澳洲房地产投资者已经接到警告，要求他们在申报租金收入和申请扣税时必须提供充分且准确的记录，因为税务局（ATO）正再次密切关注房地产退税申报。
根据澳洲政府最新的2018-19年税收统计数据，超过220万澳洲人持有出租房产投资，他们每年申报的扣除额高达500亿澳元，比申报的480亿澳元租金收入还要多。
澳洲税务局（ATO）表示，今年的报税季将对四个关键领域进行特别审查，包括出租物业收入和扣税额以及所有申报的记录保存。
澳洲专业会计机构CPA的税收政策高级经理卡萨皮迪斯（Elinor Kasapidis）说，虽然这两个领域过去一直在ATO的关注范围内，但在两年前大流行首次爆发时，他们把注意力转移到了其他事项上，现在又重新开始关注这方面。
“他们将仔细检查纳税申报单和租金表。他们还将寻找诸如未申报的出租房间或房屋的副业收入，”卡萨皮迪斯说，“而这是因为人们一直在过度申报退税，或者他们在过去没有正确申报退税。”
卡萨皮迪斯说，房产投资者可以从租金收入中扣除持有房产的成本，这包括维修和保养、房贷和利息偿还。 她说，如果投资者在一年中的部分时间居住在他们的第二套住房（如度假屋）中，那么报税就会变得复杂。
“比如说，有时房东会遇到麻烦，就是他们或他们的近亲可能在一年中的部分时间里实际使用了度假屋。因此，ATO非常重视的一点是，房东必须确保这些房产是真正可供出租的，房源是上市状态，然后人们才能开始申报这些费用。”
她说：“如果人们在申请扣税退税时，这些房产实际上是他们自己在使用，或者是他们的亲朋好友在使用，这是不对的。因此，必须确保你只申报涉及租赁的部分。”
卡萨皮迪斯说，如果投资者收到了某种形式的补助金或州政府提供的救济，这也算作应税收入，一般来说，也应该作为收入进行申报。
Property Tax Specialists创始人兼首席顾问巴巴拉（Shukri Barbara）说，当投资者以低于市场价格的租金将其房产出租给朋友或家人时，也应注意不要过度申报。
“有些人以低于市场水平的价格把房子租给亲戚，又想申请扣除利息成本。但这是不可以的，如果你申报的租金低于市场租金，那么你只能申报你所获得的实际租金收入。”巴巴拉说。
他说，投资者还应该确保不要把维修和装修的申报混为一谈，维修是可以扣除的，而装修则必须随时间折旧。
“例如，如果你修复围栏上的一块木栅栏，这叫维修，但如果你要更换整个围栏，那么你就得对这次升级进行折旧。”
“修理是你可以修复的东西，你可以获得所付服务费全额扣减。但如果是更换大的项目，比如屋顶，就算作升级，一旦在大工程上使用新材料，那就是升级。”
巴巴拉警告投资者，随着ATO审计能力的增强，一定要一丝不苟地保留所有记录。
“他们的审查技术每年都在进步。如果ATO打电话给你，问你问题，他们肯定已经有了答案。请确保你的文书工作和记录与你要申报的内容相一致。税务局早就掌握了所有答案。”
巴巴拉还说，ATO还会检查短租平台，以确认它们是否真正以合理的价格出租，而不是故意设置一个虚高的价格，让房产处于闲置状态。
澳洲房地产协会（REIA）主席格罗夫斯（Hayden Groves）说，ATO正在特别关注度假屋的租金收入，并警告投资者要注意不要夸大扣除额。
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