房价走势
最近几周，澳洲上市拍卖的房源数量可谓是连续激增！
不过，拍卖清空率依然保持在较为稳健的状态。
上周拍卖结果显示，澳洲首府城市平均清空率为68.8%，较前一周的70.3%下降了1.5个百分点。
主要是拍卖量大幅增加，导致清空率下滑。
上周末，澳洲首府城市共有2,091套房屋进行拍卖，较前一周的1,642套和去年同期的1,846套有所增加。
其中，墨尔本共有997套房屋拍卖，较前一周的664套和去年同期的814套有所增加。尽管拍卖量增加，但墨尔本的最终清空率为66.2%，仅比前一周的66.9%低70个基点。去年同期，65.6%的拍卖成功。
在悉尼，上周举行了691次拍卖，较前一周的647次和去年同期的686次有所增加。悉尼的最终清空率连续第三周保持在70%以上，上周录得74.2%，较去年同期的71.9%增加。
下图将悉尼的最终拍卖成交率与月末价格增长对比：
拍卖清空率的强劲反弹，预示着房价增长将加强。
对于墨尔本而言，虽然拍卖反弹较为温和，但情况也是如此：
实际上，CoreLogic的每日住宅价值指数显示，2月份两个城市的价格增长都有所加强。
本周，澳洲首府城市有2,840套房屋上拍，较前一周的2,091套再增加35.8%，较去年同期增加了16.9%。
在悉尼，本周有1,039套房屋拍卖，较上周的691套增加了50.4%，较去年同周的859套增加了21.0%。这是自2023年12月10日以来悉尼最繁忙的拍卖周（1,072套）。
墨尔本本周末拍卖数量激增达到1,405套，较上周的997套增加了40.9%，较去年同期的1,161套大幅增加。墨尔本也是经历着自2023年12月10日以来最繁忙的拍卖周（1,415套），与悉尼情况相似。
这侧面印证澳洲房地产市场依然保持着火热，出来的房子都可以找到买家。但从另一方面来说，澳洲首置者进入市场的门槛越来越高。
在过去20年里，澳洲购房者年龄一直在上升，但首置业者年龄的增长，尤其是悉尼和墨尔本。
Digital Data Analytics的数据显示，悉尼和墨尔本首置业者平均年龄在35岁左右，而2004年为25岁左右。典型的贷款期限是20年，现在是30年，另外还有35年甚至40年的期限。
虽然年轻人拥有住房的愿望越来越强烈，但对许多人来说，将这一愿望要变为现实仍然困难。
一些幸运地从父母获得帮助的人最有可能在30多岁，因为大多数父母可能要到60多岁才能施援，购买一套独立屋(而不是单元房)变得更加困难。
甚至有的老年人，在退休之后也没办法安宁。
澳大利亚养老基金会员理事会发布的研究显示，退休人员的债务正在增加。
根据研究，超过40%的工作者带着贷款债务退休，这一比例20年前为16%。
此外，40%的单身者和33%的夫妇将使用他们所有的退休金来偿还债务。
AMP退休总监Ben Hillier去年也做出了类似的观察。
“尽我们所知，澳洲人梦想一直是无债务的房屋拥有权，它为舒适的退休生活提供了财务基础和安全保障”。
“尽管房价和养老基金账户余额在增长，但研究表明，越来越多的澳大利亚人将带着越来越多的家庭债务退休。”
这些结果直接威胁到澳大利亚的退休制度，该制度一直基于这样一种假设，即绝大多数人退休时将拥有他们的房屋。
由于房屋拥有率下降和家庭在退休年龄仍背负抵押贷款，这一假设显然正在失败。
独立经济学家Tarric Brooker的下一张图表显示，年龄在55-64岁和45-54岁之间的澳洲人背负抵押贷款债务的比例显著增加，而已经到达退休年龄（即65岁以上）的人群中也有较小比例增加：
不足为奇的是，租房的家庭比例也显著增加，反映了住房可负担性的普遍下降：
格拉坦研究所的研究预计，到2056年，65岁及以上人口中拥有房屋的比例将从目前的76%下降到57%：
到本世纪中叶，低收入养老金领取者中不到一半的人将拥有房屋，而现在这一比例超过了70%。
所以，房价的增长正在逐渐拉开社会的贫富差距。
参考数据：CoreLogic，REA
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