高位。

在供应短缺的情况下，国家内阁决定将租金上涨限制在每年不超过一次，这也不太可能缓解租金压力。

市场人士纷纷认为，在供应方面，如果没有政府的激励措施，在未来五年实现120万套住房的目标将是一项挑战。

最终，负担性的约束将导致房产价格的上升止步于巅峰，让市场重回繁荣。

因此，房产价格的增幅从低到高再由高到低，是一个轮回的过程。我们能做的，便是耐心等待最佳的入场时机。

结语

澳洲是世界上生活水平最高的国家之一。

随着时间的推移，经济的强势恢复，以及工党上台后推出的房市利好政策，相信澳洲置业者信心会回流，对房屋的需求量也将反弹。

对于投资者来说，这是最坏的时代，也是最好的时代，就看如何布局了。