澳洲这次房市低迷持续多久？和以前的“大涨小跌”可不一样！

一项新的分析显示，澳洲房地产繁荣的平均持续时间是低迷时间的三倍多，而当价格下跌时，其涨幅只会减少一小部分。

但经济学家表示，这一趋势可能已经结束，目前的房地产低迷可能是上世纪90年代以来最剧烈、持续时间最长的一次，因为利率触底的日子正式结束，家庭负债比以往任何时候都要更多。

Domain对近30年的数据进行的分析发现，在此前的房地产热潮中，首府城市的整体房价平均上涨32.7%，平均上涨时间持续了33个月之久。

在之前的房地产市场低迷中，房价平均下跌3%，仅持续9个月。 例如，大流行繁荣持续21个月，价格从低谷升至峰值，涨幅为33.6%。

在21世纪初，这种繁荣持续了42个月，房价飙升76.4%。

至于房价下跌，自上世纪90年代初以来，首府地区只有4个时期、每年的房价都在下跌，而且跌幅都在10%以下。

Domain的研究和经济学负责人鲍威尔（Nicola Powell）博士说，房价上升的时间比下降的时间更长，相比之下，下降的时间更短，也更小。

她说，“澳洲人认为，房地产价格经历了疯狂的上涨和下跌，实际上，当你从历史表现的角度来看……首府城市经历了强劲的增长时期，价格往往一路飙升，但当我们进入低迷时期，幅度往往较小。”

鲍威尔还表示，尽管所有首府的房价中值不太可能恢复到大流行前的水平（意味着房价要下跌25%），但目前的下跌可能比2017-19年的上一次更剧烈，当时房价下跌了7.9%。

“房市低迷的深度可能是我们所见过的最严重的，悉尼和墨尔本的下降幅度可能更大，悉尼房价预计将下跌10%至15%，但价格不太可能恢复到大流行前的水平。”

AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)博士表示，推动澳洲房地产经历长期而强劲的繁荣、随后出现短暂而轻微的下跌的因素已经改变，这标志着澳洲房价周期的一个转折点。

他说，“在过去的30年里，利率一直在下降，每次都降到新的低点，这使人们能够加快步伐，把价格推到新的高点。这也意味着任何下跌都是相对短暂的，这种情况在2017-19年的下滑中开始改变。”

“很有可能，长期的利率下降导致了那些相对短暂的下跌和更强劲、更持久的上升，现在这种情况可能已经结束。我们可能正在到达一个下行越来越深的点，这是因为我们开始面临更高的债务水平，以及更高的债务收入比。”

奥利弗补充称，在创纪录的房价和债务水平下，房价不太可能出现此前由于利率处于低位而实现的大幅上涨。

他预测，如果储行在明年年中再次下调现金利率，房市低迷可能会持续18个月。

Barrenjoey高级经济学家麦克梅纳米恩（Jonathan McMenamin）说，在过去的30年里，利率下降(意味着更便宜的房贷)在很大程度上推动了房价的上涨，现在这种情况已经结束。

他表示，“我们预计这次低迷将是80年代初以来最严重的一次。我们看到的是，利率经历了至少自90年代初以来最大、最急剧的上调之一。”

“利率在很长一段时间内都出现了结构性下降，但这种趋势现在已经结束，这意味着现在不太可能出现同样幅度的房价上涨。”

他认为，虽然拥有高杠杆房主的悉尼和墨尔本的房价可能会出现更大的下跌，但像布里斯班这样的较小首府，房价下跌幅度会更小。

“我们计算得出，悉尼家庭收入中值仅比墨尔本高出4%，但人们购买中值住房的贷款金额却高出30%以上。”

联邦银行澳洲经济主管艾尔德（Gareth Aird）表示，房市低迷的持续时间最终将取决于澳洲央行是否继续加息。

“他们将对经济衰退的情况、持续多长时间以及价格下跌的程度有很大的发言权，”艾尔德说。

“如果储行在明年下半年降低现金利率，你可以预期房价会上涨。”