房价明显高于疫情之前，为拥有住房的澳大利亚人积累了大量资产收益。
资产净值是房屋升级者的一个关键要求，而这又是为首次置业者进入市场释放房屋的重要条件。
然而，在2021年的繁荣之后，市场活动已经大大放缓。在有大量资产可供利用的情况下，为什么卖家在2023年反而不愿意进入市场了？
更高的价格
自疫情开始以来，全澳房价仍上涨了近 30%。在一些城市和地区，价格上涨了 40% 以上。
这意味着几乎所有拥有房产的人——超过 2/3 的澳大利亚家庭——都获得了显著的资产收益（房屋价值减去欠债金额）。
房屋净值对于房地产市场活动非常重要。升级者需要足够的资金来支付新房的押金（通常是购买价格的 20%）和交易成本（印花税、代理费等）。
因此，在整个疫情期间的资产收益可以使人们能够升级现有房产，或投资于新房产。
这是房地产市场活动（房屋销售率）在 2021 年和 2022 年初达到非常高水平的一个关键原因。
但此后市场活动有所减少。尽管澳洲大部分地区的价格继续大幅上涨至大流行前的水平。
那么，尽管持有相当大的资产，为什么卖家似乎失去了信心？
利率限制
一个重要因素是更高的利率。
自 2022 年 5 月以来，澳洲联储已将利率提高了 3 个多百分点，这是有记录以来的最快速度。这使人们可以借到的钱减少了 25% 以上。
近几个月来，有抵押贷款的人（包括潜在的升级者或投资者）的情绪下降幅度明显超过租房者或没有房贷的房东。
情绪暴跌可能是由于更高的抵押贷款还款压力给家庭预算带来的压力。这是在高通胀之上，这正在增加所有澳大利亚人的生活成本。
但房屋净值在一定程度上使升级购买者免受利率上涨的影响。
由于他们的资产状况，典型的房产升级买家在 2019/20 年仅借入 217,500 澳元，几乎是首次购房者的一半（372,100 澳元）。
他们的小额贷款意味着四分之三的近期升级者的住房成本低于其家庭总收入的 25%。
但更高的利率仍然限制了他们的购买。借款能力降低 25% 会对升级者或投资者可以购买的房产产生有意义的影响，即使他们只借入购买价格的一半。
就此而言，这些借贷能力的降低会影响他们可以将当前房屋出售的价格。
这就是为什么借贷能力和房地产市场活动在历史上往往有着密切的关系。
那么 2023 年的市场活动前景如何？
查看房地产市场活动与抵押贷款利率以及房价增长之间的历史关系表明，房地产市场活动将在今年年中继续下降——大致回到 2020 年的水平。
但市场活动比历史关系表明的要好，这种情况可能会持续下去。
因为 2023 年的市场活动有许多积极因素：
- 现有所有者的股权状况仍然非常强劲
- 利率和借贷能力的不确定性将会消散
- 住房需求仍然异常强劲，全国大部分地区租金短缺明显
- 由于尚未完成的项目大量积压，住房建设将继续稳步推进
支持这一点的是，融资数据显示，面对抵押贷款利率上升，投资者贷款仍然保持相对弹性。
总之，更高的利率意味着市场活动不太可能回到 2021 年的水平。但市场的强劲基础条件可能会支持比疫情之前更高的活动率。
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