今年澳洲房价反弹令人震惊！但原来历史早有先例

面对30年来最大幅度的加息，澳洲房地产市场表现出令人震惊的韧性，但这种反弹是有先例的。

上一次如此快速的加息还是在1994年，当时和现在的房价都在第一时间下跌。但在降息为购房者提供更多资金支持之前，房价就已反弹。

但经济学家表示，目前的情况与其最接近的类似情况并无太多共同之处，因为其他因素，如待售房屋数量较少，支撑了今年的房地产价格。

储行（RBA）从去年5月开始将利率从0.1%的历史低点上调，房价随即开始下跌，在某些情况下甚至在此之前就开始下跌。

CoreLogic澳洲研究主管欧文（Eliza Owen）表示，传统观点认为房地产市场需要时间对加息做出反应，这种观点正在受到质疑。

她说：“我只是认为，我们目前所处的经济状况因为大流行而发生了翻天覆地的变化。我不认为有任何一组数据或指标没有被我们在过去三年中所经历的事情所颠覆。”

利率上一次如此快速上升是在1994年，当时RBA在五个月内加息2.75%。

当时的房地产市场用了4个月的时间做出反应——但在2022年，全澳房价在5月份开始下跌，与首次加息在同一个月。

在加息周期内，房价也出现了上涨，经济学家称这是不寻常的，但并非闻所未闻。

上世纪90年代，房价在利率达到峰值后11个月开始上涨，在利率下降前8个月开始上涨。这一次，价格在现金利率达到峰值之前就开始上涨——但此时距离价格开始下跌、现金利率开始上升已经过去10个月了。

降息似乎还要几个月的时间。

欧文说，价格对现金利率的变化反应异常灵敏——她说这是因为消费者对澳洲央行加息周期的关注度上升。

除此之外，欧文还表示，低上市量、高移民水平和家庭规模的变化也是导致房价反弹的原因——大多数人认为，如果有更多的房屋出售，房价是不会反弹的。

AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，在他数十年的职业生涯中，从未见过房地产价格像现在这样对加息周期做出反应。

他说：“不仅仅是90年代的加息周期让这次显得与众不同。正常情况是利率上升一段时间，然后就业市场疲软，利率的滞后影响开始显现，然后房价回落。只有在利率下降之后，房价才开始触底反弹。但这一次，一切都反了。今年早些时候，[房价]触底反弹，然后在利率还未停止上升时就开始上涨。”

奥利弗说，加息会使需求疲软，但这次的情况与通常在加息周期中所看到的不同，因为失业率和国际移民等关键经济指标比预期更有弹性。

1990年代的失业率总体比现在高出几个百分点，而澳洲接收的国际移民数量约为现在的三分之一。

Market Economics总经理寇寇拉斯（Stephen Koukoulas）表示，他认为将房价下跌归咎于利率的说法过于夸张，影响房价的因素有很多。他指出，在过去两三年建筑成本上升后，低营建审批也将继续支撑房价。