前言
本周二，澳央行宣布加息，力度远超市场预期。
众人疾呼：房地产寒冬即将到来！
和中国房地产一样，澳洲房地产在最近几十年中也经历了大涨，在这三十年大涨中房地产参与者赚得盆满钵满。
然而，随着央行不断出手，澳洲房地产市场已到新拐点！
房价放缓速度创30年新纪录
澳央行连续第二个月加息，将利率上调0.5%，位于预期区间的上端。这是自 2000年2月以来最大规模的上调利率，高于新冠疫情爆发前的水平。
央行出重手，市场抖三抖。
新数据显示，在疫情期间接近创纪录的上涨之后，澳洲首府城市的房价现在正以1989年以来最快的速度放缓。
过去6个月的放缓比2004年房市停滞和动荡以及2008年全球金融危机更糟糕。
PropTrack刚刚发布的分析报告发现，首府城市的房价年增长率已从1月份的24%降至14%。然而，尽管市场降温，但自疫情开始以来，房价仍上涨了35%。
悉尼房价以1989年以来的最快速度放缓。
墨尔本房价下降速度是2010年以来最快的。
布里斯班房价放缓速度是2008年以来最快的。
霍巴特的房地产增长下降速度是1986年以来最快的。
而阿德莱德和珀斯也陷入了停滞。
这样的放缓或许“并不令人意外”，专家普遍将此归咎于近期不断的加息动作。
展望未来，预计澳央行将在今年剩余时间内进一步加息，所以在2022年剩余时间里，房地产市场可能会继续缓慢增长。
虽然，所有人都知道，房价在经历了一段时间的持续增长后回落是正常的，但长达6个月的突然减速是一个潜在的担忧。
市场急踩刹车，真的就到了最坏时刻了吗？
房价虽然下滑，但依旧健康
澳洲地产网站REA首席执行官威尔逊表示，尽管利率上升，房地产市场仍然健康。
威尔逊在SkyNews的澳大利亚经济展望活动中表示：“现在就说房市进入至暗时刻有点为时过早，因为我仍然完全相信供需平衡，需求仍然存在。”
“我们每月有超过 1200 万人通过我们的网站查看房，每处房产的潜在买家数量，仍处于五年高位。”
与疫情前的水平相比，房价上涨了 25%。
即使房价再损失5%或10%，房价依然会比去年高！
所以，近两年迅猛的涨势，为不断加息压力下的房市提供了充足的缓冲区。
央行加息不停！密切关注房价走势
与许多其他国家主要央行行长不同，澳洲央行行长菲利普·洛威从未认为随着时间的推移，通胀压力可能会自行缓解。
面对高企的通胀压力，在周二央行会议后的发表声明中，洛威表示与那些宣称通胀已见顶的乐观主义者意见并不相同。
洛威指出，本地通胀压力正在增加。此外，全球供应链中断，以及俄乌冲突都不同推高了能源和农产品的价格，进一步加码通胀压力。
因此，洛威预计通胀将在未来几个月持续走高，然后在明年回落至舒适的 2% 至 3% 的区间。
这就是洛威对通胀采取强硬立场的原因！
不仅澳央行在本周出重手，而且洛威暗示随着央行采取措施使其政策设置正常化，未来几个月可能会采取“进一步措施”。
当然，随着央行提高利率，洛威也将密切关注家庭如何应对不断增加的抵押贷款支付。
“现在，至少从表面上看，澳洲家庭不应该惊慌失措。大量的房屋贷款借款人在他们的抵押贷款对冲账户中积累了可观的金额。”
乐观地来看，大量住房贷款借款人利用了疫情期间提供的超低固定利率贷款，大约40%的住房贷款是固定利率的。
虽然有些将于今年到期，这意味着人们将在短期内面临更高的住房贷款利率，但更多的贷款要到明年，甚至2024年才到期。
这意味着许多房贷借款人甚至在一年左右的时间里都不会感受到更高的利率。
不过，房价大幅下跌可能会打击家庭信心，尤其是在消费者已经面临食品、能源和汽油价格上涨之际。
结语
澳洲房价增幅正经历30年来大减速，但房价水平相较过往仍处于高位。
但是这次加息导致的房地产降温趋势不可避免，贷款利率上涨，通货膨胀等因素将进一步削弱人民的买房意愿。
此外，澳洲虽然开放了更多技术移民配额，但是移民政策需要时间才能发挥效力，最近澳洲劳动力短缺的问题无疑会加重房地产震荡，所以在短期来看，房价承压。但是综合考虑（人口、经济发展等方面），长期的房价走势仍然乐观。
这是最好的时代，也是最坏的时代。
论是自住还是投资，理性看待利率变化，客观过滤市场噪音才是明智之举。
而那些能够在经济大环境转变的过程中抓住机遇，合理分配资金，优化资产配置的家庭，几乎在任何逆境中都能化险为夷，拔得头筹，成为赢家。
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