银行将被“抵押贷款囚徒”困住，有能力再融资的客户正在寻找更佳利率

新的研究发现，约有一半的固定利率借款人的低利率住房贷款将在未来两年内到期，他们计划离开目前的贷款机构，但对银行来说，那些不能离开的客户可能是一个更大的问题。

这项研究为投资银行Barrenjoey在过去八个月对1641名抵押贷款经纪人进行了调查，向经纪人提出了三个关键问题。

这三个问题是：

1. 在COVID期间办理了低利率固定贷款的客户中，你预计在固定利率结束时向其他贷款人进行再融资的比例是多少？
2. 你预计有多大比例的再融资客户会因为房价下跌或利率上升导致借款能力下降而被拒绝？
3. 你的客户中有多大比例无法获得他们所需的贷款额度来购买他们想要的房屋？

Barrenjoey银行业分析师Jon Mott说，这些答案将引起银行的关注，同时也突出了许多房屋所有者面临的问题。

他写道：“今年约有3600亿澳元的固定利率抵押贷款到期，许多客户正面临着利率从2%升到6%左右。”

“由于APRA要求银行继续使用3%的服务性缓冲，许多在2020-21年期间购买抵押贷款的客户现在可能无法为他们的抵押贷款进行再融资，并面临着巨大的财务压力。”

“我们的调查显示，这批抵押贷款者中约有20-25%的人处于这种困境。这与NAB的估计一致。”

这群无法为其贷款再融资的借款人被广泛称为“抵押贷款囚徒”。

Mott先生说，银行可能会帮助这个群体中的许多客户避免违约，办法是给一些人只付利息的还款期或延长贷款期限，这两种做法都会在短期内减少还款额，但会增加整个贷款期的成本。

他还表示，银行可能会鼓励一些客户在违约前出售其房产。

然而，他仍然预计有越来越多的客户会拖欠还款，并有可能拖欠抵押贷款。

银行利润受到“重大折扣”的冲击

这些客户的财务困境不仅对他们本身是个坏消息，对银行的利润也是如此，Mott先生认为银行的利润将被不断上升的坏账和准备金拖累。

然而，银行的利润面临的另一个挑战就是大多数没有财务困难的客户。

调查显示，约有一半持有低固定利率贷款的客户希望在固定期限到期后向另一家贷款机构重新融资。

这是为了逃避固定利率转向浮动利率，这些浮动利率通常高于银行对新客户的最低折扣优惠。

Mott先生说，银行说他们正在留住这些客户中的大多数，但他认为这一定是有代价的。

他写道：“来自银行的早期迹象表明，保留率较高，约为80%。”

“然而，银行很可能为了留住这些客户，已经提供了大量的折扣。”

“最新的ABS统计数据表明，大约47%的贷款与再融资有关，而不是新贷款。这是有史以来最高的比率，超过了大流行期间的峰值。”

银行面临的最后一个挑战是银行监管机构的3%抵押贷款服务性缓冲和利率上升之间的碰撞。

新的借款人现在必须通过服务性检查，测试他们在抵押贷款利率上升到8.5%或9%左右时是否还能负担得起还款，而许多人都没有通过。

Mott先生说：“我们的调查表明，约有25%-30%的客户因借贷能力下降而被拦在住房市场之外，这是抵押贷款能力下降的一个关键因素。”

他认为，这将使住房信贷增长在未来一年内放缓至仅为2%，这对银行利润和新一轮的房价复苏都是另一个不利因素。