据《澳洲金融评论报》最新报道，据澳洲知名评估机构Herron Todd White最新发布的资本评估报告：一些在首府城市购买了期房（Off the Plan）并在购买后18个月内转手的买家将面临高达30%投资资本损失。
按照目前澳洲公寓中位价来计算，这类卖家的潜在损失金额接近20万澳元。这样的情况不仅给买家敲响警钟，更使得贷款机构以及监管机构压力倍增，不得不在项目交付之前提高对资本运转以及贷款运作的警惕性。
报告发布方－评估机构Herron Todd White的总经理Tony Kelly认为：更严格的审查标准有利于降低未来一系列的违约风险。
据悉，本次发布的报告跟踪分析了近12-18个月内的期房交易，统计了除去回流至开发商之外的所有期房专卖交易。据了解，目前市场上也有部分开发商为了稳定公寓价格基准，以高价回收房产。
报告数据显示：期房的转售价格出现了10%－20%的下跌，这也就意味着，以65万澳元的公寓为例，在近18个月中转售可能会面临近13万澳元的损失。另外，印花税、法律手续办理费用以及中介费就可能使买房资本损失10%左右，这样以来，损失金融总体可高达19万澳元。
如果买家是海外买家，由于货币兑换以及针对海外买家设置的额外税费，损失额度可能还会在19万澳元的基础上再高一些。
Herron Todd White的总经理Tony Kelly表示：许多期房买家都来自中国和其他海外国家，这些海外买家都希望将自己的资产投入在墨尔本这样的澳洲首府城市的房产商，对于这些买家来说澳洲房产是相对安全的避风港。目前将手上的期房出售是不够明智的。投资的目的本应是获利，如果当前市场加个低于你的买入价，为什么还要卖掉呢？况且由于澳元走强，还对冲了一部分损失。
Kelly认为：虽然目前期房困损转售情况还不足以引起大型研究机构的注意，但就像是澳大利亚的矿产行业一样，如果中国人停止购买，那么真正的麻烦就不远了。
据悉，目前贷款机构以及监管机构正在积极准备新的评估程序，以保证在当前的市场环境下，房产的估值能更加准确、全面和及时。
这时候，“最终估价”这个概念就被引入。“最终估价”就是估价师真的走进项目，实地考察建筑内部时进行的估价程序。由于健康以及安全准则的限制，这个程序通常在项目交付前的几周内才可以进行。
澳大利亚房地产研究所评估师协会首席执行官Mike Zissler表示：目前，各大贷款机构正在收紧贷款获批标准，以确保自身面临的风险得到妥善管控。
据悉，目前有60%包括期房类房产在内的所有房产贷款申请流程中，需要第三方估值。其余40%左右的房产贷款申请仅由现有的银行内部数据库处理。
“第三方最终估价”也被认为是当下估价师和贷款机构在审批贷款时最好的解决方案，因为它可以根据一系列客观标准（从市场现状到项目完成质量）向各方提供最新信息。
与此前贷款人仅根据项目建造计划以及根据周边房产价格对项目进行书面估价的做法相比，优越性尽显。
所以，期房买家如需要申请贷款，应在项目开始时根据项目所在位置、特点、大小尺寸等申请一个有条件预审批贷款。在项目完成后，再对房产进行第二次估价。
第二次估价也就是交房审查会包括评估公寓完成质量，大小有没有达标，停车位空间是否与公寓房属于同一合同，视野景观是否符合预期以及基础设施的建设是否合格。但需要注意的是，不同州和地区之间，估价标准也会存在差异。例如，在维多利亚州，阳台、停车场和储物间的面积（可以使公寓面积增加5%左右）是不包含在房产销售广告中的。
众所周知，如果购买期房完成交付后估值低于原价，那么借款人的贷款申请就可能会出现问题。原因可能在于市场波动或项目建设质量不佳。澳大利亚审慎监管局警告贷款人应对那些位置不佳、面积较小，缺乏基础设施建设的公寓项目保持更为警惕的态度。
购买期房前需要审视的问题：
1. 是否出现超高溢价购买情况，考虑转卖时亏损的金额是否超出预期
2. 楼盘位置是否优越，比如：在中心商业区15公里以内，靠近公共交通，生活设施。
3. 认真研读合同，检查合同中是否有条款允许开发商修改原建造计划。在建造过程中作出修改在所难免，但要确认修改是合理公平的。最好雇佣专业律师帮助检查合同。
4. 调查建造商的信用记录以及建造质量口碑，开发商以及建造商是否曾出现大型的不良事件以及拖延工期的情况。项目是否有开发建造许可。
5. 检查了解完工后楼盘项目的物业管理情况。
6. 了解购买楼盘中自住买家的比例和评估此后出租房产的难度。
7. 检查所购买房产是否会有部分被开发者征用，例如楼顶等。如被征用，具体规则是什么。
8. 了解租金回报率以及预估资本增长情况。租金回报率低的房产，可能资本增长率高。如果能将两者较好的组合在一起，那将是一个很不错的投资。
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