工业物业空置率五年来首次上升

CBRE的报告显示，2023年下半年，工业空置率五年来首次上升，预计2024年将攀升至更高水平，原因是大多数市场的需求减弱以及线上仓库供应更多。

全国平均空置率从今年上半年的0.6%上升至1.1%。租金很可能在2024年上涨，尽管涨幅要温和得多，这对过去两年租金累计上涨近40%的租户来说是一种缓解。

上一次全国工业空置率上升是在2018年，当时疫情推动电子商务加速发展，导致仓库空间需求飙升，首府城市的空置率大幅下降。从2019年下半年到今年6月，平均工业空置率从6.3%降至0.6%。

在空置率收紧的同时，由于租户竞相争夺靠近城市中心的有限可用空间，优质工业仓库的租金也大幅飙升。

由于消费者支出疲软，零售商、批发商、制造商和物流公司扩大计划减少从而释放了一些空间，加之更多投机性仓库开发项目完工。预计到2024年，悉尼和墨尔本主要市场的租金增长将在略高于4%的水平，布里斯班、阿德莱德和珀斯的租金增长将基本持平。

CBRE的工业和物流地方主管Cameron Grier表示，预计2024年将与2023年和疫情期间的表现“大不相同”。

他说:“随着我们进入新的一年，将看到更多的供应上线，其中包括投机性建设的库存、现有空间的空置和转租。”

“2024年，租客最终将面临更多的选择。”

Grier表示，值得注意的是，尽管供应有所增加，但大多数市场的空置率仍将远低于历史水平。

CBRE表示，尽管2024年空置率将进一步上升，但未来两年预计不会达到4%的均衡水平，也就是供需平衡。

虽然2023年下半年所有主要市场的空置率都有所上升，但悉尼(从0.2%上升至0.5%)仍然是全球主要城市中空置率最低的，墨尔本从1.1%上升至1.6%。布里斯班的空置率增加了一倍多，达到1.4%。

ASX上市的Centuria Industrial REIT基金经理Jesse Curtis赞同CBRE工业研究主管Sass J-Baleh的看法，即2024年将出现地域化的租金增长分化。

Curtis表示，最后一英里的城市填充地段仍将是最受追捧的地段，大都市外围和地方市场的供应较多，因此租金增长较弱。

他说:“最后一英里的地点继续受到追捧，因为很大一部分租户更喜欢靠近人口稠密的地区，这样可以实现更高效的供应链物流，并更快地将货物送到消费者手中。”

突出这一趋势的是，Centuria基金报告称，2023财年下半年，该基金38亿澳元投资组合中超过83%位于城市填充、最后一英里的位置，平均再租赁价差为48%。

J-Baleh表示，优质仓库空间的租金仍然很高。

“我们预计，对核心地区优质资产的需求不会下降。相反，预计二级位置的空置率将上升。”