高昂印花税阻碍业主换房！Jarden预测澳房价将继续上涨

澳洲一项最新研究显示，不断增加的中介费和印花税将阻止越来越多的房主搬家。该研究警告称，房屋成交量下降将给房地产价格带来上行压力。

投资银行Jarden的研究称，过去20年，购买房产的成本(包括印花税、代理费、律师费和上市成本)的增长速度是收入涨速的5倍。

这项研究的发布加大了各州和领地政府的压力，他们被要求将印花税改为土地税，以鼓励更多人搬家，并减少进入房市的障碍之一。

Jarden首席经济学家卡乔(Carlos Cacho)表示，自2000年以来，悉尼房屋的平均交易成本已从2万上升至10万澳元以上。房价上涨将购房成本推高至可支配收入的80%左右，而20年前这一比例仅为28%。

在此期间，在墨尔本购买一套均价房屋的成本从1.5万涨到了8万澳元，在布里斯班从7000涨到5万澳元。

成本的增加导致人们居家生活的平均时间急剧增加。卡乔估计，住房的平均持有期现在超过了20年，而本世纪初是12年。

卡乔还表示，中介费和印花税是房价上涨的主要原因。中介费通常作为售价的一部分收取。

由于印花税的起征点并没有与房地产价格上涨挂钩，因此平均印花税的涨幅甚至超过了房地产价格的涨幅。

新州购房者在2022年平均支付4.93万澳元的印花税，比2019年的水平增长了50%。

卡乔表示，购房成本的上升是市场上待售房屋减少的主要原因之一，而人口老龄化和房价上涨也有影响。

他说，“负担能力的恶化意味着需要更长的时间才能存下首付，升级房产也变得更加困难。人口统计数据显示，30至50岁黄金年龄段的房产升级者比例有所下降，而65岁以上的长期持有者所占比例却有所增加。”

Jarden预计，到2030年，房屋年成交量将降至仅占住宅库存的4.5%，这意味着与接近5%的水平相比，交易量将减少约6.2万笔。

虽然利率和人口增长等其他因素是房地产价格的关键决定因素，但卡乔表示，交易下降将为房地产价格提供中期推动力。

各州政府高度依赖印花税作为收入来源，并对经济学家要求抛弃这种效率极低的税收的多次呼吁置之不理。

新州州长柯民思(Chris Minns)取消了前政府让首置业者选择支付印花税或土地税的政策，而维州州长安德鲁斯(Daniel Andrews)表示，他“不认为”用可选择的土地税取代印花税会更有效。

AMP副首席经济学家穆西纳（Diana Mousina）表示，从理论上讲，转向征收土地税将降低交易成本，并使进入房市变得更容易。

“在增加政府收入方面，印花税对政府非常有利，尤其是在房地产市场好转的时候，因为房价上涨，你支付的印花税就越多。”

卡乔表示，监管中介收取固定价格费用，或用土地税取代印花税，将降低成本。

“(0.3%的土地税)可以将悉尼一套普通住宅的交易成本从10.4万澳元降至5万澳元左右，每年的持续土地税成本约为4000澳元，”他表示。

“然而，土地税的引入——这是新州此前提出的政策——可能不会推动希望的交易量增长，因为年长的业主可能会避免换小房，以避免新的年度税，特别是考虑到他们退休后的固定收入。”