部分房贷机构降低再融资门槛！缓冲利率可酌情放宽

由于无法在利率方面进行竞争，澳洲贷款机构开始摆弄还贷能力评估，好吸引需要再融资的人走进他们的大门。不过专家说，这些变化不太可能减轻那些在不断攀升的房贷月供中挣扎的人的全部痛苦。

澳储行（RBA）在6月出把利率提高到4.10%。根据RateCity的分析，自2022年5月以来的12次加息意味着，在加息之初，一个背负着100万澳元贷款和2.86%浮动利率的借款人，其月供将攀升2269澳元。

而根据Finder的数据，澳洲普通房主现在正处于财务困难的边缘，平均折扣浮动利率为6.49%。

Pure Finance的总经理迪克逊（Brendan Dixon）说，大多数时候，人们都会坚持努力，但现在普通人已经没有什么可以继续省钱的地方了，事情已经失控了。

Canstar货币专家扎霍斯（Effie Zahos）详细解释了澳洲审慎监管局（APRA）要求银行在测试还贷能力时加上3%缓冲利率的规定是如何妨碍许多人再融资的。

以一个年平均收入9.4万澳元的借款人为例，假设他背负着50万澳元的30年期贷款，浮动利率为6.98%。他需要每月偿还3320澳元，相当于其收入的42%。

问题是，如果他试图转向利率较低（譬如4.94%）的贷款机构，仍需证明自己在利率提高3%之后具备还款能力——也就是7.94%的利率。尽管他实际上只需为4.94%的利率每月支付2666澳元，却被要求证明自己有能力为7.94%的利率每月偿还3648澳元，比他们目前的实际还款额还多328澳元。

一些贷款机构——包括非银行贷款人Resimac和四大银行中的西太银行（Westpac）注意到这点之后，正开始寻找旁门左道来吸引优质的再融资借款人，即使他们不符合传统的还贷能力测试标准。

Resimac把缓冲利率降到了2%，而西太银行及其子公司圣乔治银行（St George）、南澳银行（BankSA）和墨尔本银行（Bank of Melbourne）则允许一些再融资者使用“改良后的还贷能力测试利率”。

也就是说，倘若再融资者无法满足标准的3%缓冲利率，只要他们能满足1%的缓冲利率，还款记录良好且信用评分在650分以上，仍然能够再融资。

另外，一些定期领取加班费的工作者（如紧急服务人员）申请房贷时，西太银行、Macquarie Bank、Bankwest、Bank of Queensland和Ubank等都会承认其100%的加班费和津贴。

而贷款机构通常只承认此类收入的80%。

但是，虽然这些变化让一些借款人更容易更换贷款机构，却并没有完全消除“房贷监狱”的围墙。目前也还只有少数贷款机构放宽了再融资门槛。

迪克逊补充说，这些优惠政策只面向那些迄今为止都按时还款，而且依然能够证明自己没有陷入财务压力风险的人，而这样的客户大约只占“房贷监狱”囚徒的10%。

真正出现还款困难的借款人还得寻找其他解决方案。第一步是看看自己目前所在的贷款机构是否在广告中打出了比自己支付的更低的利率。如果是，那就打电话去质问贷款机构，要求降价。

第二步是查看所在机构的困难户援助政策，并与之取得联系，客户可以通过只付息或延长贷款期限，每月减轻300-400澳元的还款负担。但这些应急策略从长远来看会让借款人付出更多利息。