预警!2022房市出现新趋势,千万别误判!

地产行情

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由于房屋项目竣工推后,目前新房屋供应严重不足。2021年土地别墅组合价格飙升后,预计今年东海岸的房价将进一步推高。

悉尼资深房产分析师Colin Keane(研究未开发地区)把今年的房市比作“没有降落伞的跳伞者”。

虽然悉尼的房屋销售数量并不显著,但他表示,在房价方面的增长,悉尼明显是一个赢家。

2021年悉尼土地价格增长34%,从之前的43万澳元增加到53.4万澳元。

Keane表示,由于市面上在售的房屋严重缺乏,2021年下半年的销售量下降50%,而去年上半年房屋销售量却打破纪录。

全澳最大住宅土地市场——墨尔本在2021年土地售出2.1万块,并且首置业者和其他买家的报价高于远郊现房的价格,使墨尔本的土地价格上涨15%。

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数据显示,2021年最后一季度墨尔本土地上涨6.4%,其土地中位价达到34.7万澳元,创历史新高。

因为开发商扩大发展和增加土地存量,2021年墨尔本主要土地交易高达38亿澳元,这其中包括第四季度12亿澳元的销售额。

而悉尼严重的房源不足和墨尔本买家的涌入,正在使昆士兰东南部的房地产开发商从中受益。

数据窥趋势,让我们看看上周的清空率情况

悉尼

上周悉尼地产清空率略有所下降为72%(此前一周为76%)。出货量也出现下降趋势,上周共有841套房产挂牌房产进行拍卖,较此前一周下降了100多套。

上周实际成交为403套,成交均上升至165万澳元,此前一周为152万澳元。

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购房者近年来疯狂砸钱让他们在财务上处于刀口边缘,生活成本和利率哪怕稍有上升,都可能使他们面临大麻烦。

一份分析显示,新州近五分之二的房主已经面临抵押贷款压力,即使利率只是小幅上升,这一比例也可能直接升至近50%。

CoreLogic的数据显示,去年,近六分之一的悉尼购房者在房产上的花费超过200万澳元。

这些买家背负的高额抵押贷款债务意味着,任何加息,无论幅度多小,都将“造成伤害”。

大多数澳大利亚家庭对债务的管理相当好,平均还款与收入之比实际上处于上世纪90年代以来的最低水平。

但悉尼是个特例,因为平均房价是平均收入的10倍以上。分析显示,在某些情况下,贷款利率仅上升1%,一个持有200万澳元抵押贷款的家庭就要支付近1.3万澳元的还款。

看完行情看具体房源,盘点近期悉尼的亮眼地区。

东区

上周东区楼市近期表现较为低迷,出货量较少。但总体而言,东区市场的价格仍然非常坚挺,买卖双方日渐回归理性。

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上周一套位于Vaucluse Clarke街的无敌海景3房公寓最引人关注,最后以拍前售出的方式280万澳元成交。可见稀缺资源(位置、景色)对房价的支撑作用,好房难求。

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北海滩

与东区不同,上周北海滩市场的Manly表现亮眼。

近两年,北海滩的房价一直在快速攀升,门槛价也在水涨船高。带水景的房屋更是价格异常坚挺。

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下北

热门下北区房市回归正常。

下北热门区域Mosman的成交价格仍在高位,好房难求。

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上周,Mosman Holt街的一套4房2卫3车土地面积392平方米的独立屋拍前以475万澳元的价格成功售出。

虽然当前市场总体趋于平稳,但是好区、好位置、好景色价格仍然保持高位,刚需犹在,想捡漏几乎没有可能。

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上北

华人钟爱的上北,上周市场量非常少。虽然升级刚需市场非常大,但买卖双方对峙情况明显,这也使得近期上北房产交易大多以拍前售出的方式进行,毕竟提早落袋为安,要好于拍场上的诸多不确定性。

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华人区

华人区房市近期表现平稳,上市房源虽不算多,但成交量也不错。

华人刚需、升级买家虽然多,但是当下市场想拍出高价也不太可能,市场正在回归理性。可是想要在西北双E购入独立屋,现在没有200+万似乎连门槛都没法进去。

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墨尔本

上周,墨尔本市场维持住了近几周69%的清空率,止住了进一步下探趋势。

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清空率企稳,但是租赁市场却出现新趋势。

就在空置率显著降低导致墨尔本租客面临更激烈的竞争之际,随着疫情过后公寓市场的复苏,房东的租金收益率却正在出现稳定的迹象。

随着在过去的一年里空置率显著收紧,寻找新租赁房屋的墨尔本家庭正在面临更激烈的竞争与更高的租金。

澳洲房地产研究机构Domain最新的出租空置率报告显示,随着墨尔本继续从疫情期间实行的封锁和边境关闭中恢复,空置出租房屋的数量减少了一半以上。

报告显示,2月墨尔本出租房屋空置率仅为2.1%,不足去年同一时期4.4%的一半。

据Domain首席研究员与经济学家鲍威尔(Nicola Powell)介绍,墨尔本已出现一些出租空置率极低的地区,例如莫宁顿半岛(0.5%),Yarra Ranges以及Bayswater-Bassendean(0.3%),租金危机正在恶化。

一些墨尔本的出租房屋被卖给了自住型买家,退出了租赁市场,而另一些则被挂到了Airbnb等短期度假租赁网站上。

实际上,墨尔本的这一现象符合澳洲整体的趋势。

2月大多数首府城市的空置率下降。其中,霍巴特依然是澳洲最紧张的租赁市场,空置率持续维持在历史最低水平的0.2%。

同时,阿德莱德(0.3%)、珀斯(0.5%)与堪培拉(0.5%)也分别位于破纪录的低水平。悉尼也同样出现大幅转移,租赁空置率从去年的2.6%下降至1.7%。

买房不易,租房也越来越难。

墨尔本传统富人区

上周墨尔本传统富人区房市全线反弹,各区成交情况喜人。虽然好区买方和卖方对峙局势出现,但成交价格非常坚挺。

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华人区

华人区上周表现冰火两重天。在Box Hill 区域出现了较多流拍和撤回的情况,而在Glen Waverley区域则是势头强势,上市房源较多,量价也处于合理价位区间。

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布里斯班

布里斯班近期房市清空率暴跌。

上周,布里斯班持续清空率为48%(此前一周为74%),挂牌房屋数为105套(此前一周为117),成交数为25(此前一周为52),中位价也降至95.1澳元。

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阿德莱德

阿德莱德房市上周保持活跃态势。。

清空率维持在81%(此前一周为82%),成交中位价降至73.8万澳元。

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堪培拉

上周,堪培拉清空率为68%,挂牌数为90。

堪培拉的房地产市场的主力军是自住型买家(公寓、独立屋),没有太多炒家的加入,使得区位、稀缺性成为选房的关键。

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西澳

西澳上周清空率为67%,但西澳地产的主要市场仍然是私下交易,所以这一数据并不具备参考性。

上周,西澳私下交易670套(较上周729套略有所下降)。

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塔斯马尼亚

塔州本周清空率没有数据,但和西澳一样,私下交易才是重点。

私下出售物业219(此前一周为181),市场保持持续热度。

但有水景好位置的靓房并不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。

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北领地

北领地上周私下成交29套(上周为27套),交易数据与前几周有所下降。

首府达尔文的房地产市场仍维持良好态势,公寓交易价格非常好。

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资料来源:Domain,REA,Corelogic

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