澳洲高房价不能怪低利率！人口增长才是最大推手

澳洲房价高昂的“罪魁祸首”并非低利率和税收制度，而是被归咎于人口高速增长、大城市较少以及不断扩张的低密度郊区。

金融和房地产服务公司LongView和PEXA周二发布的研究发现，虽然利率有助于房价的短期上涨，但从长期来看，关键的人口因素助推澳洲成为世界上最昂贵的房地产市场之一。

在新冠大流行期间，随着澳储行(RBA)将官方现金利率降至0.1%的创纪录低点，房价价格飙升了近30%。 在储行去年5月决定提高现金利率之前，房价已开始下降，尤其是在悉尼和墨尔本。

澳储行在最近连续9次会议上加息，目前所有首府城市的房价都在下跌。

世界各国央行的研究长期以来一直将房价变化与官方利率变动联系在一起。储行在2020年所做的工作指出，房价对利率很敏感，但也强调了其他因素可能会影响特定的房地产市场。

LongView和PEXA的研究显示，尽管官方利率在过去60年里有升有降，但房价却以平均7%的速度增长。

在1960年至1988年期间，随着利率上升，房价翻了四倍，在1988年至2021年期间，随着利率下降，房价翻了一番。

LongView执行主席索恩利(Evan Thornley)表示，尽管许多评论人士将利率和税收优惠(如资本利得折扣)视为澳洲高房价的原因，但他们忽略了影响房地产行业的关键人口因素。

“几乎每个发达国家都有创纪录的低利率、供应限制和政府对住房的补贴，”索恩利说。

“澳洲与众不同的是其持续的高人口增长率和城市集中度。澳洲的城市很不寻常——它们数量少，面积大，都有密集的CBD和广阔的郊区，中间则没有什么。”

研究显示，虽然房价大幅上涨，但其中很大一部分是由土地价值的大幅上涨推动的。 住宅用地目前占澳洲财富的48%，而2012年这一比例为34%。

索恩利说，“土地升值，建筑物贬值——澳洲的人口动态意味着我们的土地比几乎其他任何发达国家都更快、更稳定地升值。”

LongView和PEXA表示，人口因素推动了对住房的强劲需求及其对价格的影响。

1982年至2022年期间，澳洲的人口增长仅次于以色列，其中很大一部分是由于移民抵达澳洲后需要住宿。

大约51%的澳洲人居住在三个大城市——悉尼、墨尔本和布里斯班。相比之下，英国一半的人口居住在9个最大的城市，而美国一半的人口居住在36个大城市。

澳洲城市的人口密度增加了价格压力。虽然悉尼、墨尔本和布里斯班的CBD密度很高，但由于缺乏中等密度地区，其周边郊区的密度迅速下降。

PEXA首席执行官格伦·金(Glenn King)表示，这将对澳洲年轻人产生重大的长期影响。

他说，“许多首置业者被迫在远离市中心的地方买房，他们被剥夺了可能提高生活质量的机会，包括在市中心和就业中心获得高薪工作的机会。”

在过去40年里，几乎每个年龄组的住房自有率都有所下降。与1981年相比，年龄在35岁至44岁之间的人拥有住房的可能性降低了18%，而25岁至34岁之间的人则下降了20%。